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樓道有人清掃，草坪有人修理，樓下24小時有人治安巡邏……這些原本只在新建小區才有的服務，如今在越來越多的老舊小區也能享受到。遼寧省遼陽市白塔區今年以“政府引導、市場運作”的方式，推進老舊小區的物業管理服務，讓不少城市居民的生活環境為之一變。
管理落后，老舊小區臟亂不堪
白塔區公路社區和諧緣小區是一個典型的老舊小區，此前它所面臨的很多尷尬，可謂老舊小區日常環境的真實寫照。在和諧緣小區住了30多年的倪俊尉老人介紹，這個擁有13棟樓、居住著2000余人的小區由于地處市中心，與外界沒有隔離，社會車輛經常抄近路從這里通過，不僅軋壞道路，而且給居民帶來安全隱患。小區緊鄰西菜市農貿市場，每天天不亮小區內就會擠進運菜車輛，裝卸蔬菜海鮮的聲音吵得居民無法入睡，隨意丟放的垃圾也讓這里氣味刺鼻，臟亂不堪。
與和諧緣小區一樣，為數眾多的老舊社區一直是地處遼陽市中心的白塔區的“老大難”問題。遼陽市白塔區民政局一份資料顯示，全區60%以上的人口居住在老舊小區內，這些小區80%沒有封閉管理，70%只享受垃圾清運等簡單服務。由于沒有專人看護，小區公共設施經常損壞，居民財物時有被盜，外來人員隨意進來推銷商品、招攬生意，居民不堪其擾。
白塔區民政局分析認為，老舊小區難題既是過去小區建設規劃落后的結果，滯后的管理方式也與現今城市發展水平不相適應。但是近年來這類小區還在增多，例如一些原本由企業單位負責管理的居民社區，由于國企改制、經濟效益下滑，原單位不再管理；一些新建小區由于物業糾紛，被開發商棄管；近幾年城中村和棚戶區改造增多，很多分散的群眾也集中回遷到小區居住。白塔區區委書記鄒建平說，老舊小區居住的大多是城市中低收入人群，改善小區環境和他們的居住條件，這既是政府解決民生問題不可或缺的內容，也是完善城市功能的內在要求。
政府引導、市場運作推進物業管理
今年3月，白塔區將改善社區環境與促進就業相結合，采取政府引導、市場化運作的方式，率先在全市推進老舊社區物業管理。
首先，政府鼓勵社區工作者領辦、創辦物業服務中心。年初以來，白塔區政府加大投資，選擇整齊、規模大、易于封閉的老舊樓群實施物業小區建設，安裝治安崗亭、電子門、圍欄、監控系統、感應燈等設施，并且整合社區辦公用房、居民活動中心等資源作為辦公場所，“筑巢引鳳”吸引社會力量開辦物業服務。在人員選擇上，白塔區鼓勵對小區情況熟、群眾基礎好的社區工作者來創辦物業公司，并且吸收“4050”人員、下崗失業人員到公司工作，做到創業、就業“兩不誤”。
其次，政府落實優惠政策，加大扶持力度。區政府積極發揮公共財政功能，設立300萬元專項基金用于扶持社區服務業。對于納入試點的社區物業中心，由政府出資配套辦公桌椅、勞動工具，并且一次性借款五萬元作為啟動資金。白塔區按照國家相關政策，對物業服務中心免收各種稅費和行政事業性收費，并將中心員工納入公益性崗位管理，由省、市、區財政給予工資補貼。
再次，以市場機制保障物業服務正常運行。白塔區副區長王良說，社區物業中心不能由政府買單，啟動之后必須獨立經營，實行收費服務。為了規范運作，各社區在街道的組織下，以選舉方式成立業主委員會，由業主委員會與物業服務中心簽訂協議。考慮到老舊小區居民的承受力，各社區物業中心按照保本經營原則，針對保潔、護綠、保安等常規服務，物業費平均僅為0.2元至0.3元/平方米的水平，比市場價格便宜一半以上。
記者日前采訪不久前引進社區物業管理服務的公路社區和諧緣小區，看到這里舊貌換新顏，硬件環境和居民心態都有了翻天覆地的變化。擔任公路社區物業服務中心經理的社區書記俞軍介紹，在區政府的出資支持下，他們最近安裝了小區圍欄、治安崗亭、監控探頭，在樓道安裝感應燈。小區原來只有兩名兼職衛生員，如今增加到20余人，成立保潔、護綠和保安三支小分隊，對小區每個角落都細心維護，24小時巡崗執勤。
倪俊尉老人也感受到了物業管理帶來的變化。他告訴記者，衛生保潔隊員搬走了原來的垃圾山，社區廣場重新成為居民的休閑健身場所；外來車輛、人員不能隨意進入小區了，各家各戶的自行車又回到車棚內存放；樓道內的各種小招貼、小廣告不見了，墻壁被粉刷一新，新安的感應燈帶來光明……“盡管每個月得交納10多塊錢的物業費，但是小區環境變得既安全又舒心，真是非常值得。”
如何讓“不賺錢的生意”有生命力？
老舊社區物業服務在政府扶持下得以起步，接下來能不能依靠獨立經營、自收自支堅持下去，成了人們最關心的話題。
如何讓“不賺錢的生意”擁有生命力呢？白塔區勞動和社會保障局局長王學飛道出了區政府的構想——以增值服務補貼常規服務。王學飛介紹，物業服務中心對保潔、護綠、保安三大常規服務的物業費收取標準很低，基本上是“零利潤”或者“負利潤”。因此，物業服務中心要想在沒有政府補貼的情況下長遠生存下去，必須拓寬服務范圍，推出增值服務項目。
按照這一思路，各物業中心在常規服務進入正軌后，將開展家庭保潔、衣物清洗、家庭裝修、保姆月嫂、病人陪護、用品配送等家政和中介服務，滿足居民多層次需求，從而依托物業服務中心，構筑社區居民的“一刻鐘生活服務圈”。不難看出，拓展增值服務不僅可實現物業中心的內部補貼，自我發展，而且也有助于構建網絡化、社會化的社區服務體系。
事實上，少數社區物業服務中心已經走出了開拓服務范圍的第一步。證券小區物業中心工作人員介紹，這里的私家車主原先擔心車輛被盜、受損，晚上不敢把車開回院內停放。推出物業管理后，回小區的私家車越來越多，最近他們打算劃分車位出租，得知消息的車主紛紛提前交款定位。
王學飛說，與社會上的家政、中介服務機構相比，社區物業中心根植小區內部，更易于聯系居民開拓業務。加上部分員工納入公益性崗位管理，其運轉成本得以降低。正是看到這些優勢，全區老舊社區物業管理服務推進迅速，年初區政府只選擇五個不同類型的社區加以試點，但隨著成效明顯，很多社區雖然沒有被納入試點，沒有上級財力支持，也紛紛在街道的幫助下籌集資金，興辦公司開展物業管理服務。截至8月上旬，白塔區已有14個社區的15個居民小區開展物業管理服務，覆蓋樓房150多棟，居民近萬戶，安置就業300多人。
白塔局政府辦公室統計顯示，實施物業管理的小區前后對比起來，盜竊案件平均下降80%以上，打架斗毆也大幅減少，治安狀況得到改善。物業服務推出后，小區環境衛生改觀了，公共設施健全了，群眾的文化娛樂豐富了，很好地促進了“平安社區”與“和諧社區”的建設。 |