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曾被寄予厚望的“金九銀十”銷售旺季，沒能挽回房價下滑的頹勢。來自上海、北京、杭州、深圳等城市的最新數據表明，在9月份和“十一”黃金周期間，樓市的交易量和價格仍不斷走低。一方面是百姓希望房價進一步理性回歸，另一方面是房地產市場的持續低迷不利于行業及整個宏觀經濟的健康發展。如何在樓市遇冷的態勢下在兩者間保持平衡，考驗著政府的調控智慧。
10月17日召開的國務院常務會議在安排部署四季度經濟工作時，明確提出要加大保障性住房建設規模，降低住房交易稅費，支持居民購房。這一政策信息清晰地表明國家將在加快住房保障的基礎上，支持自住和改善性購房，維護房地產市場健康穩定的發展。
22日，財政部、國家稅務總局宣布下調住房交易稅費，央行則將房貸首付款比例調低至20%，一系列政策組合拳，對于深陷“寒冬”的房地產業來說，無疑是陣陣“暖風”。
樓市進入調整轉型期
來自國家統計局的最新數據顯示，全國不少地方房地產市場出現了量價齊跌的局面。1至8月，全國有20個省市的住房銷售量處于下降的態勢。8月份全國70個大中城市房價同比上漲5.3%，但環比卻下降了0.1%。
回顧今年以來房價走勢，可以清晰地看到一條漲幅下行的曲線。全國70個大中城市的房屋銷售價格同比漲幅1至9月分別為：11.3%，10.9%，10.7%，10.1%，9.2%，8.2%，7.0%，5.3%，3.5%。
國家統計局發布的國房景氣指數也印證了樓市的低迷走勢，國房景氣指數從年初的近106，回落至8月份的101.78，房地產開發投資分類指數、資金來源分類指數、土地開發面積分類指數、房屋施工面積分類指數等也悉數下滑。
中國社會科學院城市發展與研究中心主任牛鳳瑞認為，全國范圍的房價環比下降表明樓市博弈結果已經初步顯現，房價的回落說明市場的成熟程度在向前推進，行業洗牌在加劇，“是個房子就賺錢”的時代一去不復返了。
中國房地產業協會副會長朱中一也表示，今年下半年以來，在國內國際因素共同作用下，除少數起步較晚的地區仍然保持穩定外，我國大部分地區房地產市場已先后步入調整與轉型期。
有關專家表示，盡管樓市運行方向已經發生了改變，但我國房地產市場的基本面還是好的，“沒有必要產生崩盤的惶恐”。從統計數據上看，1至8月，全國完成房地產開發投資18430億元，同比增長29.1%。住宅完成投資13385億元，增長31.7%。國房景氣指數也在100點以上。
一線城市房價偏離幅度收窄
在房價漲幅達到高峰值的2007年，全國商品房的銷售面積達到了竣工面積的兩倍以上，房產銷售在“剛性需求”的支撐下呈現出熱火朝天的景象。如今房屋銷售交易額卻連創新低。
“市場交易的冷清再一次表明，剛性需求不等于有效需求。”房地產評論人顧海波認為，盡管伴隨著住房市場的改革、城市化的不斷推進以及人均收入的不斷提高，住房方面的需求被極大釋放，但一路飆升的房價也使很多購房者駐足觀望，而有泡沫的地方遲早要擠掉泡沫。
隨著今年各地土地流拍等現象不斷涌現，人們對房價走勢的預期已經改變。也正是隨這種預期的改變，大量超購買能力的“惶恐性”購房行為放緩，“買漲不買跌”的心態加劇了樓市的低迷。與此同時，資本市場的大幅調整導致財富效應大大縮水，房地產市場的資本屬性減弱，這使得曾一度支撐房價上漲的短期因素“疲態盡顯”。
此輪房價的調整具有其周期性和必然性，雖然短期內支撐房價上行的一些因素發生了變化，但從中長期來看，供應依然偏緊。“今后幾十年是中國城市化加速階段，每年城市人口將增加1000多萬人，2020年中國的城鎮人口將超過7.5億人。健康、快速的城市化有賴于房地產業的健康、快速的發展。”牛鳳瑞說。
一些專家分析認為，我國經濟的總體形勢依然向好，這為房地產市場逐步走向理性回歸創造了良好的環境。對樓市的專項調控政策和宏觀緊縮政策是導致此次調整的直接原因，可以說目前房價的回落，還處在預期的回歸軌道。“隨著一線城市的房價偏離幅度逐步收窄，當房價進入動態的合理區域后，我國的房地產業可以維持較長時期的較快發展。”
健康穩定發展：樓市調控的主要目標
隨著全球金融危機的愈演愈烈，我國出口形勢嚴峻，經濟增速面臨放緩的壓力。在“內憂外患”的困境下，擴大內需成為了我國經濟“保增長”的優選路徑。而擴大內需離不開上下游關聯度極強的房地產業。
據測算，房地產行業在我國固定資產投資中所占比例已達1/5，上下游共涉及50多個行業。在出口萎縮、消費不足的背景下，如果房地產業出現劇烈下挫，我國經濟迅速下滑的風險將加大。
中國房地產指數系統副主任、中國指數研究院(華東)副院長陳晟表示，今年國內外經濟形勢錯綜復雜，經濟衰退陰影籠罩全球。在這一背景下，樓市調控就不僅僅是房地產一個行業的問題，而應立足整個宏觀經濟來看待。
國務院發展研究中心金融研究所副所長巴曙松日前也認為，拉動內需，房地產業是不可或缺的重要力量。一方面部分城市房價的過快上漲超過了居民的購買能力，百姓希望房價進一步回歸的呼聲較高，另一方面房地產市場的持續低迷不利于行業及整個宏觀經濟的健康發展，如何在兩者中尋求平衡，成為此輪調控政策的關鍵。
發展改革委投資研究所研究員張漢亞認為，樓市遇冷時期更加需要政府的調控智慧，此次國務院常務會議傳遞的一個明顯信號是，國家將在加快廉租房、經濟適用房等保障性住房建設的基礎上，通過調整稅費等多項配套措施，維護房地產市場的健康穩定發展。
專家認為，房地產市場關乎國計民生，這在很大程度上要求調控只能使市場“軟著陸”而不能“硬著陸”。調控政策的制訂和實施，必須注意讓市場泡沫在不再擴大的前提下逐步消化，確保市場回歸穩定健康狀態。短時間內“刺破”泡沫的“硬著陸”不僅是非理性的，也是十分危險的。
“一方面用保障的辦法解決中低收入居民的住房需求，另一方面維護房地產市場的穩定，防止房價大起大落，這對各方而言都是一個利好。”牛鳳瑞說。 |