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雖然銀川的房價持續(xù)上漲，但是在一些好的樓盤，購房者仍然絡繹不絕。新華社記者:王鵬
攝 | 今年以來，我國房地產(chǎn)市場區(qū)域性分化越來越明顯。東部一線城市量價齊跌，部分地區(qū)出現(xiàn)退地退房風潮，引發(fā)市場觀望心態(tài)；而此前不被人關注的西部二三線城市，不僅房價持續(xù)升溫，而且市場購銷兩旺，房地產(chǎn)市場發(fā)展處于上升通道。
目前，國家對房地產(chǎn)市場的宏觀調(diào)控已經(jīng)在發(fā)達地區(qū)初見成效，但是否對西部中小城市房地產(chǎn)市場影響有限？東部城市的市場觀望氣氛會不會蔓延到西部地區(qū)？西部地區(qū)如何防范房地產(chǎn)市場低迷氛圍蔓延？日前在銀川舉行的第四屆中國房地產(chǎn)金融年會上，這些問題都成為各方關注的焦點。
國內(nèi)樓市冷熱不均
房價對賭、捐款門、退地退房、“豬堅強”、救市等一系列事件成為2008年中國樓市的流行語，在這些現(xiàn)象的背后，反映了國內(nèi)樓市的一些特征：區(qū)域性分化明顯，出現(xiàn)東西部冷熱不均的格局，盡管東部一線城市樓市出現(xiàn)低迷氛圍，西部中小城市卻仍然紅火。
“目前中國房地產(chǎn)市場的現(xiàn)狀是‘東方不亮西方亮’。”日前出席第四屆中國房地產(chǎn)金融年會的眾多專家學者用這樣一句話來概括目前國內(nèi)樓市。從去年四季度開始，北京、上海、深圳等一線城市陸續(xù)出現(xiàn)房價上漲放緩、成交量急劇萎縮的現(xiàn)象；進入今年6月以后，一些城市的房地產(chǎn)項目更是改變了此前打折、贈物等促銷手段，直接推出降價樓盤。
統(tǒng)計顯示，全國70個大中城市房價同比增幅在不斷下滑，1至6月份房價增幅從11.3%一路下降到8.2%。“對于很多大城市的房地產(chǎn)企業(yè)來說，現(xiàn)在的日子非常難熬。”中國房地產(chǎn)協(xié)會副會長朱中一說，特別是去年拿了高價地和規(guī)模擴張?zhí)斓钠髽I(yè)，受目前樓市低迷以及資金緊張的影響，有些已經(jīng)難以為繼了。
但與之形成鮮明對比的是，以銀川、烏魯木齊、蘭州等為代表的西部二三線城市的房地產(chǎn)卻出現(xiàn)了持續(xù)的供銷兩旺，其房價漲幅都位列全國前列。以銀川市為例，今年上半年，銀川市轄區(qū)完成房地產(chǎn)開發(fā)投資22億元，同比增長23.4%，而全國平均下降7.2%；今年6月銀川房屋銷售價格總水平同比上漲13.5%，而全國70個大中城市房價同比上漲僅為8.2%。
記者了解到，與東部地區(qū)進入市場深度調(diào)整期不同的是，目前西部地區(qū)房地產(chǎn)市場剛剛進入快速發(fā)展期，剛性的市場需求支撐了房地產(chǎn)市場量價齊升。據(jù)銀川建發(fā)集團房地產(chǎn)開發(fā)公司副總經(jīng)理張紅星介紹，雖然房價持續(xù)上漲，但是在一些好的樓盤，購房者仍然絡繹不絕，甚至出現(xiàn)通宵排隊搶購的現(xiàn)象。
西部能否成為樓市避風港
受國家宏觀調(diào)控下的銀行信貸收緊、房價走勢回落以及土地政策變化等因素影響，房地產(chǎn)行業(yè)目前面臨嚴峻考驗，但由于區(qū)域和市場的差異性，西部二三線城市房地產(chǎn)市場利潤小、成本低的劣勢此刻反而成為了躲避風險的“優(yōu)勢”。
銀川民生房地產(chǎn)開發(fā)有限公司董事長劉文錦說，相比大城市房價虛高，西部地區(qū)房價泡沫非常小，房價上漲主要在于剛性需求的拉動，因此對于開發(fā)商來說，資金回收的壓力相對較小，企業(yè)的發(fā)展更安全。
