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| 新華社記者:來建強
攝 | 去年底以來，廣州、成都、福州、烏魯木齊等城市相繼推出“二手房網(wǎng)上交易系統(tǒng)”。時近一年，這一旨在遏止二手房交易中存在的欺詐、中介賺差價、假按揭和漏稅等頑疾的“透明網(wǎng)”運行如何呢？
網(wǎng)上交易止于“搜房”
烏魯木齊今年4月1日才推出“二手房網(wǎng)上交易系統(tǒng)”，目前統(tǒng)計分析顯示，不少房產(chǎn)中介機構(gòu)業(yè)績均不理想，部分中介一個月僅有一筆業(yè)務(wù)，而且毀約率普遍比以往高。在今年以來“房市冬季”的沖擊下，一些中介公司關(guān)張或者關(guān)閉分店，以縮減成本來應(yīng)對當前的不景氣。
根據(jù)《烏魯木齊市私產(chǎn)房屋網(wǎng)上交易服務(wù)管理辦法》要求，私產(chǎn)房屋(二手房)網(wǎng)上交易服務(wù)包括網(wǎng)上掛牌服務(wù)、網(wǎng)上房地產(chǎn)交易服務(wù)和交易資金劃轉(zhuǎn)服務(wù)。
有市場分析人士說，受“拐點論”和購房者持幣觀望心理的影響，今年上半年房市低迷是市場主流，二手房網(wǎng)上交易系統(tǒng)中的“網(wǎng)上掛牌服務(wù)”目前只是停留在“搜房”的初步功能上，對房市影響較小。
在烏魯木齊長期從事房屋中介服務(wù)的業(yè)內(nèi)人士尹文超介紹，二手房網(wǎng)上交易系統(tǒng)要求所有進入交易市場的房屋都必須到網(wǎng)上去登記備案掛牌交易，房源信息都公布在“房產(chǎn)大巴扎”的網(wǎng)頁上。“從現(xiàn)狀來看，現(xiàn)在網(wǎng)上交易系統(tǒng)主要作用是集中了房源信息，而且是可靠的真實的房源信息。”
在較早推出二手房網(wǎng)上交易系統(tǒng)的北京、杭州、上海等地，一些房產(chǎn)中介公司也認為，二手房網(wǎng)上交易系統(tǒng)并不像“淘寶網(wǎng)”“卓越網(wǎng)”等購物網(wǎng)站那樣輕松方便地實現(xiàn)商品的權(quán)屬轉(zhuǎn)移。“更多地說是一種監(jiān)管措施和過程管理。”北京房地產(chǎn)中介協(xié)會副會長周宗楚說，“真正完成權(quán)屬轉(zhuǎn)移的行為還是在網(wǎng)下完成的。”
“透明空間”里游走的陰影
雖然二手房網(wǎng)上交易系統(tǒng)在各地具體規(guī)定有所不同，但是歸結(jié)起來有三個相同之處：一是所有要進行交易的房屋必須先到網(wǎng)絡(luò)上備案掛牌；二是從事房地產(chǎn)居間業(yè)務(wù)的中介機構(gòu)和擔(dān)保公司必須具有注冊房地產(chǎn)經(jīng)紀人資格證；三是通過銀行或者擔(dān)保機構(gòu)進行資金監(jiān)管。
這些旨在規(guī)范市場的“透明”之舉，因為富有“彈性”而多了一些水分。相對于二手房市場較為成熟的北京，西部邊城烏魯木齊的市場環(huán)境要初級得多。
按照烏魯木齊市的規(guī)定，每個中介公司必須有兩個以上注冊房地產(chǎn)經(jīng)紀人資格證。“且不說每個中介公司都有資格證，當前活躍在烏魯木齊市場上的700多家中介公司僅有37家中介公司有網(wǎng)上房地產(chǎn)服務(wù)的資格。”尹文超說。
