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國家統計局月度形勢報告顯示，1至2月房地產開發投資增幅比去年同期大幅回落，開發企業土地購置面積同比大幅下滑，商品房銷售面積降幅比去年全年略有縮小。專家認為，一系列數字說明，前期出臺的一系列政策效力正在顯現，但促進銷售、交易仍是重中之重，穩定房地產市場投資最關鍵的就是要穩定交易量。
開發投資增幅回落
報告顯示，1至2月，全國完成房地產開發投資2398億元，同比增長1.0%，增幅比去年同期回落31.9個百分點；全國房地產開發企業完成土地購置面積2288萬平方米，同比下降30%，降幅比去年全年擴大21.4個百分點；完成土地開發面積2647萬平方米，同比下降15.5%。
中國房地產及住宅研究會副會長顧云昌分析說，房地產開發投資增速大幅下滑是一個值得重視的問題，同比僅增長1%幾乎是房改以來沒有看到過的，2007年以前房地產投資增長速度多數都高于固定資產的投資增長速度，大概都維持在20%至30%之間。
顧云昌指出，房地產開發投資增長速度反映了市場客觀、真實的狀況。房地產開發投資增速下滑與房地產銷售息息相關，去年全國銷售速度下降了近20%，而北京、上海等城市降幅更高達40%至50%，銷售量的下降必然導致開發商開竣工速度下降，而開竣工速度的下降又導致房地產投資速度的下降。
“土地購置面積和開發面積的雙雙下降，意味著市場還這意味著明年甚至后年的房地產開發量會下降，這會導致投資進一步萎縮，應該引起足夠重視，促進銷售、交易，這是當前房地產市場最應該做的，因為穩定房地產市場的投資最主要的就是穩定交易量。”顧云昌補充說，應采取更加積極有效的政策措施，穩定市場信心和預期，穩定房地產投資，推動房地產業平穩有序發展。
商品房銷售出現回暖跡象
商品房銷售方面，1至2月，全國商品房銷售面積5131萬平方米，同比微降0.3%，降幅比去年全年縮小19.4個百分點。其中，商品住宅銷售面積增長1.1%；辦公樓銷售面積下降29.6%；商業營業用房銷售面積增長3.5%。
中國房地產經理人聯盟秘書長陳云峰說，降幅縮小銷售面積增加是正常情況，去年全面都是商品房市場銷售的冰凍期，進入今年1、2月份市場狀況開始出現好轉，其中北京2月份的銷量較去年同期相比增加了近184%。
陳云峰告訴記者，商品房銷售回暖的原因不難想象。一是經過一年多的需求壓抑，剛性需求開始迸發出來；二是中央和各地出臺的一系列促進房地產市場交易的政策起到了積極的作用；三是開發商的資金壓力加大，各種降價措施被紛紛推出，價格與真實購買力之間的差距縮小，這也促成了成交量的上升。
亞豪機構副總經理任啟鑫也表示，雖然2009年房地產市場整體還處于相對低迷期，但在政府利好政策的影響下，1、2月份全國樓市整體出現緩慢回暖的勢頭。從數據上看，雖然銷售面積同比微降0.3%，但降幅已明顯縮小，而且商品住宅的銷售面積還略有增長，這說明開發商應對市場，積極促銷的效果有一定的顯現。而辦公樓銷售面積下滑明顯的事實說明，在國際金融危機的影響下，中國的企業尤其是中小企業受到了較大的影響，直接導致了購買力的下降。
房企外資利用大幅增加
房地產開發企業資金來源方面，1至2月，房地產開發企業本年資金來源6046億元，同比增長6.9%。其中，國內貸款1674億元，增長9%；利用外資69億元，增長50.8%；企業自籌資金2215億元，增長13.9%；其他資金2088億元，下降1.8%。在其他資金中，定金及預收款1190億元，下降4.3%；個人按揭貸款532億元，下降0.6%。
“從上述數據可以看出，開發企業貸款增幅較小，而外資利用的增幅卻較大。”任啟鑫分析說，由于房地產市場低迷，開發商資金壓力很大，而金融機構房貸又較為謹慎且有較多的條件限制，因此，我國大多數中小開發企業實際獲得銀行支持的力度較小。而與此同時，外資對于我國經濟及房地產行業仍然較為看好。
任啟鑫說，外資利用的大幅度提高與國內部分地區限外政策松動也有關系。以北京為例，限外政策松綁后，盤古大觀項目僅2月份就認購了6套，認購額超過5億元，而這些客戶，多為港澳臺及外籍人士。他預測，隨著政府利好政策作用的日益顯現，開發商的融資渠道將變得寬泛起來。
顧云昌也表示，國內貸款增長9%，并不是很高，仍有較大提升空間。利用外資增長了50.8%但總量仍然偏少，這說明我國的房地產業依然被看好。他認為，銀行應該加大對效益好的房地產企業信貸支持，同時，房企應開辟更多的融資渠道。 |