事實上，一批東南沿海地區(qū)的房地產(chǎn)企業(yè)看好西部的房產(chǎn)市場，加快了來西部淘金的步伐。寧夏新思路房地產(chǎn)開發(fā)有限公司董事長陳舒說，近幾年沿海發(fā)達地區(qū)、中心城市房地產(chǎn)業(yè)的競爭日漸白熱化，在各種壓力下，許多房地產(chǎn)企業(yè)開始涌入西部地區(qū)中小城市淘金，開始了房地產(chǎn)市場的“上山下鄉(xiāng)”運動。拿銀川來說，包括北京京能集團、上海綠地以及廣州頤和等大型房地產(chǎn)企業(yè)都已經(jīng)涌入當?shù)赝顿Y。
北京大學房地產(chǎn)研究所所長陳國強坦言，利潤小、成本低，也就意味著風險小。東部發(fā)達地區(qū)的房地產(chǎn)市場起步早、發(fā)展快，加上前幾年房價的非理性上漲導致泡沫成分嚴重，因此進入一個調(diào)整期是必然趨勢。而西部地區(qū)房地產(chǎn)市場普遍發(fā)展滯后，目前正處于一個穩(wěn)步上升階段，因此房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)可以把目光轉(zhuǎn)向受宏觀調(diào)控影響較小的二三線城市。
一些專家表示，這些房地產(chǎn)企業(yè)進軍西部一方面是搶占這里潛在的市場，另一方面也是對目前宏觀調(diào)控政策的一種緩沖。在一些企業(yè)處于觀望的時刻，搶先進入西部是對房地產(chǎn)市場區(qū)域分化明顯、冷熱不均格局的積極應對。
潛在風險不可不防
目前，西部中小城市正處于外來投資者和外來消費者大舉進入的時期，以移民城市銀川為例，一方面，隨著建設銀川“兩個宜居”城市對居住環(huán)境的改善，提高了對周邊內(nèi)蒙古、陜西、甘肅等地區(qū)的輻射能力，連續(xù)三年銀川市商品住房外來購買者所占的比例都超過50%。另一方面，盡管西部中小城市房地產(chǎn)市場起步晚，利潤空間比較小，每平方米利潤大約只有300元，但是這個相對穩(wěn)定的市場還是吸引了大批外來企業(yè)的投資興趣，一些品牌房企加緊在西部布局。由于西部本土企業(yè)很難一次性拿出幾個億的資金拿地，那些地理位置較好的大地塊基本上被外來的企業(yè)開發(fā)成中高檔小區(qū)，這些小區(qū)住宅目前均價基本上達到了4000至4500元，進一步抬高了西部的房價。
西部地區(qū)房價較低、利潤空間較小、投機成分較少的特性，是否意味著在西部地區(qū)開發(fā)房地產(chǎn)就是沒有風險的投資？朱中一認為，上半年房地產(chǎn)市場的基本面是好的，隨著國家宏觀調(diào)控政策的實施，投機性的需求得到了一定控制。但是全國31個省、區(qū)、市中，北京、上海、廣州、福建等16個省、區(qū)、市住房銷售面積同比下降明顯，消費者持幣觀望的氛圍正在向中西部地區(qū)蔓延，對此房地產(chǎn)開發(fā)商、城市居民都要有足夠的風險意識。
部分專家認為，當前銀根收緊，是造成一部分開發(fā)商資金鏈斷裂引發(fā)退地、一些消費者貸款難導致退房的重要原因，雖然這是個別現(xiàn)象，但是應保持足夠的警惕。目前西部地區(qū)在抓住機遇、借鑒東部地區(qū)經(jīng)驗快速發(fā)展的同時，必須防范房地產(chǎn)低迷氛圍的蔓延，要做到以下四點：
一是房價不能超出城市居民的承受能力，在前幾年快速上升而目前漲幅明顯下降的情況下，對宏觀調(diào)控的要求進一步提高了。為了保持穩(wěn)定增長，必須刺激自住性需求，抑制投機性需求，合理引導消費預期。
二是要管住進入房地產(chǎn)市場的資金流。在目前銀根緊縮的形勢下，全國10%的土地出現(xiàn)流拍，還有眾多土地以底價成交，這個現(xiàn)象要引起足夠的警惕。而外資進入我國房地產(chǎn)市場的快速增長，是一個值得特別關注的動向。
三是各地政府的房地產(chǎn)市場決策至關重要，必須對其發(fā)展制定相應的規(guī)劃。房地產(chǎn)業(yè)逐漸成為西部中小城市的經(jīng)濟支柱，但要控制地價和房地產(chǎn)投資的規(guī)模。
四是要對優(yōu)勢企業(yè)和中小企業(yè)一視同仁，目前融資難的問題同樣出現(xiàn)在房地產(chǎn)市場，一些中小企業(yè)開發(fā)項目難以為繼，不僅無益于市場穩(wěn)定，也威脅到當?shù)氐慕鹑诎踩虼吮仨殞V大中小企業(yè)予以相應扶持。 |