據(jù)了解，就是這些為數(shù)不多的經(jīng)紀人資格證也有不少是“租賃”而來的。尹文超介紹說，現(xiàn)在一個全國注冊房地產(chǎn)經(jīng)紀人資格證已經(jīng)被市場炒作到了每個月1000元的租金。“持證的人只是掛在某個公司的名下，而實際上并不從事房地產(chǎn)居間業(yè)務(wù)。所以說，網(wǎng)上交易系統(tǒng)的推出成了房產(chǎn)中介市場重組的契機，同時也生成了新的游戲規(guī)則。”
另一個問題涉及二手房交易中的避稅說。由于二手房交易的稅率比一手房要高出很多，所以二手房在交易時，買賣雙方都希望能夠規(guī)避部分稅費。而從某種意義上說，購房者比較看重中介機構(gòu)提供合法避稅的服務(wù)。“這樣一來，一些網(wǎng)上掛牌的價格信息就不一定真實，往往報低價格，實際成交價格則要高出不少。”尹文超說。
另外，實行“網(wǎng)上交易系統(tǒng)”后，因為房源信息都在互聯(lián)網(wǎng)上，看房安全和信息安全也是值得注意的問題。網(wǎng)上交易系統(tǒng)的服務(wù)到領(lǐng)取產(chǎn)權(quán)證為止，而以往由中介完成的附帶設(shè)備的檢查、物業(yè)方面的入住手續(xù)、維修基金的交割等等服務(wù)內(nèi)容卻處于真空狀態(tài)，這也為二手房“網(wǎng)上交易系統(tǒng)”提出了改善空間。
“事實上，相對成熟的市場也經(jīng)歷過那些所謂的不成熟階段。”北京領(lǐng)跑房地產(chǎn)顧問機構(gòu)總經(jīng)理徐東華說，“一些不規(guī)范的情況目前在市場相對規(guī)范的北京、上海等地也還存在著。”
“透明網(wǎng)”還要“查漏補缺”
較之一手房市場，二手房市場房源壟斷更加明顯，沒有形成一個相對開放的市場，導(dǎo)致交易雙方遠離真實的市場價格。使房源信息更加開放真實透明是“二手房網(wǎng)上交易系統(tǒng)”的出發(fā)點，但“因為供求信息不對稱，所以給市場監(jiān)管帶來相當?shù)碾y度。”烏魯木齊市房產(chǎn)交易中心信息科科長林育齊說。
我愛我家房地產(chǎn)經(jīng)紀有限公司北京公司副總經(jīng)理胡景輝說，“網(wǎng)上交易系統(tǒng)”走的是一條信息化規(guī)范的道路，這是二手房市場走向真正透明規(guī)范開放的“必由之路”，關(guān)鍵是如何完善目前尚有漏洞的體系，搭建一個銀行、稅務(wù)、行政部門等多方參與的信息平臺，讓這條路順暢地走到底。
胡景輝舉例說，如果貸款買房的價格高于成交價格的話，那么稅務(wù)部門登記在案的稅收成本就高了；如果買主向稅收部門報低成交價格以避稅額，銀行貸款的額度又受到影響。
除此之外，網(wǎng)絡(luò)交易系統(tǒng)的服務(wù)和技術(shù)保障也應(yīng)跟上。周宗楚說，開始于2007年7月1日的北京二手房網(wǎng)上交易系統(tǒng)也在不斷完善過程中，除了探索新的服務(wù)項目以彌補漏洞之外，還要制定更加細致的制度來防范“鉆漏洞”的現(xiàn)象。比如對委托期限的規(guī)定，用以防止“一房多賣”的現(xiàn)象，只有第一家公司的委托超期了，第二家委托公司才具優(yōu)先權(quán)。
關(guān)于經(jīng)紀公司資質(zhì)的問題，林育齊認為，只要嚴格執(zhí)行現(xiàn)有的各項規(guī)定，是可以避免的。在市場培育和成長的過程中，那些違規(guī)操作者將逐漸被市場和消費者淘汰。“內(nèi)容和形式兩手抓，才能讓網(wǎng)上交易系統(tǒng)日臻完善，而不是流于‘形式’。” |