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2008年或許是房地產(chǎn)調(diào)控思路走向成熟的一年。在樓市持續(xù)多年“單邊市”運行之后，樓市政策逐步完善：從完善市場而言，不僅引導(dǎo)需求，同時增加供給；從供給結(jié)構(gòu)看，不僅有商品房市場，也有保障性住房。經(jīng)歷了狂飆突進(jìn)的“黃金十年”后，中國樓市有望進(jìn)入以政府投資為主導(dǎo)的保障住房和開發(fā)商投資為主的商品房市場雙軌并行時代。
樓市調(diào)控新基調(diào)：增保障 促消費
在持續(xù)的加息、提高存款準(zhǔn)備金率、嚴(yán)控房地產(chǎn)信貸安全等嚴(yán)厲的調(diào)控之后，我國房地產(chǎn)調(diào)控政策在2008年10月迎來了新的“拐點”。當(dāng)月17日，國務(wù)院常務(wù)會議部署四季度經(jīng)濟(jì)工作，在“加大保障性住房建設(shè)規(guī)模”之外，首次提出“降低住房交易稅費，支持居民購房”。五天之后，財政部、國家稅務(wù)總局、人民銀行以罕見的力度出臺“組合拳”，為持續(xù)低迷的樓市打氣。11月5日，國務(wù)院常務(wù)會議的“十項措施”又進(jìn)一步強(qiáng)調(diào)，加快建設(shè)保障性安居工程，加大對廉租住房建設(shè)支持力度。
在此前后，各地方政府陸續(xù)出臺了一系列房地產(chǎn)“救市”措施，包括調(diào)整購房入戶政策，放寬住房公積金貸款政策，購房稅收補(bǔ)貼，減免契稅、營業(yè)稅等。分析可見，政府鼓勵和支持居民啟動住房消費的著力點，一是通過有關(guān)稅費減免降低居民住房消費成本，二是通過公積金政策調(diào)整，提高居民住房消費能力。
“研究中央的一系列房地產(chǎn)新政策可以發(fā)現(xiàn)，加大保障性住房建設(shè)、解決中低收入群體的住房困難，鼓勵自住性消費需求，是這一輪樓市新政策的核心。”復(fù)旦大學(xué)經(jīng)濟(jì)學(xué)院教授、房地產(chǎn)研究中心主任尹伯成說。
海通證券資產(chǎn)管理部總經(jīng)理助理胡曙光博士表示，中央對房地產(chǎn)市場的調(diào)控態(tài)度，已從擠壓泡沫、抑制需求，轉(zhuǎn)向維持穩(wěn)定、促進(jìn)消費。在全球經(jīng)濟(jì)衰退的背景下，正視房地產(chǎn)對經(jīng)濟(jì)增長的拉動作用，滿足居民合理的居住包括改善性居住需求，可謂正當(dāng)其時。
從2005年開始，“國八條”“國六條”等一系列政策，除了控制房地產(chǎn)金融風(fēng)險，很大一部分舉措都是試圖通過提高交易稅費、增加交易成本來抑制投資、投機(jī)，某種程度而言，這是希望藉由抑制需求來達(dá)到降低價格的目的，屬于直接“管市場”。但事實上，由于供求比的客觀存在，交易成本的增加沒有減少住房需求，反而推高了房價。
“隨著調(diào)控思路的成熟，政府意識到，從完善市場而言，不僅要引導(dǎo)需求，也要增加供給；從供給結(jié)構(gòu)看，不僅要有商品房市場，也要有針對低收入群體的保障性住房。”胡曙光說。
“市場的歸市場、保障的歸保障”終由理念成實踐
從1998年我國取消福利分房、真正啟動住房制度改革以來，由于對房地產(chǎn)市場和政府職能缺乏全面認(rèn)識，中國的住房供給從一個極端走向了另一個極端——即從公有住宅大包大攬，滑向一邊倒的市場化。建設(shè)部公布的“2005年城鎮(zhèn)房屋概況統(tǒng)計公報”顯示：當(dāng)年全國城鎮(zhèn)私有住宅已達(dá)88億平方米，住宅私有率從1986年的16%，飆升至82%！
而據(jù)公開信息，美國的住房自有率是69%，英國是56%，加拿大是67%。在很多國家和地區(qū)，政府都有低價出租或出售的保障性住房，用以解決低收入者的居住問題。
“正是由于長期以來保障性住房供給的缺失，導(dǎo)致千軍萬馬擠商品房這一條小道，進(jìn)而導(dǎo)致房價畸高、脫離普通百姓購買力。”尹伯成說。
