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 1月，深圳房?jī)r(jià)跌16.5%，廣州跌9%！曾經(jīng)領(lǐng)漲全國(guó)的珠三角再度成為全國(guó)大中城市房?jī)r(jià)下降的“領(lǐng)頭羊”。與此同時(shí)，廣東省兩會(huì)上傳出消息：為進(jìn)一步鼓勵(lì)普通商品住房交易，將在有條件城市放寬購(gòu)房入戶政策。
經(jīng)過(guò)一年多時(shí)間的調(diào)整，珠三角城市的房?jī)r(jià)都比2007年高峰時(shí)有較大幅度下降，在國(guó)家政策效應(yīng)的鼓勵(lì)下，深圳、廣州等地的成交量自去年11月份以來(lái)就保持了比較高的水平。在這種背景下，人們不禁要問(wèn)，購(gòu)房入戶政策是否能推動(dòng)珠三角樓市止跌回暖？
珠三角樓市“價(jià)跌量升”
國(guó)家發(fā)改委和國(guó)家統(tǒng)計(jì)局的數(shù)據(jù)顯示，今年1月，深圳和廣州的房?jī)r(jià)分別同比下降16.5%和9.0%，位居全國(guó)70個(gè)大中城市房?jī)r(jià)跌幅排行榜前兩名。而在房?jī)r(jià)下降的同時(shí)，監(jiān)測(cè)數(shù)據(jù)顯示，廣州、深圳1月份的成交量都有所放大。
自2007年下半年攀上歷史性高位后，以深圳、廣州為代表的珠三角樓市就一直處于盤整當(dāng)中。但在去年10月國(guó)家出臺(tái)一系列“保增長(zhǎng)、促發(fā)展”的宏觀調(diào)控政策后，在價(jià)格微幅下調(diào)的同時(shí)，珠三角的樓市成交量突然放大，市場(chǎng)出現(xiàn)了一波回暖行情，一直延續(xù)到今年春節(jié)以后。
世聯(lián)地產(chǎn)的統(tǒng)計(jì)顯示，今年1月深圳房?jī)r(jià)為11034元/平方米，同比下降25.14%，而與2007年10月17350元/平方米的歷史高位相比，深圳房?jī)r(jià)已經(jīng)下降了36%。成交量方面，1月深圳樓市成交面積為39.23萬(wàn)平方米，與去年同期相比增長(zhǎng)了97%。
廣州、佛山的情況與此類似。來(lái)自廣東省建設(shè)廳的相關(guān)統(tǒng)計(jì)顯示，廣東全省2008年一手住宅年度均價(jià)5747元/平方米，小幅上漲1.8%，但年度趨勢(shì)向下。2008年12月，廣州商品住房交易均價(jià)8012元/平方米，比1月下降18%；佛山交易均價(jià)5143元/平方米，下降9%。據(jù)統(tǒng)計(jì)，1月，廣州全市十區(qū)新建商品住宅交易登記面積為46.18萬(wàn)平方米，同比去年增加了32%；佛山近期樓市的成交情況也非常喜人，中海萬(wàn)錦豪園1月份的銷售業(yè)績(jī)就達(dá)到1.1億元。
可以說(shuō)，一度冷清的珠三角樓市在國(guó)家政策的刺激下，已經(jīng)擺脫了以往愁云慘淡的局面，呈現(xiàn)出一定的熱度。而此時(shí)廣東省建設(shè)廳又提出，要在有條件的城市放寬購(gòu)房入戶政策，這是否能夠再為珠三角樓市添上“一把火”？
專家激辯購(gòu)房入戶政策
在目前正在召開(kāi)的廣東省兩會(huì)上，房地產(chǎn)成為關(guān)注的焦點(diǎn)。在2月13日召開(kāi)的廣東省十一屆人大二次會(huì)議上，廣東省建設(shè)廳提交給與會(huì)代表的參閱材料《2008年我省房地產(chǎn)市場(chǎng)運(yùn)行情況及2009年工作思路》提出，為進(jìn)一步鼓勵(lì)普通商品住房交易，將在有條件城市放寬購(gòu)房入戶政策。
