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 提起物業(yè)管理，不少人有過“添堵”的經(jīng)歷，或是因?yàn)榉课葙|(zhì)量有問題，或是因?yàn)樗娕瘹獾鹊木S修養(yǎng)護(hù)責(zé)任不明，或是車位只賣不租，或是物業(yè)收費(fèi)不合理，如此等等。也正因?yàn)槿绱耍綎|省人大常委會(huì)法制工作委員會(huì)日前舉辦的《山東省物業(yè)管理?xiàng)l例(草案)》立法聽證會(huì)，才格外引人注目。但是業(yè)主、物業(yè)公司、專業(yè)經(jīng)營單位等各執(zhí)一端，使得這一民主立法之舉，成為不同利益方意見的博弈，在諸多問題上并沒有達(dá)成共識(shí)。
地下停車位能不能賣？
目前，山東省共有物業(yè)服務(wù)企業(yè)3000多家，從業(yè)人員16萬多人，管理面積超過4.7億平方米。據(jù)山東省建設(shè)廳有關(guān)負(fù)責(zé)人介紹，車庫車位問題在物業(yè)管理矛盾糾紛中表現(xiàn)較為突出，主要是許多新建小區(qū)的車庫、車位售價(jià)太高，開發(fā)商只售不租或是租售價(jià)高，許多業(yè)主無力購買、承租導(dǎo)致無處停車或者占用公共場地停放車輛，使得小區(qū)管理秩序較為混亂。
“有些開發(fā)商沒有辦理專項(xiàng)征地手續(xù)，但經(jīng)過了許可，在小區(qū)內(nèi)公共空間建設(shè)了地下停車處，然后劃分車位銷售，此種車位引起的糾紛最多，矛盾也最大。我認(rèn)為此次立法應(yīng)著力解決這個(gè)問題。”業(yè)主管新華說。
山東榮軍總醫(yī)院心理門診副主任醫(yī)師鄒春玲認(rèn)為，車位車庫是小區(qū)整體環(huán)境的組成部分，其利用應(yīng)該服從于業(yè)主需要，而且按照成本攤?cè)氲脑瓌t，車庫的費(fèi)用已經(jīng)攤?cè)虢ǚ砍杀荆瑯I(yè)主在買房時(shí)已經(jīng)花了這筆錢了，不能再掏一次腰包，因此應(yīng)當(dāng)禁止開發(fā)商將停車設(shè)施納入自己的所有權(quán)范圍單獨(dú)開發(fā)。
她認(rèn)為，出售地下車庫車位不利于防空備戰(zhàn)。“《防空法》規(guī)定，相關(guān)建筑應(yīng)該修建戰(zhàn)爭時(shí)用于防空的備戰(zhàn)室。防空工程的目的是確保人身安全，應(yīng)該由主管部門維護(hù)，沒有要求由個(gè)人維護(hù)。”
服務(wù)不到位能否拒交物業(yè)費(fèi)？
物業(yè)服務(wù)收費(fèi)問題重重，一方面，物業(yè)服務(wù)企業(yè)擅自擴(kuò)大收費(fèi)范圍或者提高收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，重復(fù)收費(fèi)，侵害業(yè)主的合法權(quán)益。另一方面，業(yè)主欠費(fèi)現(xiàn)象嚴(yán)重，物業(yè)企業(yè)追繳難，直接影響物業(yè)服務(wù)企業(yè)運(yùn)營。
為此，《山東省物業(yè)管理?xiàng)l例(草案)》第八十一條規(guī)定：“業(yè)主不得以物業(yè)服務(wù)有瑕疵、建設(shè)單位違約或者放棄共有權(quán)利為由拒絕交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)。”
山東省建設(shè)廳有關(guān)負(fù)責(zé)人在解釋此條款時(shí)認(rèn)為，物業(yè)服務(wù)行業(yè)的特點(diǎn)決定了“物業(yè)服務(wù)無止境”，要找出物業(yè)服務(wù)中的“瑕疵”是很容易的。業(yè)主拒繳物業(yè)服務(wù)費(fèi)，從表面上看，似乎只是損害了物業(yè)服務(wù)企業(yè)的權(quán)益，實(shí)際上損害了同在一個(gè)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)生活的全體業(yè)主的合法權(quán)益。物業(yè)公司可能會(huì)因費(fèi)用的不足而無法開展正常的物業(yè)管理活動(dòng)，不得不降低服務(wù)質(zhì)量的標(biāo)準(zhǔn)，這就導(dǎo)致更多業(yè)主、住戶以物業(yè)管理服務(wù)質(zhì)量有差距等理由而拒繳物業(yè)服務(wù)費(fèi)，形成惡性循環(huán)。物業(yè)得不到應(yīng)有的保養(yǎng)維修，最后導(dǎo)致物業(yè)加速老化和損毀，甚至貶值。
這一解釋得到了物業(yè)公司代表的贊同。泰安市樂園物業(yè)公司王利明說：“業(yè)主不得以物業(yè)服務(wù)有瑕疵而拒交物業(yè)費(fèi)的規(guī)定非常有必要。瑕疵是微小的缺點(diǎn)，瑕疵是普遍存在的，瑕疵不是不達(dá)標(biāo)。”
