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 2008年上半年，在國(guó)家調(diào)控政策主導(dǎo)下，中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)逐漸由2007年的過(guò)熱轉(zhuǎn)向理性回歸，各項(xiàng)指標(biāo)高位調(diào)整，過(guò)度需求泡沫得到有效的抑制。進(jìn)入第三季度，市場(chǎng)開(kāi)始快速下行，并顯現(xiàn)出加速下滑的趨勢(shì)。在國(guó)家“保增長(zhǎng)”政策的主導(dǎo)以及各方面努力下，第四季度房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)一步惡化的趨勢(shì)得到遏制，整體市場(chǎng)基本保持了理性回歸并穩(wěn)定發(fā)展的態(tài)勢(shì)。
總的來(lái)看，2008年中國(guó)樓市整體市場(chǎng)供給壓力大，預(yù)測(cè)2009年房?jī)r(jià)將進(jìn)一步回歸理性，房地產(chǎn)市場(chǎng)將會(huì)出現(xiàn)四個(gè)方面的變化。
市場(chǎng)成交量逐步回升 價(jià)格進(jìn)一步回歸理性
以目前的房地產(chǎn)銷(xiāo)售能力來(lái)看，土地市場(chǎng)的存量以及施工面積可為市場(chǎng)提供6年以上的新增供給，2008年房地產(chǎn)各項(xiàng)供給指標(biāo)對(duì)市場(chǎng)形成較大的壓力。而從需求指標(biāo)上看，2008年銷(xiāo)售量相對(duì)正常年份平穩(wěn)增長(zhǎng)，盡管1至11月部分城市銷(xiāo)售量環(huán)比出現(xiàn)較大的增長(zhǎng)，但與2007年過(guò)熱的銷(xiāo)售量相比，大部分仍處于下跌狀態(tài)。供過(guò)于求的局面已經(jīng)形成，但供過(guò)于求不是需求太少，而是有效需求太少，廣大市民自住型購(gòu)房需求被不合理的房?jī)r(jià)所阻擋。如果價(jià)格進(jìn)入合理的區(qū)間，通過(guò)合理調(diào)控市場(chǎng)，必然出現(xiàn)供求兩旺的局面。
從目前市場(chǎng)情況來(lái)看，國(guó)內(nèi)大部分城市的房地產(chǎn)市場(chǎng)對(duì)于價(jià)格非常敏感，很多樓盤(pán)由于定價(jià)比較合理，幾乎在開(kāi)盤(pán)時(shí)即銷(xiāo)售一空。在這種情況下，理性的開(kāi)發(fā)商必然要順應(yīng)市場(chǎng)潮流，合理調(diào)整價(jià)格，加大促銷(xiāo)力度。預(yù)計(jì)2009年房地產(chǎn)市場(chǎng)成交量回升，價(jià)格將進(jìn)一步回歸理性。
開(kāi)發(fā)投資增幅進(jìn)一步下降 “大魚(yú)吃小魚(yú)”局面不可避免
由于2008年銷(xiāo)售額低于投資額，2009年房地產(chǎn)企業(yè)的資金將更加緊張，大部分房地產(chǎn)重點(diǎn)企業(yè)對(duì)于目前的國(guó)內(nèi)國(guó)際形勢(shì)都有較深入的了解，雖然對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)長(zhǎng)期看好，但同時(shí)也認(rèn)識(shí)到短期內(nèi)房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展并不樂(lè)觀(guān)，必然下調(diào)開(kāi)發(fā)投資計(jì)劃。預(yù)計(jì)2009年房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資增幅將進(jìn)一步下降，但不會(huì)出現(xiàn)負(fù)增長(zhǎng)。
萬(wàn)科就在2008年第三季度報(bào)告中明確指出，公司在半年度報(bào)告已經(jīng)調(diào)低了全年的開(kāi)竣工計(jì)劃的基礎(chǔ)上，“決定進(jìn)一步下調(diào)2009年的開(kāi)工計(jì)劃，開(kāi)工面積再調(diào)減約110萬(wàn)平方米，到570萬(wàn)平方米左右，以更好地匹配市場(chǎng)的銷(xiāo)售節(jié)奏。”
2008年一些大型房地產(chǎn)企業(yè)為避免資金鏈斷裂，通過(guò)各種方式大幅提高持有資金量，如萬(wàn)科、金地發(fā)行公司債、金融街完成2007年度公開(kāi)增發(fā)等，通過(guò)股市發(fā)行公司債等方式融資已經(jīng)成為開(kāi)發(fā)企業(yè)一個(gè)重要的資金來(lái)源。
