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2300套、20.497億元、12.9萬人，2008北京秋季房展會暨第一屆北京住宅團購節在開發商和購房人的期望中閉幕，無論是意向成交套數還是意向成交額都較2007年秋季房展有了較大幅度提高，購房人的觀望情緒也略有緩解，但開發商所期望的“銷售熱潮”和購房人所期盼的“降價潮”都未出現。業內人士認為，目前京城樓市已出現放緩跡象，部分樓盤項目價格已經出現松動，同時由于暖市政策具有滯后性，短期內樓市可能仍將維持低迷走勢。
成交量同比大幅提高
據組委會統計，本次展會，北京項目共意向成交1160套，意向成交均價為9852元/平方米，意向成交總額13.61億元；外埠參展項目意向成交1140套，意向成交均價為5611元/平方米，意向成交總額6.8834億元。而2007年秋季房展，北京項目共意向成交381套，意向成交總額3.2778億元；外埠項目意向成交1395套，意向成交總額4.551億元。
“鏈家地產”副總經理祁世釗分析說，依照往年的房產成交慣性來看，年底往往是房產成交高峰，而經歷了今年初以來的觀望，尤其是奧運期間的成交銳減，再到9月份后的逐步復蘇，都會促使更多的需求在年底厚積薄發，如果政府扶持力度在11月份進一步加強，例如在稅費調整上實行更大的優惠措施，都將給成交帶來有力的推動。
祁世釗告訴記者，此次秋季房展最明顯的特點就是，成交戶型向大面積轉移。今年秋季房展會平均成交面積為113平方米，相比春季房展和去年秋季房展90平方米左右的平均成交面積，上漲了30%以上。他認為促成意向成交向大戶型轉移主要有兩個因素，一是今年以來的觀望氛圍讓很多項目房價經過一番調整，這從一定程度上促進了購房意愿和購買力的增長，間接推動了較大戶型的需求；其次，經過兩次降息，并對未來房貸利率進一步下調的預期較大，從實際上增強和活躍了購買力，推動了總價相對較高大戶型的成交意愿。
盡管成交量較去年秋季房展有較大幅度提高，但目前京城樓市成交狀況并不樂觀。來自亞豪機構的統計數據顯示，北京10月份共成交期房商品住宅8267套，成交面積為78.5萬平方米，其中，經濟適用房、限價房等保障性住房成交套數為4805套，成交面積為38.3萬平方米，同期，成交的現房商品住宅僅為1101套，成交面積為15.7萬平方米。這與2007年同期相比下降明顯，除去保障性住房外，期房商品住宅實際成交套數下降了72.4%，現房商品住宅下降了44.7%。
亞豪機構副總經理任啟鑫認為，今年的“銀十”延續了“金九”的蕭條之勢，總體成交量持續下跌。主要原因是和目前樓市整體蕭條的大勢有關，購房者觀望氣氛依然較濃，開發商信心不足等眾多因素都導致了10月成交量的持續走低。
購房者房價下調預期強烈
與春季房展相比，此次展會購房者濃厚的觀望情緒略有緩解，接受記者采訪的部分參觀者明確表示如果遇到合適的房子就會出手購買，但也有一大部分購房者明確表達了房價仍將下調的強烈預期。
展會舉辦之前，業內人士曾表示，樓市目前已接近底線，加上本次的短期特惠，購房者已經可以打消疑慮欣然入市。隨著政府新推出的降低交易稅費、貸款利率等利好政策的不斷出臺，政府對樓市的政策已經呈現出松綁態勢，樂觀局勢初顯，后期樓市將繼續發力，逐步回暖已成主流，建議購房者碰到理想的項目最好不要錯過購房時機，不妨大膽出手。
在本次展會上，業內人士的這種建議并未被多數購房者采納。相反，一大部分購房者卻對房價繼續調整寄予厚望。“和前兩年房價的快速上漲不同，目前北京的房價漲幅已經明顯放緩，部分項目的房價也出現了下調，但我覺得調整還不到位，一些項目的價格仍然偏高，仍有下調空間。”家住宣武區的劉先生對記者說。