她認(rèn)為，一些業(yè)主權(quán)利意識(shí)強(qiáng)、義務(wù)意識(shí)弱，以種種理由拒交物業(yè)費(fèi)，“最終后果就是導(dǎo)致物業(yè)服務(wù)難以保障，使全體業(yè)主的權(quán)利受到侵害。”
齊魯律師事務(wù)所律師顧建章則認(rèn)為這一規(guī)定不符合上位法，限制了業(yè)主的抗辯權(quán)，“條例應(yīng)該保障業(yè)主的權(quán)利，保障業(yè)主按照合同約定取得應(yīng)得的服務(wù)。”
專業(yè)經(jīng)營設(shè)備的維修養(yǎng)護(hù)誰買單？
專業(yè)經(jīng)營設(shè)施設(shè)備是指水、電、氣、暖、有線電視、寬帶數(shù)據(jù)傳輸?shù)取鴦?wù)院《物業(yè)管理?xiàng)l例》規(guī)定，專業(yè)經(jīng)營單位“應(yīng)當(dāng)依法承擔(dān)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)相關(guān)管線和設(shè)備維修、養(yǎng)護(hù)的責(zé)任。”但條例未對(duì)專業(yè)經(jīng)營設(shè)施設(shè)備的投資、產(chǎn)權(quán)以及移交問題作出規(guī)定，因此，山東省物業(yè)管理?xiàng)l例草案規(guī)定：“建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)自住宅小區(qū)綜合驗(yàn)收合格之日起三十日內(nèi)，與專業(yè)經(jīng)營單位辦理專業(yè)經(jīng)營設(shè)施設(shè)備移交手續(xù)。”
山東省建設(shè)廳有關(guān)負(fù)責(zé)人在解釋這一條款時(shí)認(rèn)為，目前，專業(yè)經(jīng)營單位對(duì)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的專業(yè)經(jīng)營設(shè)施設(shè)備沒有真正履行其維修、養(yǎng)護(hù)責(zé)任，對(duì)這部分設(shè)施設(shè)備的維修和養(yǎng)護(hù)，實(shí)際上多是由業(yè)主負(fù)擔(dān)的。專業(yè)經(jīng)營單位向業(yè)主收取水、電、氣、暖等費(fèi)用，必須將專業(yè)經(jīng)營設(shè)施設(shè)備建設(shè)到最終用戶，由此承擔(dān)養(yǎng)護(hù)維修責(zé)任是自然的，不應(yīng)該由消費(fèi)者買單。
然而這一條款在聽證中遭到了專業(yè)經(jīng)營單位的普遍反對(duì)。濟(jì)南市港華燃?xì)庥邢薰镜睦顤|娥提出，根據(jù)《物權(quán)法》相關(guān)規(guī)定，建筑區(qū)劃內(nèi)的其他公共場所、公用設(shè)備和物業(yè)服務(wù)用房，屬業(yè)主共有。而草案提出專業(yè)經(jīng)營設(shè)施建設(shè)和投資由專業(yè)經(jīng)營單位負(fù)責(zé)，產(chǎn)權(quán)屬于專業(yè)經(jīng)營單位，與《物權(quán)法》的規(guī)定明顯不符。
東營市供電公司的董衍軍說，草案規(guī)定小區(qū)內(nèi)專業(yè)經(jīng)營設(shè)備由經(jīng)營單位負(fù)責(zé)，這從投資權(quán)限上就無法通過。據(jù)測算，2008年山東省住宅配套配電設(shè)施建設(shè)需要投資76.9億元，在沒有配套政策和資金來源的情況下，供電企業(yè)是做不到的。根據(jù)“十一五”規(guī)劃，山東電力將投資566億元用于全省主電網(wǎng)的架構(gòu)，其中并沒有用于小區(qū)的投資計(jì)劃。在主網(wǎng)建設(shè)投資都十分困難的情況下，電網(wǎng)企業(yè)根本承擔(dān)不起小區(qū)建設(shè)投資。
物業(yè)公司與業(yè)主代表則表示認(rèn)同這一條款。“既然專營單位向最終用戶按時(shí)足額收取了水電氣暖等費(fèi)用，就應(yīng)該履行相關(guān)管線的更新、維修和養(yǎng)護(hù)責(zé)任。”濟(jì)南亞圣園小區(qū)業(yè)主張志斌說。
青島新天物業(yè)發(fā)展公司的謝協(xié)忠也提出，以往的做法是，業(yè)主使用的專業(yè)經(jīng)營設(shè)施大多由開發(fā)單位代建。“業(yè)主購買了專業(yè)經(jīng)營服務(wù)的同時(shí)，還要購買提供專業(yè)服務(wù)的設(shè)施設(shè)備，這本身就不合理。如果再讓業(yè)主承擔(dān)這些專業(yè)設(shè)施設(shè)備的維修責(zé)任，更不合理。” |