仲量聯(lián)行中國區(qū)董事商業(yè)部總監(jiān)陳立民認(rèn)為，在我國，房價不僅僅是高低的問題，還包括房價如何走才能理性地還原市場面目，對窮人如何保障，對富人消費如何進(jìn)行稅收引導(dǎo)，對投機(jī)與投資行為如何引導(dǎo)和限制。樓市調(diào)控應(yīng)該著眼于市場健康平穩(wěn)發(fā)展，防范金融風(fēng)險，解決低收入階層的居住問題則應(yīng)該通過保障房建設(shè)。
令人欣慰的是，中央出臺的一系列樓市“組合拳”，有望補(bǔ)上保障房“短腿”，讓住房供給實現(xiàn)兩條腿走路。住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部副部長齊驥表示，今后三年，中央財政將投資9000億元，用于廉租住房、經(jīng)濟(jì)適用住房建設(shè)和棚戶區(qū)改造，平均下來每年有3000多億元的投入。
而國務(wù)院最新出臺的促進(jìn)房地產(chǎn)市場健康發(fā)展的政策措施中，再次強(qiáng)調(diào)加大保障性住房建設(shè)力度，提出“選擇部分有條件的地區(qū)試點，將本地區(qū)部分住房公積金閑置資金補(bǔ)充用于經(jīng)濟(jì)適用住房等建設(shè)”，央行和銀監(jiān)會隨后公布《廉租住房建設(shè)貸款管理辦法》，規(guī)定廉租房建設(shè)貸款的利率按央行公布的同期同檔次貸款基準(zhǔn)利率下浮10%執(zhí)行，貸款期限最長不超過五年。
這意味著，在2008年，“市場的歸市場、保障的歸保障”樓市調(diào)控思路，已從理念變?yōu)閷嵺`。
市場、保障“雙軌運行”
上海易居房地產(chǎn)研究院綜合研究部部長楊紅旭算了一筆賬：相關(guān)部門統(tǒng)計顯示，目前我國城市住房困難戶大約1000萬戶，2006年全國住房銷售套數(shù)為504萬套，2007年的數(shù)據(jù)也基本上維持在500萬至600萬套。在2007年以前，我國每年銷售的經(jīng)濟(jì)適用房為30多萬套，廉租房的投入更少。而國務(wù)院提出爭取用三年時間，解決近750萬戶城市低收入住房困難家庭和240萬戶林區(qū)、墾區(qū)、煤礦等棚戶區(qū)居民的住房問題，這一數(shù)據(jù)對比足以說明住房保障政策的力度。
“這表明，政府在逐步地‘補(bǔ)課’。可以預(yù)計，過去十年以開發(fā)商為主導(dǎo)的開發(fā)模式必然有所改變，取而代之的是，以政府投資為主導(dǎo)的保障住房和開發(fā)商投資為主的商品房市場雙軌并行。”楊紅旭說。
中金公司分析員白宏煒認(rèn)為，9000億元保障性住房可以解決中低收入人群居住問題，短期內(nèi)不會對商品房市場帶來較大沖擊，而是起到較好的補(bǔ)充作用。按照2007年規(guī)劃，2008年保障性住房供給要求達(dá)到20%至30%的水平。而最近三年9000億元的保障性住房計劃中，能夠?qū)ι唐贩繋頉_擊的主要是經(jīng)濟(jì)適用房，而這部分占整個市場的比重為20%左右，并沒有比原計劃有較大幅度上升，因此對商品房市場影響有限。
過去十年，既是房地產(chǎn)業(yè)快速發(fā)展的“黃金十年”，也是房地產(chǎn)業(yè)粗放經(jīng)營的十年。中央經(jīng)濟(jì)工作會議強(qiáng)調(diào)“保增長、擴(kuò)內(nèi)需、調(diào)結(jié)構(gòu)”，說明中央正著力加快發(fā)展方式轉(zhuǎn)變，推進(jìn)經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)戰(zhàn)略性調(diào)整，把改善民生作為保增長的出發(fā)點和落腳點，房地產(chǎn)市場也不會再像過去幾年那樣呈現(xiàn)“單邊市”運行，而將走向規(guī)范和集約。
復(fù)旦大學(xué)房地產(chǎn)研究中心主任尹伯成認(rèn)為，過去幾年，房地產(chǎn)市場是一個所有人都能賺錢的市場，“圈塊地、挖個坑”就開始賣房子，幾乎任何產(chǎn)品都不愁銷售，甚至都能賣出一個好價錢，這顯然不正常。去年以來的樓市調(diào)整將加快行業(yè)分化和優(yōu)勝劣汰，降低房地產(chǎn)行業(yè)的利潤預(yù)期，提升房地產(chǎn)開發(fā)、管理水平，有利于樓市健康、可持續(xù)發(fā)展。 |