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房地產(chǎn)業(yè)既是拉動(dòng)中國(guó)走出當(dāng)前經(jīng)濟(jì)減速的重要一環(huán)，也是降低人們消費(fèi)能力影響擴(kuò)大內(nèi)需的“禍?zhǔn)住敝弧４蠹易铌P(guān)注的一點(diǎn)，就是未來房?jī)r(jià)到底是會(huì)漲還是會(huì)跌。但是很遺憾，目前市場(chǎng)上唱多和唱空的論調(diào)都不缺乏，而且嗓門也差不多的大。
唱空一方
建設(shè)部政策研究中心主任陳淮：未來房?jī)r(jià)上漲并不現(xiàn)實(shí)
陳淮認(rèn)為，重置成本的下降讓房?jī)r(jià)回升失去了市場(chǎng)觸動(dòng)的基礎(chǔ)，未來房?jī)r(jià)上漲并不現(xiàn)實(shí)。
所謂的重置成本，指的是現(xiàn)在重新購(gòu)置同樣資產(chǎn)或重新制造同樣產(chǎn)品所需的全部成本。
陳淮說，房?jī)r(jià)高昂很大程度上的原因是當(dāng)時(shí)土地價(jià)格上漲之后導(dǎo)致重置成本的上升，這種土地價(jià)格上漲后的錢并裝不到開發(fā)商的口袋里，因?yàn)殚_發(fā)商還要按照已經(jīng)上漲的土地價(jià)格補(bǔ)充自己的要素消耗。因此，房子生產(chǎn)過程中的鋼材、水泥、土地價(jià)格、企業(yè)再生產(chǎn)的成本才是房子的真實(shí)成本，而庫存購(gòu)入的原材料的成本并不是開發(fā)商的真實(shí)成本。
“我們現(xiàn)在的重置成本處于一個(gè)下行的通道當(dāng)中，這注定我們房?jī)r(jià)上漲沒有這個(gè)客觀的基礎(chǔ)。事實(shí)上，我們的房地產(chǎn)市場(chǎng)單邊暴漲和單邊暴跌的現(xiàn)象都不會(huì)再出現(xiàn)了，不斷小幅波動(dòng)的行情將會(huì)成為常態(tài)，對(duì)于未來的房?jī)r(jià)，我更趨于這樣的一個(gè)判斷。”他說。
上海易居房地產(chǎn)研究院綜合研究部部長(zhǎng)楊紅旭：2009年可能是最寒冷的一年
楊紅旭認(rèn)為，2009年房地產(chǎn)市場(chǎng)還是會(huì)呈現(xiàn)底部震蕩的格局，價(jià)格還是要往下走的，雖然三四月份買房子的人增多了，但是如果因此房?jī)r(jià)而開始抬頭，這對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的健康是非常有害的，最后又將導(dǎo)致成交量的萎靡，進(jìn)而形成惡性循環(huán)。
“我認(rèn)為，房地產(chǎn)行業(yè)真正轉(zhuǎn)暖至少要在明年。2009年極有可能是改革開放30年來，中國(guó)房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)發(fā)展史上最不景氣、最寒冷的一年。今年不會(huì)比去年好，想達(dá)到2007年的平均水平，時(shí)機(jī)還未到。”他說。
北京市統(tǒng)計(jì)局新聞發(fā)言人于秀琴：北京市房?jī)r(jià)還將下降
于秀琴日前表示，北京市的房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格漲幅回落才剛剛一年，就結(jié)束是不太可能的，回落還會(huì)延續(xù)，房地產(chǎn)價(jià)格的調(diào)整還沒有結(jié)束。
