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今年9、10兩個月，昆明房地產開發商沒有享受到往年“金九銀十”豐收的喜悅。年初以來全國樓市的下行走勢以及濃厚的觀望情緒，彌漫至地處西南的昆明樓市。成交日漸低迷，房價陰晴不定，昆明樓市何去何從？開發商和購房者相互觀望，各自期待屬于自己的樓市春天。
10月29日，云南省政府公布了《關于促進云南省房地產市場健康穩定發展的意見》，被業界譽為“重磅救市方案”。有業內人士預測，在這一新政的推動下，昆明房價有望逐步回歸理性，后市信心將得到增強，低迷的昆明樓市將迎來曙光。不過，新政的效果究竟如何，還需市場的檢驗。
陰晴不定的昆明樓市
在經歷了2007年瘋狂的漲價之后，2008上半年昆明樓市銷售進度明顯放緩，二季度更是進入了“冰點”。三季度，昆明房價開始出現小幅回落，各環城路區域的普通住宅商品房均價走勢各不相同。一環內和一二環間由于地理位置的優勢，房價下調并不明顯，價格仍舊比較堅挺；二三環間和三環外的降幅稍大，環比分別下降了2.5%和2.6%。
一環內的樓盤在這個大趨勢下雖然均價有所下降，但仍然居于9385元/平方米的高價位。其中，有幾個樓盤三季度的均價較上季度稍有下降，如MOMA二期、翠湖公館、上東城等；有的樓盤的價格則未見波動；順城在9月份的均價還稍有上揚。
一二環間樓盤均價仍在延續上季度的降價趨勢，9月份均價為5637元/平方米，比6月份均價下降3.11%，但與去年同期相比，仍增長了19.63%。二三環間是昆明市新樓盤比較密集的區域，這個區域的房價走勢對整個昆明樓市的影響較大，在總體樓盤均價中所占的權重不言而喻，該片區的均價三季度維持在4700元/平方米左右。另外，三環外樓盤今年以來一直保持平穩下調的狀態。
據昆明房產信息網的數據顯示，近期以來，受全國房地產市場大環境的影響，昆明市普通住宅商品房的月度均價、交易量明顯減少，7、8、9三個月的月度均價連續出現下跌趨勢，9月份均價僅為4780元/平方米。
未見分曉的房價博弈
進入三季度以來，昆明房地產行業市場前景、政策前景都不明晰，房地產商雖然受到銀根緊縮等各方面不利因素的影響，但并沒有作出明顯的降價動作，而是通過贈送面積、推出一定額度的特惠房和優惠幅度等方式吸引顧客。昆明樓市在三季度成交量忽高忽低，走勢仍不明朗，有著很大的不確定性。
面對陰晴不定的昆明房價，大多數購房者選擇了觀望，等待房價能夠大幅下跌。與此同時，房地產開發商也在期待著中央及地方政府救市政策的出臺，盼望著市場的回暖，并寄希望于“金九銀十”能給他們帶來銷售業績的回升。
但“觀望者”和“盤算者”似乎都沒有得到滿意的答案。9月21日，昆明市舉行2008年秋季房交會，展會四天內進館參觀人次達15.2萬，銷售及預訂金額9.25億元，住房成交1798套，成交建筑面積為174853平方米。與去年相比，今年秋季房交會呈現出成交總量和成交總金額雙雙下降的趨勢。購房者和開發商期待已久的房交會既沒有出現往年的銷售熱浪，房價也沒有出現期待中的大幅下跌。
2008年昆明的秋季房交會成為了一個標志性的分水嶺。無論是普通購房者還是房地產開發商，都從這場“看似喧鬧、效果欠佳”的房交會上察覺出昆明樓市正在調整的一些信號。
樓市新政意在恢復消費信心
云南財經大學房地產與土地政策研究中心主任張洪分析認為，昆明樓市在經歷去年的瘋狂大漲之后，形成了一些“泡沫”。進入2008年之后出現價格的平穩下調，正是對“泡沫”的理性擠壓，市場短期趨穩跡象明顯。
“從今年年初到現在，經過9個多月的調整，昆明的房價正隨著市場的變化呈現出一種理性的調整。這種調整表現在，去年年底出現的價格虛高的水分正在不斷往外擠出，今年9月份的均價與去年10月份的均價基本持平，同比增長僅為6.22%。”張洪說。
就開發商而言，作為黃金銷售期的三季度，樓市并沒有出現回暖的跡象，除了和“泡沫”的擠出有一定的關系外，相關政策對此影響也不小。今年8月份，央行出臺政策嚴格控制貸款，土地閑置滿兩年的開發商將無法獲得貸款，這項政策對本來就缺錢的開發商而言，可謂又潑了一盆冷水。2008年9月，昆明市房產管理局、園林綠化局、市政公用局、建設局聯合發文，要求昆明市主城區和呈貢新城區房地產開發企業的開發項目，必須嚴格按照規劃進行再生水利用、綠化和太陽能設施建設，如不達標將不得上市銷售。這無疑又給房地產開發商的建設成本帶來了不小的壓力。
在中央政府前不久出臺了一系列穩定樓市的“組合拳”后，10月29日，云南省政府也推出了《關于促進云南省房地產市場健康穩定發展的意見》，“意見”在對購房者提供一系列優惠政策的同時，也放寬了對開發商的限制。從構建良好的住房消費環境，多渠道解決好保障性住房，優化房地產業投資發展環境，加強對房地產市場的監測和預警等，“意見”均作出了一系列規定。
“政府救市主要是傳遞調控信號，讓消費者恢復信心，保持商品房價格穩定，加快保障性住房建設，切實防止房地產市場產生過大波動。”云南省政府相關人士如是解釋。 |