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央行的房貸新政雖然已公布兩周，但是幾乎遭到了商業銀行的集體失聲，除了農業銀行和交通銀行出臺了較為粗線條的房貸細則外，其他銀行都選擇了觀望。
業內人士認為，“房貸新政”細則難產的背后，一方面是商業銀行在“保增長”與“保利潤、避風險”之間權衡，擔憂利率下調后可能的利差倒掛帶來虧損；另一方面源于監管部門對降低首付比例可能導致銀行信貸資產質量惡化的擔憂。
僅兩家出臺細則
目前，僅有農業銀行和交通銀行出臺了關于房貸新政的細則，而光大銀行的房貸細則在公布幾日后也被撤回。農行房貸細則規定；居民首次購買普通自住房和改善型普通自住房貸款需求，最低首付款比例為20%；貸款最低執行利率調整為同期同檔次基準利率的0.7倍。購買非普通住房的，即使是首次購房，首付款比例原則上不低于25%。
交行房貸細則規定；首次利用貸款購買普通自住房的，貸款利率可執行基準利率的0.7倍，首付比例20%。其他客戶首付比例和利率政策則繼續執行央行359號和452號文件規定。根據這兩個文件規定，已利用貸款購房又申請購買第二套以上住房的，貸款首付不得低于40%，貸款利率不得低于基準利率的1.1倍。但對已貸款購買首套自住房的家庭，如果人均住房面積低于當地平均水平，再次向銀行申請貸款，可以比照首套自住房貸款政策執行。
光大銀行被撤回的房貸細則規定，購買首套房符合套型建筑面積在90平方米以內等條件，首付比例為20%、貸款利率在基準利率的基礎上下調30%。如果買的是二套房，如符合條件，首付比例為20%、貸款利率在基準利率基礎上下降18%。如果是第三套房首付款比例將提高到30%、利率不享受優惠。對首套和二套住房、三套住房的界定以家庭為單位。
中行、建行、工行等銀行均表示，目前各自房貸政策實施細則仍沒有出臺。中行、建行表示，在總行層面目前將僅發布房貸新政指導性文件，各個分行根據具體情況制定相應細則。
銀行顧慮風險
10月22日，央行宣布自10月27日起，將商業性個人住房貸款利率的下限擴大為貸款基準利率的0.7倍；最低首付款比例調整為20%。金融機構對客戶的貸款利率、首付款比例，應根據借款人是首次購房或非首次購房、自住房或非自住房、套型建筑面積等是否系普通住房，以及借款人信用記錄和還款能力等風險因素，在下限以上區別確定。
其后，銀監會緊急發布通知，要求各商業銀行辦理個人住房貸款，除首次利用貸款購買自住房外，其余情形均繼續嚴格執行以前的規定。
目前，商業銀行在制定房貸細則時大多將重點放在“首次+普通+自住”方面，但因為“改善型普通自住房”的概念太過寬泛，監管部門擔心這將對控制高檔房的信貸不利。故此，大多數商業銀行在出臺房貸細則方面還持觀望態度。
交行副行長錢文揮日前便在業績發布會上表示，“改善型”的概念太過寬泛，執行起來比較困難。他舉了個例子，假如一個人已有了一所小房子，以前沒有貸款過，現在他想貸款購買一所面積大一點的房子，這樣的需求可稱之為“改善型購房”，也滿足“首次”、“自住”、“普通”的概念，銀行可給予優惠。但是，假設一個人已經有了兩棟別墅，現在他想貸款再買一棟面積更大的別墅，這樣的需求顯然不能被稱為“改善型購房”。
“各家銀行在制定房貸細則時都需要權衡風險與收益的關系，這使得商業銀行在出臺細則時顯得較為謹慎。”北京大學房地產研究所所長陳國強說。
“今年以來各家銀行個人住房貸款這一塊業務下滑明顯，總體業務量能夠達到去年總量的三分之一就已經很不錯了。”陳國強認為，各家銀行在這一業務量上并未“吃飽”，因為住房按揭貸款一直都是銀行的優質資產，所以各家銀行利潤一定會出現不同幅度的下降，這也決定了各家銀行并不想放棄房貸業務，但又顧慮央行和銀監會共同下發的《關于加強商業性房地產信貸管理的通知》和《關于加強商業性房地產信貸管理的補充通知》的相關規定。
中國社科院城市發展與環境研究中心研究員牛鳳瑞認為，房貸細則出臺難背后反映出銀行是企業但又被賦予了很多的社會公共職能。作為企業應該按照追求利潤的最大化去設計，但它同時又要去考慮社會效益等公共職能，這一矛盾必然反映在銀行政策的制定上。
牛鳳瑞認為，出臺房貸細則十分必要。他舉例子說，比如首次和改善型住房如何界定的問題，享受了國家的福利分房政策，如果再購買商品房算不算首次購房；如果福利分房的面積比較小，再購房算不算改善型住房，這些都需要加以明確。
“簡單的幾條大的政策并不能涵蓋所有的復雜現象，各地發展極不平衡，各地所面臨的問題也千差萬別，房地產市場屬于區域性市場，個性化非常強，任何政策都可能存在漏洞或值得商榷的地方，因此出臺相關的細則明確概念的界定顯得十分必要。”牛鳳瑞說。 |