于秀琴說，目前房地產(chǎn)市場(chǎng)出現(xiàn)了所謂的小陽春。但是據(jù)調(diào)查，房地產(chǎn)企業(yè)家對(duì)房地產(chǎn)未來的走勢(shì)仍處于觀望狀態(tài)，房地產(chǎn)市場(chǎng)仍處于調(diào)整期。這個(gè)調(diào)整期體現(xiàn)在兩個(gè)方面：一是房地產(chǎn)投資大幅下降；二是房地產(chǎn)商品房的庫存量相當(dāng)大，現(xiàn)房空置面積1437.2萬平方米，說明房地產(chǎn)市場(chǎng)處于供大于求的態(tài)勢(shì)。
她表示，為了促進(jìn)交易量的增長(zhǎng)和回升，中央和地方政府出臺(tái)了一系列的措施，在這種情況下，一季度確實(shí)出現(xiàn)了一個(gè)政策性的反彈，銷售量比去年同期增長(zhǎng)了81.1%，這是商品房交易量連續(xù)3年下降后的一個(gè)回升，是恢復(fù)性的增長(zhǎng)。但是在政策和政府的大力度救助下，地產(chǎn)商不顧交易量的下降主要是購(gòu)房成本過高導(dǎo)致這一事實(shí)，很不理性的在稍有好轉(zhuǎn)時(shí)就提高價(jià)格，于是又重復(fù)走了宏觀調(diào)控前的路線，所以預(yù)計(jì)調(diào)整期還會(huì)延長(zhǎng)。
中原集團(tuán)主席施永青：還無法判斷樓市何時(shí)現(xiàn)曙光
施永青表示，2009年還無法判斷樓市何時(shí)可見曙光，待2010年大局穩(wěn)定后，到2011年才可能看到市道的明顯變化。
他說：“房地產(chǎn)市場(chǎng)近期出現(xiàn)的‘小陽春’只是技術(shù)性反彈，‘回暖’言之過早。”施永青在點(diǎn)評(píng)2009年樓市時(shí)卻仍然表示，這種“量?jī)r(jià)齊升”僅僅是技術(shù)性反彈，產(chǎn)生的原因一是積累的購(gòu)買力開始在市場(chǎng)上呈現(xiàn)，二是相關(guān)政策開始產(chǎn)生效應(yīng)。
施永青認(rèn)為，實(shí)體經(jīng)濟(jì)未全面恢復(fù)，而以借貸拉動(dòng)的經(jīng)濟(jì)模式無以為繼，樓價(jià)不會(huì)重復(fù)以前的一路上升之勢(shì)，在某個(gè)時(shí)點(diǎn)上還會(huì)遇到阻力。
施永青預(yù)測(cè)，預(yù)計(jì)“五一”期間廣州市的一手樓成交量上升，但“五一”后外圍四區(qū)將會(huì)出現(xiàn)一波明顯的降價(jià)潮。6月份市場(chǎng)較樂觀，預(yù)計(jì)價(jià)格穩(wěn)定，成交較高，但部分買家會(huì)有觀望心態(tài)。全年來看，廣州樓市剛性需求將經(jīng)過5個(gè)月左右的消耗期；預(yù)計(jì)下半年成交將減少，但樓價(jià)不一定會(huì)下跌。成交均價(jià)將在小幅震蕩中緩降，預(yù)計(jì)年底全市一手商品住宅成交均價(jià)約為7500/平方米至8000元/平方米。
唱多一方
北京師范大學(xué)金融研究中心主任鐘偉：房地產(chǎn)調(diào)整即將結(jié)束
鐘偉11日發(fā)表題為《從金融寬松看房地產(chǎn)市場(chǎng)回暖》的演講，認(rèn)為房地產(chǎn)市場(chǎng)的回暖是持續(xù)的，房地產(chǎn)的調(diào)整行將結(jié)束。他說：“現(xiàn)在手持現(xiàn)金已毫無意義，現(xiàn)金為王的時(shí)代已經(jīng)過去，今年我給房地產(chǎn)公司的建議是買入-買公司、買地。”
