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國家發(fā)展改革委、國家統(tǒng)計局調(diào)查顯示，1月份，全國70個大中城市房屋銷售價格同比下降0.9%，這是全國70個大中城市房屋銷售價格連續(xù)兩個月同比出現(xiàn)下跌。此前的一個月，全國70個大中城市房屋銷售價格同比下降0.4%。這一數(shù)字公布后，引發(fā)了市場對未來房價走勢的猜測，看跌與看漲的觀點針鋒相對。
看跌派觀點認為，前期中央和地方各項“救市”政策的刺激效果正在逐步減弱，受庫存量等綜合因素影響房價可能醞釀新一輪下跌；與之相反，看漲派則認為，隨著政策效力的進一步顯現(xiàn)和外部環(huán)境的不斷好轉(zhuǎn)，樓市成交有望放量，房價將呈現(xiàn)穩(wěn)中有升的走勢。
看跌派：庫存量、保障房
北京千萬家房產(chǎn)經(jīng)紀有限公司市場總監(jiān)常淑娟是看跌派的堅定支持者。她說，按照經(jīng)濟發(fā)展的周期性規(guī)律，繁榮——衰退——調(diào)整——復蘇，中國樓市正處在衰退期，還遠遠沒有到調(diào)整的時候。2008年不過是衰退的初期，商品房是“大宗商品”，其價格下跌趨勢一旦形成，短期內(nèi)不會立即扭轉(zhuǎn)。
SOHO中國有限公司董事長潘石屹直言，在全球經(jīng)濟危機的沖擊下，大家購買欲望都在下降。以北京住宅市場在今年上半年也難看到底，受存量房和保障房的雙重壓力，半年后北京樓市也難見底。
這種說法可以從一組數(shù)字中得到佐證。戴德梁行最新報告顯示，上海、北京、廣州等全國9大城市目前積壓了2006年到2008年在建的庫存商品住宅約3800萬平方米。如果按現(xiàn)有成交速度來測算，預計未來大約需要10至12個月的時間才能基本消化。
看漲派：政策利好、利潤壓縮
和悲觀看法形成鮮明對比的是，有觀點認為房價下跌的空間已經(jīng)不大，未來有望呈現(xiàn)穩(wěn)中有升的態(tài)勢。
長城證券行業(yè)分析師黃清林說，春節(jié)之后，各個城市銷量回升的態(tài)勢很明顯。除了剛性需求在年底釋放以外，還有一些政策的刺激，尤其是相關(guān)的減稅政策和貨幣政策，減少了購房者將近20%的負擔，這相當于房價下降了20%左右。假設(shè)之前2003至2005年房地產(chǎn)收入比按統(tǒng)一的口徑是合理的話，2007年房價整體偏離幅度大致在30%。在這樣的前提條件下，政府通過降息、減稅已經(jīng)減掉20%的負擔，實際上房價離正常的水平也就只有10%的空間。在這樣的情況下，房價下降的空間已經(jīng)很小。
對此，亞豪機構(gòu)副總經(jīng)理高姍表示贊同。她說，以北京為例，從房價構(gòu)成的要素看，目前北京的部分項目包括2008年的熱銷項目以及今年即將推出的低價入市的項目，利潤率已回歸到較低的水平，很難再有較大的讓利空間，包括保利百合花園、首城國際等項目利潤率已在10%至20%之間。如果房價經(jīng)歷新一輪的超跌過程，給房地產(chǎn)市場甚至國內(nèi)經(jīng)濟環(huán)境帶來的將是更大的災(zāi)難，畢竟房地產(chǎn)行業(yè)的產(chǎn)業(yè)鏈很長，牽一發(fā)而動全身，房地產(chǎn)業(yè)的不景氣，將會對產(chǎn)業(yè)鏈上下游多個行業(yè)造成重創(chuàng)。預計房價在短期內(nèi)可能仍將調(diào)整，但在政策引導作用下，房價會呈現(xiàn)穩(wěn)中有升的態(tài)勢。
未來走勢看兩大指標：宏觀經(jīng)濟和政策走向
盡管對于樓市未來落實走勢的判斷，“看空派”和“唱多派”各執(zhí)一詞，但總體來看，他們判斷的基本指標還是落腳于宏觀經(jīng)濟能否擺脫金融危機陰影，和國家房地產(chǎn)宏觀調(diào)控政策的走向上面。
悲觀者則認為，今年只是一場嚴重衰退的開始，而不是復蘇的開始。明年比今年的衰退還嚴重，因為金融危機還沒有見底，誰也不知道未來是怎樣的，經(jīng)濟衰退的惡果可能陳陳相因，在未來較長一段時間造成更大的破壞。而樓市的基本走勢是要取決于宏觀經(jīng)濟，未來樓市不可能迅速恢復上行。
對于樓市政策而言，目前最受關(guān)注的當是所謂的“房地產(chǎn)行業(yè)振興規(guī)劃”。有媒體報道，春節(jié)過后，房地產(chǎn)搶搭“行業(yè)振興”末班車的消息一石激起千層浪。據(jù)稱，繼汽車等九大產(chǎn)業(yè)振興規(guī)劃確定之后，相關(guān)部門已上報房地產(chǎn)業(yè)長期發(fā)展規(guī)劃。在這份方案中，將包括金融產(chǎn)品創(chuàng)新、融資、信貸支持、商業(yè)地產(chǎn)選址規(guī)劃等一系列支持性政策內(nèi)容。由于尚未得到官方消息證實，市場對于房地產(chǎn)是否應(yīng)成為“振興行業(yè)”也各執(zhí)一詞。
去年10月左右，在國家減免稅負等政策的刺激下，很多地方樓市出現(xiàn)了一波強勁的回暖行情，讓人見識了政策巨大的“杠桿作用”，且不論“房地產(chǎn)行業(yè)振興規(guī)劃”會否出臺，政策層面的動態(tài)無疑是房地產(chǎn)行業(yè)和消費者最為關(guān)心的話題。 |