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面對(duì)當(dāng)前中國(guó)樓市形勢(shì)，有些人提出，在CPI周期上行、經(jīng)濟(jì)周期下行的背景下，中國(guó)樓市需要一場(chǎng)挽救市場(chǎng)預(yù)期的行動(dòng)，也就是需要實(shí)施一些政策的微調(diào)。于是，“救市論”被一些業(yè)內(nèi)人士和一些官方機(jī)構(gòu)提出，直至如今正式“落地”地方樓市。但是業(yè)內(nèi)也指出，地方政府切莫通過(guò)“救市”，試圖掩藏樓市調(diào)控沒(méi)有解決的問(wèn)題。
地方政府出臺(tái)優(yōu)惠政策意在挽回樓市頹勢(shì)
近期不少省市紛紛悄然推出有利于供應(yīng)方與需求方的地方樓市政策。如西安市政府出臺(tái)的《關(guān)于恢復(fù)房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的若干意見(jiàn)》，其中對(duì)市民購(gòu)買(mǎi)商品住房給予一定比例的政府財(cái)政補(bǔ)貼。《意見(jiàn)》規(guī)定，從2008年9月4日起至2009年12月31日，對(duì)購(gòu)房戶(hù)按購(gòu)房款總額分等級(jí)給予補(bǔ)貼。其中，購(gòu)買(mǎi)90平方米以下商品住房或購(gòu)買(mǎi)144平方米以下二手住房的，可享受購(gòu)房款總額1.5%的補(bǔ)貼；購(gòu)買(mǎi)90至144平方米商品住房的，可享受購(gòu)房款總額1%的補(bǔ)貼；購(gòu)買(mǎi)144平方米以上商品住房及二手住房的，可享受購(gòu)房款總額0.5%的補(bǔ)貼。《意見(jiàn)》還規(guī)定，對(duì)于商品房項(xiàng)目，在2009年6月30日前，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)按期開(kāi)工的，城市基礎(chǔ)設(shè)施配套費(fèi)在150元/平方米基礎(chǔ)上減免35元/平方米。
事實(shí)上，“救市”政策在更多地方被低調(diào)地推進(jìn)。如上月底，沈陽(yáng)市政府也宣布了一系列“暖市”方案，包括將重啟購(gòu)房補(bǔ)貼政策，還將提高住房公積金貸款的年限和限額。而早在今年5月，沈陽(yáng)便調(diào)整了普通住宅的價(jià)格標(biāo)準(zhǔn)，上調(diào)市內(nèi)五區(qū)普通住宅標(biāo)準(zhǔn)至6700元/平方米，這使得大部分商品住房的交易契稅從4%降為1.5%。
河南省政府也發(fā)布了類(lèi)似政策。一是購(gòu)買(mǎi)首套自住商品房申請(qǐng)住房公積金貸款的，首付額度由目前的30%調(diào)減為20%，最高貸款額度根據(jù)各市房?jī)r(jià)情況適當(dāng)提高，貸款期限可延長(zhǎng)至20至30年；二是從2008年9月1日起到2009年8月31日，各商業(yè)銀行對(duì)商品房購(gòu)買(mǎi)者實(shí)行房貸最優(yōu)惠利率；三是凡購(gòu)買(mǎi)經(jīng)濟(jì)適用房的免除房地產(chǎn)交易稅，購(gòu)買(mǎi)普通商品房的可按一定比例減免房地產(chǎn)交易契稅。
在上述政策發(fā)布前，河南省有關(guān)負(fù)責(zé)人直言，今年1月至7月，河南省商品住宅銷(xiāo)售面積和銷(xiāo)售額分別下降了9.8和4.6個(gè)百分點(diǎn)，為防止房地產(chǎn)銷(xiāo)售持續(xù)回落，所以準(zhǔn)備采取一系列購(gòu)房?jī)?yōu)惠措施。
還需要指出的是，這些地方仍不是最先“救市”的。如今年下半年以來(lái)，相繼有廈門(mén)、長(zhǎng)沙等市提出包括購(gòu)房入戶(hù)、免稅降稅、購(gòu)房補(bǔ)貼等購(gòu)房?jī)?yōu)惠措施，以挽回樓市的頹勢(shì)。