這一政策一經(jīng)公布，立即引起了各方的強(qiáng)烈關(guān)注，專家們也就這個(gè)問(wèn)題展開(kāi)了激辯。一些專家認(rèn)為，廣東房地產(chǎn)市場(chǎng)已經(jīng)進(jìn)入周期性調(diào)整，需要政府更多地出臺(tái)促進(jìn)住房消費(fèi)、鼓勵(lì)房地產(chǎn)投資的政策。在當(dāng)前樓市成交量逐漸放大的時(shí)候，放寬購(gòu)房入戶政策將有利于進(jìn)一步促進(jìn)市場(chǎng)回暖。
還有觀點(diǎn)認(rèn)為，實(shí)行購(gòu)房入戶，就擴(kuò)大深圳、廣州戶籍人口的數(shù)量和質(zhì)量，使珠三角城市發(fā)展的核心力量大大增強(qiáng)，同時(shí)，戶籍人口的增加也必然地推動(dòng)珠三角城市的社會(huì)福利體系更加完善和健全，從這一點(diǎn)來(lái)看，購(gòu)房入戶是全民利好。
滿堂紅地產(chǎn)研究部研究員沈銳培則認(rèn)為，推出購(gòu)房入戶政策改變不了樓價(jià)過(guò)高、增長(zhǎng)過(guò)快與購(gòu)房者承受能力不足的問(wèn)題，也改變不了中國(guó)正經(jīng)歷金融危機(jī)、居民收入以及消費(fèi)欲下降、對(duì)未來(lái)收入預(yù)期下降等事實(shí)，因此購(gòu)房入戶政策對(duì)樓市不會(huì)有太大的幫助。
還有反對(duì)者認(rèn)為購(gòu)房入戶政策會(huì)推高房?jī)r(jià)，持這種觀點(diǎn)的人認(rèn)為政府和地產(chǎn)商聯(lián)合起來(lái)推動(dòng)“購(gòu)房入戶”，其本質(zhì)則是動(dòng)用了一個(gè)城市的稀缺資源，來(lái)誘惑購(gòu)房者，打動(dòng)購(gòu)房者。物以稀為貴，該政策勢(shì)必會(huì)吸引大量想要城市戶口的人到城市來(lái)購(gòu)房，導(dǎo)致房地產(chǎn)出現(xiàn)新的“供不應(yīng)求”，那么房?jī)r(jià)上漲也就成了順理成章的事情。尤其，地產(chǎn)商利用“購(gòu)房入戶”對(duì)購(gòu)房者的操控力也會(huì)加強(qiáng)，樓市有可能從買方市場(chǎng)轉(zhuǎn)變?yōu)橘u方市場(chǎng)。
購(gòu)房入戶政策對(duì)樓市影響有限
事實(shí)上，根據(jù)記者的了解，外來(lái)人口占多數(shù)的深圳、廣州是很難完全實(shí)行購(gòu)房入戶政策的。廣東省建設(shè)廳副廳長(zhǎng)陳英松表示，廣東省是在綜合研究了國(guó)內(nèi)其他省市做法及本省的情況后，才提出購(gòu)房入戶的建議。不過(guò)他表示，“目前這還只是一個(gè)建議，需要會(huì)同稅務(wù)部門的意見(jiàn)一并報(bào)省政府同意后，才可能進(jìn)入操作階段”。
至于“在有條件的城市放寬購(gòu)房入戶政策”，陳英松也表示，這需要各大城市根據(jù)各自情況自行決策。“過(guò)去省里沒(méi)提這個(gè)問(wèn)題，控制得也比較緊，現(xiàn)在我們提出來(lái)，相當(dāng)于一個(gè)指導(dǎo)意見(jiàn)。”
以深圳為例，在不到2000平方公里的土地(相當(dāng)于一個(gè)縣級(jí)建制)上，生活了超過(guò)1200萬(wàn)的人口，其中戶籍人口100多萬(wàn)人，常住人口400多萬(wàn)人，而外來(lái)流動(dòng)人口超過(guò)800萬(wàn)人，成為全國(guó)人口密度最高的城市，出現(xiàn)了環(huán)境、水、土地等資源的緊缺，因此深圳就不太可能完全放開(kāi)戶口的管制，實(shí)行購(gòu)房入戶政策。廣州、東莞也都存在同樣的問(wèn)題，可以說(shuō)，購(gòu)房入戶政策對(duì)于珠三角樓市的影響可能不大。
珠三角樓市要探底回穩(wěn)，最重要的挑戰(zhàn)就是在增強(qiáng)市場(chǎng)信心的前提下，能否盡快消化越來(lái)越多的空置性住房。據(jù)廣東省房協(xié)統(tǒng)計(jì)，2008廣東商品房空置總量達(dá)1820多萬(wàn)平方米，較2007年末增加240多萬(wàn)平方米，滯銷(空置1至3年)和積壓(空置3年以上)面積同比增加約15%，待銷(空置1年以內(nèi))面積增加17%。