鐘偉說，房地產(chǎn)市場(chǎng)的回暖并不是中國(guó)單獨(dú)出現(xiàn)的一個(gè)現(xiàn)象，而是在全球普遍出現(xiàn)的現(xiàn)象，中國(guó)只是在全球不動(dòng)產(chǎn)的復(fù)蘇當(dāng)中的一個(gè)部分。其次，由于信貸大幅擴(kuò)張，房市、股市在內(nèi)的資產(chǎn)價(jià)格很可能會(huì)重新上升，此外，中央及地方紛紛出臺(tái)對(duì)房地產(chǎn)的扶持政策，包括地價(jià)款的緩繳、對(duì)保障性住房貨幣化的補(bǔ)貼等方案，所有這些因素都決定了市場(chǎng)的回暖將是持續(xù)的，2009年商品房的銷售面積很有可能接近2007年的水平，甚至不排除超過2007年的可能性。
北京科技大學(xué)經(jīng)濟(jì)管理學(xué)院教授趙曉：經(jīng)濟(jì)沒見底房?jī)r(jià)別硬降
趙曉說，房?jī)r(jià)不能“硬降”，從去年開始稅費(fèi)下降了，按揭的利率降了。可以給大家提供更低的購(gòu)房成本，這是很好的政策。
但趙曉也提醒，房地產(chǎn)市場(chǎng)要防范“擠出效應(yīng)”。今年政府拿出大量的錢做保障房，這有兩種可能性，一種是來救場(chǎng)，就是開發(fā)商房子沒有賣出去，政府收過來，變成保障房，也有一種是砸場(chǎng)的。
首都開發(fā)股份有限公司董事會(huì)秘書王怡：北京市房?jī)r(jià)降幅不會(huì)過大
王怡認(rèn)為，北京市場(chǎng)在今年出現(xiàn)比較大的房地產(chǎn)下跌可能性不大。
他指出，一方面在經(jīng)歷了2008年房地產(chǎn)“寒冬”之后，隨著政府的各項(xiàng)救市措施，包括金融、稅收措施等，以及市場(chǎng)剛性需求的確實(shí)存在，雖然促使開發(fā)商對(duì)市場(chǎng)有了更加客觀的認(rèn)識(shí)，開始采取合適的方式來迎合市或者滿足市場(chǎng)的需求，更多的方面就是從價(jià)格上呼應(yīng)市場(chǎng)。
但是另一方面，不能以平均房?jī)r(jià)來判斷地產(chǎn)的走勢(shì)，房地產(chǎn)的區(qū)域性差別較大，無論是一個(gè)地區(qū)的平均房?jī)r(jià)，還是全國(guó)的房?jī)r(jià)、庫存，這些數(shù)據(jù)太過于宏觀和籠統(tǒng)，沒有實(shí)際分析和經(jīng)營(yíng)決策的數(shù)據(jù)。即使從北京市場(chǎng)而言，每個(gè)區(qū)域與每個(gè)區(qū)域也不完全相同。
國(guó)都證券首席策略分析師張翔：樓市成交回暖狀況近期有望維持
張翔認(rèn)為，短期房地產(chǎn)行業(yè)確實(shí)已開始回暖。樓市成交回暖的狀況近期有望維持。
張翔說，成交量之所以放大，是因?yàn)槭艿椒績(jī)r(jià)下降、政策刺激及大幅降息后購(gòu)買力的顯著提升等因素的綜合影響，以及長(zhǎng)期以來累積的剛性需求與改善性需求的部分釋放。房?jī)r(jià)仍然是影響成交量變化的最敏感因素。
不過，樓市的投資性需求還是很低迷，短期內(nèi)房地產(chǎn)行業(yè)的“去庫存化”問題難以解決，如果國(guó)家宏觀經(jīng)濟(jì)的復(fù)蘇情況低于市場(chǎng)預(yù)期，那么房地產(chǎn)行業(yè)的調(diào)整壓力將會(huì)更大。 |