2009年，國(guó)家將加強(qiáng)企業(yè)債發(fā)行的力度，企業(yè)債和公司債利息一般高于銀行存款利息，而安全性又較高，對(duì)于房地產(chǎn)投資者也是一個(gè)很好的低風(fēng)險(xiǎn)投資選擇，必然受到市場(chǎng)的熱捧。而對(duì)于資金密集型的房地產(chǎn)行業(yè)來(lái)說(shuō)，應(yīng)該更好地利用這個(gè)機(jī)會(huì)，通過(guò)發(fā)行企業(yè)債獲得充足的資金。但對(duì)于部分中小房地產(chǎn)企業(yè)來(lái)說(shuō)，不具備股市融資的資格和能力，金融機(jī)構(gòu)為避險(xiǎn)又加強(qiáng)對(duì)這些企業(yè)的貸款管理，今年資金將相當(dāng)吃緊。房地產(chǎn)行業(yè)將進(jìn)一步整合，“大魚(yú)吃小魚(yú)”的殘酷局面將不可避免。
自住型購(gòu)房強(qiáng)勁增長(zhǎng) 改善型購(gòu)房成為亮點(diǎn)
中國(guó)指數(shù)研究院的調(diào)查表明：自住型需求購(gòu)房者70%以上需要貸款。2008年下半年以來(lái)，中央及地方政府相繼出臺(tái)的一系列措施有力地支持了自住型需求，加之2009年房?jī)r(jià)調(diào)整到合理的區(qū)間，必然會(huì)使自住型購(gòu)房更加強(qiáng)勁增長(zhǎng)。
2008年12月21日，國(guó)務(wù)院辦公廳發(fā)布的《關(guān)于促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)健康發(fā)展的若干意見(jiàn)》，明確了國(guó)家鼓勵(lì)改善型購(gòu)房的導(dǎo)向。隨著中國(guó)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，居民收入水平提高，進(jìn)一步改善住房條件已經(jīng)列入很多市民的日程。但由于房?jī)r(jià)過(guò)高，以及交易費(fèi)用等原因，很多改善型需求并不能得到滿(mǎn)足。預(yù)計(jì)2009年國(guó)家將進(jìn)一步出臺(tái)鼓勵(lì)改善型購(gòu)房的政策，降低交易成本，不僅通過(guò)市場(chǎng)，同時(shí)也通過(guò)保障性住房，滿(mǎn)足改善型購(gòu)房的需求，改善型購(gòu)房將成為市場(chǎng)生力軍。
政策支持力度將加大 手段更趨靈活審慎
在國(guó)際金融危機(jī)的大環(huán)境下，中國(guó)必須提高內(nèi)部投資和消費(fèi)需求，才能確保經(jīng)濟(jì)的穩(wěn)定發(fā)展。而房地產(chǎn)投資達(dá)到國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值的1/10，對(duì)于經(jīng)濟(jì)穩(wěn)定具有十分重要的作用。要落實(shí)中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議上的“保增長(zhǎng)、調(diào)結(jié)構(gòu)、促發(fā)展”，就必須保證房地產(chǎn)保持一個(gè)合理的增速。
為保障整體經(jīng)濟(jì)的穩(wěn)定，2009年，國(guó)家和地方政府將加大“救市”力度，但手段將更加靈活審慎。如進(jìn)一步降低交易稅費(fèi)、下調(diào)貸款利息、購(gòu)房退稅、鼓勵(lì)部分購(gòu)房者合理的投資需求、鼓勵(lì)開(kāi)發(fā)商適度調(diào)整銷(xiāo)售價(jià)格等，但也不排除在房?jī)r(jià)出現(xiàn)大跌的時(shí)候，出臺(tái)政策“托市”，包括以財(cái)政資金購(gòu)買(mǎi)商品房用于廉租房等手段，畢竟房?jī)r(jià)的大起大落都不符合國(guó)家調(diào)控政策的本意。
自2008年以來(lái)房地產(chǎn)市場(chǎng)的調(diào)整，既有國(guó)際國(guó)內(nèi)經(jīng)濟(jì)大環(huán)境的影響，同時(shí)也要看到，中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)經(jīng)過(guò)了近10年的快速發(fā)展，本身也有調(diào)整的需要，特別是房地產(chǎn)行業(yè)要健康發(fā)展，必須擠出體內(nèi)過(guò)多的泡沫。從這個(gè)周期來(lái)看，樓市已經(jīng)處于冬季，但中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)剛性需求仍然旺盛，在政府有效的政策支持、房地產(chǎn)企業(yè)自身的調(diào)整以及各方面的共同努力，中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)有望盡快度過(guò)寒冬，走入春暖花開(kāi)的季節(jié)。 |