他的這種觀點，得到了一大部分購房者的認同。接受記者采訪的多數人士都表達了相同或類似的看法。與購房者的觀點不同，參加本次展會的部分開發商宣稱打出了歷史低價，并表示如果購房還有進一步優惠。記者發現，盡管價格較歷史高點有所下調，但多數樓盤價格并未出巨幅調整，同時，部分項目給出的購房優惠幅度也僅為9.7、9.8折，購房者所期望的“降價潮”也被證明僅是一廂情愿。
根據組委會的統計，本屆秋季房展項目區位分布仍然是北京項目與外埠項目基本平分秋色。北京項目占48%，外埠項目占50%，物業類型涉及普通住宅、公寓、別墅、寫字樓及其他類型，比例分別為44%、25%、23%、1%和7%。其中，北京地區仍以普通住宅為主，占北京項目總比例的66.7%。價格方面，北京地區五環周邊項目均價在9183元/平方米左右，四環周邊項目均價在1.3萬元/平方米左右，二環至三環項目均價均在2萬元/平方米左右。
房價出現松動跡象
盡管展會上房價并未大幅下調，但記者了解到，由于傳統銷售旺季“金九”成交慘淡，開發商信心嚴重不足，取證項目出現了銳減，同時，開盤項目均價也出現了松動跡象。據亞豪機構統計數據顯示：10月份北京市建委共批準預售許可證20個，批準預售面積共計61.4萬平方米，其中，住宅項目批準上市套數為4447套，批準住宅面積56.2萬平方米，環比9月分別減少了60.8%、62.8%、59.9%、55.2%。與此同時，開盤項目價格有所松動。10月開盤的34個項目開盤均價為13183元/平方米，環比9月的開盤均價下降了7.9%，同比2007年下降了12.8%。此外，從有成交記錄的項目成交均價統計來看，10月份的成交均價為11547元/平方米，相當于開盤均價的87.6%。
任啟鑫告訴記者，開盤均價及成交均價的明顯下降說明，在持續近一年的樓市蕭條期后，京城的開發商已經由遮遮掩掩打折促銷，過渡到價格直降階段。開盤均價下降，表明開發商對房價的預期出現了調整，在京城樓市降價聲此起彼伏中，在各種名義的團購呼聲高漲中，開發商不得不調整價格策略，紛紛訂出了合理的開盤均價來吸引購房者。此外，9、10月份，經濟適用房、限價房等保障性住房的大量入市在很大程度上拉低了周邊區域商品住宅的價格。在沖擊之下，開發商也不得不調低了開盤價格。京城高房價的松動說明，目前，京城樓市的格局已經發生了根本性的轉變。從目前的供需情況來看，京城的房價已經步入了震蕩中反復筑底的過程。
仲量聯行最新發布的報告也認為，北京房地產市場呈現放緩跡象。其中，2008年第三季度北京高檔住宅的均價較上季度下降5.5%，這是自2006年第一季度后首次出現。與此同時，盡管豪華公寓和別墅的均價持續上揚，環比增幅分別為3%和1.9%，但與此前幾個季度相比其增幅已經放緩。
仲量聯行北京研究部負責人馬安平分析說，高檔住宅價格的走軟，表明在普通住宅市場業已顯現的價格回調現在似乎正波及到高端住宅市場。“預計在未來的一段時期，全球經濟和國內經濟的放緩，無疑將給北京房地產市場的發展帶來影響。目前中央政府已決定放松貨幣政策，如9月份將基本利率下調0.27個基本點，降至7.02%，同時將銀行存款準備金率從17.5%下調至17%，希望以此刺激經濟的發展，這些政策可能為北京房地產市場的某些細分市場提供部分支撐，但這些措施能否真正奏效，還需拭目以待。”他補充說。
任啟鑫認為，樓市觀望的氣氛短期難以扭轉，即便是政府頻頻出臺救市措施，但由于政策的相對滯后性，短時間內難以改善現狀，所以未來幾個月京城樓市走勢可能依然低迷。 |