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 為了刺激經濟，國務院正在抓緊制訂產業振興規劃，其中鋼鐵、汽車、紡織、裝備制造業等產業振興規劃已出臺，造船、石化、輕工、有色金屬、電子信息的振興規劃預計也將次第出臺。作為國家十大振興規劃的產業之一，房地產有望搭上國務院產業振興規劃的“末班車”。
專家認為，從已經出臺的鋼鐵和汽車產業振興計劃來看，都著眼于方向性的描述，而疏于具體操作，仍有許多細節需要完善，預計未來出臺的房地產業振興規劃也將注重短期以降低成本、刺激銷售為主，長期以產業方向趨優化建設為主。這樣看來，“末班車”能帶來的“新空間”不會太大。但是，房地產作為我國經濟的重要支柱產業，其興衰涉及到國民經濟的各個層面，救與不救爭議都很大，救多救少爭議也很大。如果搭上振興規劃“末班車”，無疑會提振行業信心。
“末班車”帶來的新空間不會太大
國家統計局公布的數據顯示，2008年1至12月，全國商品房銷售面積6.2億平方米，同比下降19.7%。全國商品房空置面積1.64億平方米，同比增長21.8%。銷售面積的大幅下降直接造成了房屋空置面積的大幅上升，“一降一升”反映了房地產行業面臨巨大的挑戰。2008年12月國房景氣指數為96.46，這是該指數連續12個月下降，說明房地產開發已經進入歷史低潮期，企業投資信心和動力嚴重不足。
全球金融危機爆發后，中央政府已及時調整了政策，如提出促進經濟發展十條措施，公布了兩年投資4萬億元的經濟振興計劃；在國務院常務會議上再次強調房地產行業是國民經濟的重要支柱產業；作為配套措施，住房和城鄉建設部公布了三年內9000億元安居保障房建設計劃；在2008年12月份召開的中央經濟工作會議上，再次強調了住房消費的重要性，認為住房消費是提振內需的主要途徑之一；發布新“國六條”，部分放松第二套住房消費信貸優惠，減免住房成交稅費；央行連續五次降息等。這些措施有的針對宏觀經濟，有的是直接針對房地產行業，總體而言都為房地產行業的健康穩定發展創造了比較良好的環境。
申銀萬國證券研究所最近發布的報告認為，未來一個月的政策將以延續前期政策為主，不會出臺新的刺激政策。一是前期出臺政策已經較為密集，政府需要時間去觀察政策效果，住房和城鄉建設部也要求地方政府不能越權出臺刺激政策；二是從慣例來看，3月“兩會”召開將為下一階段的政策走勢定調，在此之前也將形成一個“政策真空期”。
專家認為，即便房地產搭上國務院產業振興規劃的“末班車”，能帶來的新空間也不會太大，具體來說，購房退稅、土地出讓金減免、90/70(即套型建筑面積90平方米以下住房占城市住房開發總量70%以上)政策松綁等或將陸續出臺，進一步出臺措施減輕房地產開發商資金壓力，房地產信托投資基金或將順勢推出。可以明確的是，政府將進一步加大保障性住房的支持力度，今后“保障性住房(低端市場)+商品房(中高端市場)”的行業格局將逐漸清晰起來。
易居中國分析師楊紅旭認為，從目前形勢來看，即便房地產進入國務院產業振興規劃，也很難改變行業短期內繼續下行的趨勢。中國房地產及住宅研究會副會長顧云昌認為，按最樂觀估計，房地產市場至少要到下半年才會出現回暖跡象。
開發商降價預期進一步增強
1月6日，住房和城鄉建設部表示“隨著供求關系的變化和建造成本的影響，開發企業應該會順應市場變化，主動采取措施以合理價格促進商品住房銷售。”隨后，北京、上海兩地的官員也先后在公開場合表示“房價過高”，應引導開發商降價。
政府在出臺一系列財政、稅收政策后，開始希望通過鼓勵開發商降價來刺激銷售回升。在此之前，曾出現部分地方政府阻礙開發商降價的情況，此次住房和城鄉建設部“救量不救價”的表態將消除這一障礙，有利于房價的下調。
申銀萬國分析師認為，開發商在今年上半年的降價意愿將進一步增強。一是庫存的積壓導致自身的資金壓力不斷變大，企業需要通過消化庫存盡快回流現金；二是業界對未來的預期相對悲觀，對于經濟前景的看淡以及房地產市場走勢的不清楚，使得大多數開發商傾向于更快地降價出貨；三是政府也在積極引導開發商降價促銷。因此判斷春節后各地房屋價格調整將成必然趨勢。
在當前市場低迷狀態下，如果企業自身沒有充足的現金儲備，惟一辦法就是降價促銷，盡快回籠資金。在這方面，萬科是一個鮮明的例子。從2007年底開始，萬科就開始逐步實施降價計劃，并收到較好效果。雖有爭議，但萬科獲得了實實在在的現金流回籠，在樓市冬天儲備了寶貴的糧草。
企業優勝劣汰將大幅提高市場集中度
我國房地產發展已有20多年的歷史，到2008年房地產行業發展到一個相對高峰期，全國房地產企業總數達到5萬多家，正是市場的過度繁榮造成了房地產企業的魚龍混雜局面。
在房地產市場發達的西方國家，市場集中度相對較高，少數企業占有較大市場份額，這是市場競爭和行業選擇的結果。反觀我國房地產行業，市場集中度較低，根據各上市公司公布的2008年最新銷售數據，萬科作為我國最大的房地產開發企業，市場占有率為2.6%。另外，中國房地產測評中心發布的2008年房地產企業500強測評報告顯示，中國最大的四家房地產開發企業銷售收入占全國總銷售額的比重，2006至2008年分別為4.6%、5.2%、7.7%。這表明我國房地產行業集中度依然較低。從市場發展角度看，我國的房地產企業有必要進行適度整合，淘汰一些企業，鼓勵大型房企的規范化和規模化運營。
易居中國分析師認為，現在房地產市場出現調整，部分企業資金鏈斷裂，經營困難，而另一些優勢企業則現金充足，經營穩健，這正是進行行業整合的好時機。實際上，去年出臺的“國六條”就提出鼓勵企業間的資源整合，同時支持銀行提供并購貸款。通過企業間的并購，土地等資源可以更加有效利用，大型優勢企業的競爭力得以增強，同時也避免過多爛尾樓出現，造成資源的浪費。
眾所周知，我國房地產企業融資渠道非常狹窄，主要途徑就是銀行貸款、建筑企業墊款和銷售回款等，而民營房地產企業的融資環境更加惡劣，這也造成了很多民營企業冒著巨大的財務風險和國際投行機構做“對賭協議”，以此換取國際投行的融資支持。一旦市場風險來臨，這些企業很可能就輸在“對賭協議”上，失去控股權。在這種鋌而走險的壓力下，業內人士預計行業將進一步整合，企業的優勝劣汰將大幅提高市場集中度。 |