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 就是沖著“70年使用權”才花大價錢購買的商鋪，辦理房產證時卻發現實際使用年限僅40年，感覺上當的購房者將開發商告上了法庭。而開發商則認為購房者明知法規規定商業用房的最高年限就是40年，還要求賠償，純屬無理取鬧。究竟孰是孰非？
購房者：開發商“欺詐” 應退賠差價
2004年9月23日，浙江臺州商人趙章未與浙江萬達房地產有限公司簽訂商品房買賣合同，約定向其購買位于臺州市椒江區黃金地段的凱悅大廈1憧1層02號商業用房，建筑面積54.93平方米，每平方米16100元，總價884373元。合同第一條約定，土地使用年限為70年(自2001年9月10日起至2071年9月9日)。
合同訂立后，趙章未按約付了款，房產公司也交付了房屋。2005年9月28日，浙江萬達房地產有限公司變更登記為富爾達集團有限公司。2007年4月8日，當趙章未去辦理土地證房產證等證書時，卻發現土地使用時間登記為40年。
趙章未還驚訝地發現，并非只有他一人遭遇這樣的問題，同感“上當”的還有另外11戶商戶。在和開發商多次交涉未果后，趙章未向浙江省臺州市椒江區法院起訴，要求富爾達集團有限公司退還多收的30年土地出讓金379017元(即商品房總價款按70年分攤)。
開發商：購房者誤讀政策 索賠無理
在一審當中，被告方辯護律師稱，雙方簽訂的商品房買賣合同，第一條第一款記載了國有土地使用權的方式為“出讓”，該《國有土地使用權出讓合同》明確了土地使用年限商業用地為40年、住宅用地為70年、辦公用地為50年。所以，合同第一條應當是大廈項目建設依據的介紹，而并不是開發商向購房者作出的“商業用房國有土地使用權年限”的承諾條款。
同時，在合同第三條中，開發商已明確告知購房者，本案涉訴房屋用途為“商業用房”。而我國《城鎮國有土地出讓和轉讓暫行條例》、及《浙江省城鎮國有土地出讓和轉讓實施辦法》均明確規定，商業用地國有土地使用權出讓的年限最高不得超過40年。
被告方辯護律師稱，這些規定屬公開事項，在簽訂商品房買賣合同時，購房者應該知道這些基本規定。而購房者在簽訂合同三年多后才提出質疑，“不排除惡意訴訟的可能性，嚴重違背了合同法中的誠信原則。”
此外，被告方還辯稱，購房者購買商業用房支付的是房款，不是土地出讓金，如果退還出讓金，其所購商業用房價格將大大低于同地段同時期的其他商業用房價格。
在一審中，臺州市椒江區法院審理認為，合同中載明項目建設依據土地規劃用途為商業、住宅、辦公用地，土地使用年限自2001年9月10日至2071年9月9日，對該條款應理解為“開發商向購房戶說明該地塊的規劃用途以及使用年限，而非向購房戶承諾土地使用年限為70年。”
法院認為，一方面開發商并未在合同中向購房者承諾出讓的商品房的土地使用年限為70年，另一方面，作為購房者，也應該知道商業用途土地使用權年限最高不超過40年。因此，購房者認為開發商違約，要求退還土地出讓金的訴訟請求缺乏法律依據，遂判決駁回購房者的訴訟請求。
一審宣判后，趙章未提出上訴。不久前，臺州市中級法院公開審理了此案。
在法庭辯論中，購房者一方認為，合同中沒有其他條款反映出商業用房的年限為40年。只是在合同第一條中約定使用年限為70年，顯然是房產公司違約，應該賠償。開發商一方則堅持表示，“商業用地年限為40年，國家實行了十多年之后，實際上是一個慣例，在合同中不用約定。”即使購房者認為商業用房能用70年，才出了一個比周邊房價略高的價格，可其實全國都沒有這種做法，購房者怎么能以為“撿到便宜了”而不去稍微查詢一下呢？
10月29日，臺州市中級法院作出了“駁回上訴，維持原判”的終審判決。法院審查認為，該合同第一條的標題為“項目建設依據”，對該條款應理解為開發商向購房者說明該地塊的規劃用途以及使用年限。其具體含義應理解為：“規劃用途分為商業、住宅、辦公用地，用途不同，則使用年限不同，其中最長年限為70年，總的使用年限為70年。”
提醒：投資商業地產須謹慎
記者在采訪中了解到，趙章未等人認購的商業用房，的確比相近地段的略貴。趙的代理律師王以德堅持認為，購房者正是中了開發商“70年使用權”的陷阱，才用較貴的價格購買了這里的房產。作為浙江的二、三線城市，2001年，臺州普通商品房均價僅每平方米1000元至2000元，到2007年底，上漲到5000元至1萬元，個別黃金地段甚至于超萬元。但從2007年下半年開始，臺州樓市也走向低迷。
據本案涉及的其他購房者反映，他們2004年購買的店鋪價格為每平方米1.61萬元，現在只能說是理論上漲價了，但是有價無市，積壓了上百萬元的資金，想賣出很困難，即使以原價加點利息也賣不出去。據臺州市中級法院統計，2008年1至9月，臺州兩級法院受理的涉及房地產的糾紛案1582件，同比上升32.8%。因此，法官曾借用股市的一句名言提醒購房者：樓市有風險，入市需謹慎。至少，在購買前應該熟悉相關的政策法規，盡量避免日后產生糾紛，一旦發生糾紛，則應及時通過法律手段，維護自身權益。 |