“2009年的房?jī)r(jià)肯定是要下行的，這是由當(dāng)前的供需關(guān)系狀況決定的。”深圳社會(huì)科學(xué)院城市營(yíng)運(yùn)中心主任高海燕說(shuō)，目前就珠三角樓市的情況而言，是供應(yīng)絕對(duì)大于需求，這必然要導(dǎo)致房?jī)r(jià)下調(diào)。樓市要全面回暖，宏觀經(jīng)濟(jì)狀況的改善和開(kāi)發(fā)商的降價(jià)誠(chéng)意等因素是最重要的考察指標(biāo)。
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●關(guān)于“購(gòu)房入戶”
“購(gòu)房入戶”政策曾是拉動(dòng)樓市法寶，始見(jiàn)于上世紀(jì)90年代后期的中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)，較早推出購(gòu)房入戶政策的是北京、上海等大城市，是許多城市拉動(dòng)房產(chǎn)市場(chǎng)的做法。后來(lái)，由于購(gòu)房入戶政策導(dǎo)致城市人口過(guò)快增長(zhǎng)和帶來(lái)了教育、社保負(fù)擔(dān)比較重等問(wèn)題，不少城市紛紛取消購(gòu)房入戶。
在當(dāng)前樓市持續(xù)低迷、多重政策出臺(tái)但效果尚未顯現(xiàn)之時(shí)，購(gòu)房落戶政策開(kāi)始重回民眾視野，并開(kāi)始被一些大城市視為拯救房市的利器。而一直推行購(gòu)房落戶的城市，紛紛重新調(diào)整該政策，降低門檻，刺激樓市。
●部分城市購(gòu)房入戶政策一覽
2008年10月，杭州市對(duì)原有的購(gòu)房入戶政策進(jìn)行調(diào)整，將購(gòu)房入戶政策實(shí)施范圍由杭州經(jīng)濟(jì)開(kāi)發(fā)區(qū)、杭州高新開(kāi)發(fā)區(qū)(濱江)、錢江新城區(qū)域擴(kuò)大到上城、下城、西湖、江干、拱墅區(qū)等主城區(qū)。落戶主城區(qū)的購(gòu)房標(biāo)準(zhǔn)最低為80萬(wàn)元。
2009年1月19日，武漢市發(fā)布購(gòu)房落戶新政的細(xì)則，在中心城區(qū)購(gòu)買面積不小于100平方米和總價(jià)不低于50萬(wàn)元的新房，或在遠(yuǎn)城區(qū)購(gòu)買住房面積不小于90平方米和總價(jià)不低于30萬(wàn)元的，可在住房地申辦武漢市非農(nóng)業(yè)戶口。
009年1月20日，重慶出臺(tái)政策，規(guī)定重慶新購(gòu)房戶，在主城區(qū)購(gòu)買建筑面積90平方米以上商品房，可將戶口遷入主城區(qū)。
廈門市近日將購(gòu)房入戶政策擴(kuò)大到島內(nèi)。去年下半年，廈門市首次調(diào)整購(gòu)房入戶政策，規(guī)定在廈門島外的同安、翔安兩區(qū)(大同街道、祥平街道、大嶝鎮(zhèn)除外)購(gòu)買商品住房的，除享受原有購(gòu)房入戶政策外，新增“購(gòu)買70平方米至80平方米商品住房，可辦理不超過(guò)2人的常住戶口”的措施。近日出臺(tái)的政策規(guī)定，2011年12月31日之前，凡購(gòu)買廈門島內(nèi)指定新開(kāi)發(fā)地區(qū)的100平方米以上商品住房的，也可辦理不超過(guò)2人的島內(nèi)常住戶口。
此外，在長(zhǎng)沙，取消了以往購(gòu)房落戶需要60平方米及以上條件限制。在河北保定，凡在市區(qū)城區(qū)購(gòu)買商品住房，無(wú)論購(gòu)買面積和金額，均可無(wú)條件辦理購(gòu)房者本人以及直系親屬的市區(qū)戶口，同時(shí)取消戶籍保稅登記。 |