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 一向平靜低調的東北房地產市場近日風生水起。吉林省長春市最大的外埠房地產企業長春中海地產有限公司前不久高調宣布“中海地產明年全面提價”；沈陽72家房地產企業日前又共簽“投名狀”，結成“不降價聯盟”。
今年以來，全國房地產市場普遍進入下行通道，至今未見明顯的回暖跡象，而東北房地產企業此時不約而同地“挺漲”，是胸有成竹，還是孤注一擲？
東北，全國房地產市場的“另類”
受整個區域經濟的影響，東北地區的房地產市場長期以來一直不甚活躍，與全國房地產市場步調不一。全國大漲時，它上漲緩慢，甚至負增長；全國房地產市場量價齊跌時，它我行我素，房價甚至穩中有升。
從房價來看，除沈陽外，長春和哈爾濱的房價在全國30多個大中城市中排位一直比較靠后。即便在全國大漲的2006年和2007年，東北的幾個省會城市漲幅也遠遠落后于全國平均水平。來自沈陽市房地產研究所的數據顯示，在全國房地產火爆的2006年和2007年，沈陽市房價上漲僅為5%左右。2008年1至10月，全國很多城市房地產“量價齊跌”，一片肅殺，而吉林省會長春1至9月銷量卻與去年基本持平，9、10月份房價同比上升了0.57%。
對于東北主要城市房地產市場的表現，當地官員和房地產商包括研究機構都認為“比較健康”，沒有泡沫或者說泡沫很小。易居中國在評定東北三個省市等級時，將東北最大的城市沈陽歸入B級，吉林省會長春和黑龍江省會哈爾濱都被歸入D類。易居中國長春分公司總經理王喻冬解釋說，等級越低，流動性人口越少，投資性需求越小，房價下降的空間也越小。不過也有觀點認為，東北房地產市場與全國步調不一致的主要原因是受經濟和地緣的影響，市場傳導滯后，總是“慢半拍”。因此一二線城市出現的房地產寒流遲早也會傳導到東北房地產市場。
“挺漲”，胸有成竹還是孤注一擲
2008年11月初，長春最大、最有影響力的房地產企業長春中海地產有限公司高調宣布“2009年全面提價”。無獨有偶，11月14日，沈陽市房地產開發協會召開了新聞發布會，沈陽市72家房地產公司聯合承諾不降價。在全國房地產市場低迷、降聲一片的背景下，東北部分房地產商為什么會逆市“挺漲”？
“不是開發商瘋了就是我瘋了”，許多消費者對此表示了明確的不解；“不降價聯盟很快就會土崩瓦解”，一些專家說。
長春中海目前有近1萬戶業主，是長春市最大的樓盤。對于漲價一事，長春中海相關負責人表現得十分坦然：“為了完成整個銷售目標，中海2008年已經對價格進行了調整。長期過低價位運行不利于保持公司的品質，目前樓價調整已到位，因此09年要全線提價。”該負責人還表示，中海不會陷入惡性競爭中去，不想以低價取勝，將主要著眼于品質和服務的提高。
“房價不高，沒有下行空間”，是東北大多數開發商“挺漲”的主要理由。沈陽市房地產開發協會會長、中房集團遼寧置業有限公司董事長趙昱在談到“不降價聯盟”時這樣表示：“沈陽的房地產行業利潤很低，目前項目利潤不足10%，更多的人需要從沈陽房產現狀看問題。”言外之意，房價下降，沈陽例外。
其實，這不僅是東北主要城市開發商的想法，也是一些政府官員的想法。長春市一些政府官員在各種場合都明確表示，長春房地產市場比較健康，沒有泡沫，房價與全國同類城市比不高，沒有下降空間。尤其是新的“國十條”出臺后，盡管效果尚待觀察，但是也有人將其理解為提振市場的信號。在11月4日召開的沈陽房地產開發峰會上，沈陽市房地產研究所所長范翰章表示，雖然沈陽商品房成交量有所下降，但隨著政府優惠政策的不斷出臺，開發商及消費者的信心也將大受鼓舞，從而促進交易量的上升。而沈陽房價也將繼續平穩運行，并無下行空間。
普降，東北是否真能“例外”
無論地產商和政府官員如何樂觀，東北房地產市場房價雖然堅挺，但交易量已經開始明顯下降。據沈陽市房地產研究所統計，沈陽市今年1至9月份商品住宅成交量出現2002年以來罕見降幅，同比下降5.61%，易居中國長春分公司的統計表明，今年10月份，長春商品住宅成交量縮水45.5%。
“商品房，顧名思義，必須要買賣的，如果沒有交易，哪來的市場？”易居中國長春分公司總經理王喻冬說。
業內人士認為，東北主要城市房地產較長時間呈現出量價齊升的繁榮局面，有與全國房地產走勢相一致的地方，也有其特殊原因：首先是東北振興政策拉動了東北的經濟發展，以吉林為例，近兩年固定資產投資增速一直位居全國前列；二是東北這幾年普遍進行了大規模的棚戶區改造，造成大量的被動需求；三是取消了單位集資建房和經濟適用房，住房市場化程度提高。2001年至2005年，長春市經濟適用住房、集資建房占商品住房的比例為46%，2006年降至10.4%，2007年降至5.8%，2008年不到4%。
但是，這些特殊因素形成的剛性需求經過兩三年的釋放，現在還有多少？在全球經濟危機、中國經濟增長放緩的背景之下，東北能“獨善其身”嗎？
王喻冬認為，中國房地產市場回暖需要六大條件，一是經濟形勢向好；二是金融環境放松；三是股市觸底“見熊”；四是國家持續出臺政策扶持；五是價格持續回調，激活購買欲望；六是社會輿論導向積極方面報道。對各城市而言，市場回暖取決于住房需求結構、房地產價格下調的空間、地方政策執行怎么樣、救市措施夠不夠。
長春市房地產資深記者閆少軍認為，從目前價格及長春經濟走勢看，長春房價在全國副省級城市居末，在70個大中城市中位于中下，而長春經濟走勢強勁，GDP增速居副省級城市前三。如果宏觀經濟不出問題，長春經濟肯定會高速發展，人們收入會穩步提升，投資會持續增長，外來人口會不斷涌入，城市規模加速擴大，那么，房價應該上漲。至少目前看，下跌空間極小。但如果宏觀經濟真的走弱，長春經濟必然受波及，購房者觀望情緒將更濃，開發商資金壓力更重，賠錢賣房，不無可能。
“其他城市不好妄加評論，但是長春房地產市場可能會在明年4、5月份有個較大的變化。”長春市開發辦副主任劉世文說，“目前成交量雖然下降，但價格還在穩中有升，這是因為開發商的投入都已經發生。以鋼材為例，今年2、3月份鋼材價格已經漲到6200元/噸，現在價格雖然有所回落，可是開發商都已經投進去了，不會甘心降價，仍然在等待觀望。但是明年4、5月份，天氣回暖，一些開發商要開工，有資金問題的開發商可能會降價促銷。”
如果長春如此，那么沈陽、哈爾濱能否例外？ |