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戴德梁行11月25日公布的數(shù)據(jù)顯示，盡管金融危機(jī)對市場造成較大沖擊，但京滬兩地今年的房地產(chǎn)投資成交總額約為200億元，基本與2007年持平。其中上海地區(qū)全年成交總額約130億元，成交基本集中在上半年。新華社記者：陳飛
攝 | 短短兩個(gè)多月之內(nèi)，央行連續(xù)第四次降息，且幅度遠(yuǎn)超市場預(yù)期。市場人士認(rèn)為，這一著眼于刺激宏觀經(jīng)濟(jì)的貨幣政策，也將對樓市產(chǎn)生重大提振作用。樓市將慢慢回歸理性，趨于穩(wěn)定，市場回暖也有望提前出現(xiàn)。
降息幅度超過市場預(yù)期
“雖然市場一致預(yù)期央行還將進(jìn)一步降息，但是沒有預(yù)料到出手這么快，幅度這么大！”光大證券地產(chǎn)分析師趙強(qiáng)說。
中國人民銀行26日發(fā)布通知，為貫徹落實(shí)適度寬松的貨幣政策，保證銀行體系流動(dòng)性充分供應(yīng)，促進(jìn)貨幣信貸穩(wěn)定增長，發(fā)揮貨幣政策在支持經(jīng)濟(jì)增長中的積極作用，決定從2008年11月27日起，下調(diào)金融機(jī)構(gòu)一年期人民幣存貸款基準(zhǔn)利率各1.08個(gè)百分點(diǎn)，其他期限檔次存貸款基準(zhǔn)利率作相應(yīng)調(diào)整。同時(shí)，下調(diào)中央銀行再貸款、再貼現(xiàn)等利率。
這已是9月15日以來，我國貸款利率連續(xù)第四次下調(diào)，至此，我國一年期存款基準(zhǔn)利率由現(xiàn)行的3.60%下調(diào)至2.52%，一年期貸款基準(zhǔn)利率由現(xiàn)行的6.66%下調(diào)至5.58%。而公積金貸款利率降0.54個(gè)百分點(diǎn)，5年期以上利率已降至4.05%。
上海易居房地產(chǎn)研究院綜合研究部部長楊紅旭說：“此次降息幅度非常大，1.08個(gè)百分點(diǎn)的幅度是常規(guī)幅度的4倍，僅次于1996年8月23日(存、貸款基準(zhǔn)年利率降幅分別為1.5個(gè)百分點(diǎn)和1.2個(gè)百分點(diǎn))，和1997年10月23日(存、貸款年利率降幅分別為1.1個(gè)百分點(diǎn)和1.5個(gè)百分點(diǎn))的幅度。這說明此次中央救經(jīng)濟(jì)的決心和力度非常大。”
海通證券資產(chǎn)管理部總經(jīng)理助理胡曙光表示，央行此次大幅降息，有利于促進(jìn)投資和消費(fèi)，必然會(huì)對樓市、股市產(chǎn)生積極影響。公積金貸款利率同時(shí)下調(diào)，更是直接針對樓市，有利于提振樓市信心。而信心對于眼下處于銷售凍結(jié)狀態(tài)的樓市而言，比資金本身還重要。
房價(jià)可承受能力間接提高
市場普遍認(rèn)為，大幅降息對于持續(xù)低迷的樓市是個(gè)重要利好。趙強(qiáng)分析認(rèn)為，央行大幅降息1.08個(gè)百分點(diǎn)，購房者利息負(fù)擔(dān)減輕，也就意味著房價(jià)的可承受能力間接提高了。
值得注意的是，這次降息使得一年期存款利率降至2.52%，5年期存款利率也不過3.87%，活期存款利率更降至0.36%，這將使居民儲(chǔ)蓄意愿降低，有利于刺激樓市剛性需求加快入市。
楊紅旭認(rèn)為，此次降息對樓市屬于絕對利好：一方面是心理預(yù)期的利好，使企業(yè)和購房者，尤其是購房者清楚地看到國家促進(jìn)經(jīng)濟(jì)增長的決心，樓市必然提前趨穩(wěn)，有助于推動(dòng)消費(fèi)者入市。另一方面是實(shí)質(zhì)利好，利率大幅下調(diào)，直接降低了個(gè)貸成本和開發(fā)貸成本，必然促進(jìn)部分剛性需求者提前放棄觀望，同時(shí)也使開發(fā)商財(cái)務(wù)成本下降，有利于避免更多項(xiàng)目停工和爛尾樓的出現(xiàn)。
但他同時(shí)認(rèn)為，貨幣政策有其內(nèi)在的運(yùn)行規(guī)律，不管加息周期，還是降息周期，都需要多次持續(xù)累加之后，其效應(yīng)才會(huì)完成由量變到質(zhì)變的過程。政策利好不會(huì)立刻促使樓市“反轉(zhuǎn)”，目前樓市下調(diào)是市場機(jī)制在控制主導(dǎo)權(quán)，是樓市經(jīng)歷前幾年非理性繁榮后的自然回歸，任何利好政策都不會(huì)在短期內(nèi)生效，市場將慢慢回歸理性，趨于穩(wěn)定。
市場回暖或提前到來
此前，從各地方政府紛紛出臺(tái)針對房地產(chǎn)的舉措，到財(cái)政部、國家稅務(wù)總局、人民銀行出臺(tái)“組合拳”，對居民首次購買普通自住房和改善型普通自住房降低首付比例，下調(diào)契稅稅率；再到國務(wù)院進(jìn)一步提出正確引導(dǎo)和調(diào)控房地產(chǎn)走勢，落實(shí)和完善促進(jìn)合理住房消費(fèi)的政策措施，可以視為房地產(chǎn)調(diào)控“政策拐點(diǎn)”逐漸形成，而此次央行大幅降息，或?qū)⑦M(jìn)一步促使市場回暖提前到來。
國家發(fā)改委發(fā)布的全國房價(jià)調(diào)查結(jié)果顯示，10月份全國70個(gè)大中城市房屋銷售價(jià)格同比上漲1.6%，漲幅比9月低1.9個(gè)百分點(diǎn)，環(huán)比下降0.3%。值得注意的是，繼深圳、廣州之后，樓市“風(fēng)向標(biāo)”上海的新房價(jià)格也跌破去年同期水平，同比下降0.3%。
趙強(qiáng)認(rèn)為，任何調(diào)控措施生效都會(huì)有一個(gè)滯后效應(yīng)，樓市更是如此。隨著我國進(jìn)入降息通道，以及樓市調(diào)控基調(diào)從防止過熱轉(zhuǎn)為平穩(wěn)發(fā)展、市場保障雙輪驅(qū)動(dòng)，房地產(chǎn)市場底部將逐漸浮現(xiàn)。此次央行大幅降息，可能促使樓市回暖提前到來。
值得注意的是，作為這一輪全國房地產(chǎn)市場調(diào)整的“領(lǐng)跌者”，深圳樓市近來呈現(xiàn)出回暖行情，成交明顯放大，頹勢有所減弱。數(shù)據(jù)顯示，11月前半個(gè)月，深圳市一手房共成交2977套，與10月份全月的成交總量相當(dāng)；日均成交量198套，創(chuàng)今年以來新高。而11月17日到23日一周內(nèi)，深圳一手房市場共成交1650套，較前周環(huán)比上升22.6%，二手房市場成交量也環(huán)比上升17.1%。
趙強(qiáng)認(rèn)為，長三角樓市調(diào)整晚于珠三角，深圳樓市的回暖，也將是長三角樓市的提前預(yù)演。 |