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 相對于全國住宅地產的一片低迷，2008年國內商業地產的表現卻有些“逆市而上、一枝獨秀”的意味。展望2009年，寫字樓和商鋪地產市場供應預計將再創歷史新高。然而，面對投資依舊洶涌的商業地產市場，業內人士建議持謹慎樂觀態度。
商業地產“風景這邊獨好”
第一太平戴維斯天津分公司總經理朱天博告訴記者，在過去的七個季度中，天津的寫字樓租金上漲了將近20%，空置率則降至歷史最低點12.3%。從2007年開始到2008年第三季度，來自金融行業的國內外租戶表現出對甲級寫字樓非常強勁的需求。與此同時，一些亞洲銀行和內資銀行也在天津優良位置的地段租下大面積寫字樓空間。由于用戶對寫字樓的需求增大，預計今年天津寫字樓的空置率仍將保持較低水平。
二線城市增勢強勁，一線城市更是“當仁不讓”。仲量聯行北京分公司董事總經理兼商業地產部主管張瑩指出，2008年是北京商鋪市場成績斐然的一年。全年新增供應創歷史新高，市場存量飆升45%。北京奧運會的承辦，帶動市場對優質商鋪空間的需求同創歷史新高。由于零售商意欲利用奧運會籌辦過程中所出現的巨大商機，使得當年高達92.5萬平方米的新增商鋪空間被零售商租賃一空，接近2007年的三倍，是1998年前一歷史高位的兩倍多。盡管需求在奧運會后顯著下降，然而市場需求的強勁，尤其是對新竣工購物中心的需求，使得2008年全年的市場空置率并未受到新增供應大幅增長的影響，仍保持在相對平穩的水平，整個北京商鋪市場的年平均租金攀升至7238元/平方米，創歷史新高。
雖然全球零售銷售業績普遍下滑，但國際零售商們仍然認為中國市場具有增長潛力。2008年第四季度，新進入上海零售市場的國際零售商包括瑪莎百貨、唐恩都樂和Net。百思買也在第四季度新開多家店鋪，繼續其擴張策略。由于對優質商鋪的需求未見下降，上海市中心商鋪的底樓平均租金較上季度增長了3.1%。上海中心區域商場目前還未出現任何零售商撤出的跡象。市場整體空置率仍維持在6.5%的低位。位于黃浦區的353廣場和浦東的96廣場均在第四季度開張營業，從而為上海零售市場新增8.6萬平方米物業面積。
金融危機影響于大勢無礙
受全球金融危機影響，我國的商業地產進入2008年第四季度后開始有所變化，主要城市的甲級寫字樓市場均出現租金下滑和空置率上升的局面。
張瑩在接受記者采訪時說：“寫字樓市場的企業租戶，曾將大量涌入市場的新增供應視為擴張和改善辦公條件的良機。不過，全球經濟的不穩定性導致越來越多的企業租戶，尤其是跨國企業，紛紛收縮規模并取消了此前的擴張計劃。”需求的疲軟以及空置率的不斷上漲，導致目前整個市場的空置率一度上升至22.5%，整個市場的平均租金水平在其歷史高位的基礎上下跌了5.1%，比上年同期下降了1%。
然而在商鋪市場方面，盡管第四季度新增供應大幅增長，但仍難滿足巨大的市場需求，從而造成租金進一步上漲。此外，縱觀整個房地產投資市場，第四季度沒有外資收購交易發生，大多數投資者都認為2009年為購買良機。
在區域市場方面，長三角地區的本地消費預計將有所提升，隨之俱增的國內物流配送需求將有望成為今年商業地產市場的重要驅動力。從整體來看，隨著政府刺激經濟舉措效果的逐漸顯現，2009年勢必將成為房地產市場節奏發生變化的一年。
中原地產天津投資顧問部總監高飛認為，未來的商業地產能否獨善其身，主要取決于供需是否能平衡。如果需求可以保持快速增長趨勢，同時開發機構能準確把握未來的買家和客戶要求，鎖定市場缺口，就可能度過地產的“寒冬”。
今年利好因素多 業界普遍謹慎樂觀
業內專家表示，2009年存在諸多利好因素，如零售額的不斷增長、新建優質購物中心項目的增多，以及商鋪項目所推出的誘人的租賃條件等，預計將吸引更多的零售商在2009年進入商業地產市場。
有數據統計，2008年前11個月，北京的零售總額同比增長21%，預計2009年仍將持續上漲。盡管經濟放緩尚未對市場零售額造成影響，但眾多經濟學家預計2009年零售額的增長勢頭將會大幅降低。旨在刺激國內消費的政策可能有助于緩解這種下跌的勢頭，但這種政策的真正作用可能要等到2009年年中才會在市場中得以顯現。
鑒于對零售額增長勢頭可能放慢的預期，現有的零售商可能仍將繼續推遲其擴張計劃，這是因為開設新店可能對其銷售收入造成稀釋作用。相反，新入市的零售商則無此擔憂，因而未來商鋪租賃市場可能由這些新零售商所主導。因此，雖然其他類型物業的租金都已開始下降，但商鋪租金仍繼續保持增長，預計商鋪將成為2009年租金最穩定的物業類別。
盡管北京寫字樓市場2008年底黯然收場，但在2009年初仍有諸多利好因素。2008年下半年，寫字樓市場新增供應量達到133萬平方米，增長18%。盡管市場需求放緩，但吸納量仍達到55萬多平方米。
張瑩說：“與其他地區寫字樓市場所不同的是，全球金融危機的影響僅僅減弱了北京寫字樓市場的需求。盡管部分租戶縮減了對辦公空間的需求量，但寫字樓的總體占用量仍繼續大幅增長，凸顯了北京作為中國乃至亞太地區領先商業中心地位的重要性。盡管全球經濟放緩使眾多跨國企業在擴租方面仍將持謹慎態度，但中國政府龐大的經濟刺激計劃以及向私營企業開放更多的商業市場，將推動本地企業在2009年期間對寫字樓空間的需求。”
據仲量聯行預測，在過去幾年中，為追求更高的回報率，同時避開一線城市資產的高價，投資者紛紛轉向二、三線城市。嚴峻的全球經濟形勢使得一線城市物業價格已開始大幅下跌，從而為投資者帶來新的投資機會。2009年，謹慎的投資者將會把投資重點放在一線城市的核心地段，一線城市投資活動將增加。
相比較于住宅地產的消費性，商業地產的投資性更強。在住宅地產普遍低迷的情況下，商業地產具有的拉動投資、促進消費的雙重功能尤其凸顯，因而對擴大內需有著重要意義。在當前國內外經濟環境的大背景下，業界人士對商業地產越來越看好。 |