“這是很實(shí)在的‘救市’。”對(duì)于上述省市所頒布的措施，業(yè)內(nèi)人士普遍這樣認(rèn)為。至于“救市”的動(dòng)因，有人則指出，今年以來(lái)，樓市泡沫不斷破滅，地方政府既要面對(duì)民生問(wèn)題，又要面對(duì)曾經(jīng)給其帶來(lái)實(shí)際利益(如土地收入)的房地產(chǎn)滑坡，終于按捺不住而出臺(tái)新政。也有人指出，地方政府最擔(dān)心的不是房?jī)r(jià)高低而是交易停滯，這會(huì)拖累很多相關(guān)行業(yè)，所以新政內(nèi)容中激活交易的措施也是最多的。
業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為“救市”蘊(yùn)含三大風(fēng)險(xiǎn)
對(duì)于地方政府該不該“救市”、應(yīng)如何“救市”，易居房地產(chǎn)研究院發(fā)展研究所副所長(zhǎng)楊紅旭直言，目前中央對(duì)于樓市是“態(tài)度明確、行動(dòng)曖昧”。所謂“態(tài)度明確”，是中央明確提出“防止房?jī)r(jià)大起大落”；但由于現(xiàn)在房?jī)r(jià)尚未大落，也難以預(yù)料是否將會(huì)大跌，所以“行動(dòng)曖昧”——既不提出“救市”，又未反對(duì)地方政府嘗試“救市”的行為。
SOHO中國(guó)董事長(zhǎng)潘石屹則表示，地方政府想“根本性救市”其實(shí)沒(méi)有可能，統(tǒng)盤(pán)權(quán)力均來(lái)自中央政府。在潘石屹看來(lái)，人民幣升值導(dǎo)致出口型企業(yè)大量倒閉、內(nèi)需開(kāi)始萎縮、國(guó)際經(jīng)濟(jì)形勢(shì)惡化等都在考驗(yàn)中國(guó)短期內(nèi)經(jīng)濟(jì)宏觀面的走勢(shì)，而如果經(jīng)濟(jì)拉動(dòng)力不足，相關(guān)“救市”政策的出臺(tái)可能惠及房地產(chǎn)，比如貨幣政策和稅收政策等。
“但如果一個(gè)地方城市的GDP增長(zhǎng)超過(guò)20%，第三產(chǎn)業(yè)占比超過(guò)50%，就沒(méi)有任何救市的必要。例如呼和浩特，它只要想怎樣發(fā)展就可以了。”在近日于呼和浩特舉行的2008博鰲房地產(chǎn)論壇草原行活動(dòng)上，一位房地產(chǎn)界知名人士表示。
同時(shí)，對(duì)于地方“救市”，也有業(yè)內(nèi)人士開(kāi)始提示三大風(fēng)險(xiǎn)：其一是與中央宏觀調(diào)控意圖的偏離有可能帶來(lái)更嚴(yán)厲的緊縮；其二是與金融有關(guān)的“救市”可能帶來(lái)總盤(pán)的混亂，蘊(yùn)藏深層次的金融風(fēng)險(xiǎn)；其三是“救市”政策在執(zhí)行過(guò)程中可能被弱化，反而浪費(fèi)更多政府資源與工作精力。2008博鰲房地產(chǎn)論壇草原行活動(dòng)上，一位開(kāi)發(fā)商就向呼和浩特市副市長(zhǎng)薄連根詢(xún)問(wèn)，為什么一些地方所謂的“救市”政策會(huì)在執(zhí)行過(guò)程中受到諸多制約，反而造成“外松內(nèi)緊”的局面。
“如果此輪調(diào)控可以通過(guò)房?jī)r(jià)下降帶來(lái)短期陣痛性的效果，那應(yīng)該是件好事。如果地方政府千方百計(jì)力挺開(kāi)發(fā)商，掩藏樓市問(wèn)題，比如泡沫，那么房?jī)r(jià)會(huì)繼續(xù)上漲，泡沫會(huì)醞釀得更大。長(zhǎng)期來(lái)看，那對(duì)中國(guó)經(jīng)濟(jì)是更嚴(yán)重的威脅。”一位不愿意透露姓名的開(kāi)發(fā)商表示。 |