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近一段時期以來，國內不少城市出現了二手房價格比一手房高的現象，這種一二手房價格“倒掛”現象雖然都還只是發生在這些城市的局部區域，但局部現象是否透露出了樓市走勢玄機？
“倒掛”現象局部顯形
福州金山新城二手房價格比一手房高的現象在今年年初就比較明顯。“五一”小長假過后，一二手房價格“倒掛”現象在福州市的多個區域呈現蔓延趨勢。
福州市朝陽房產金山區域經理許俊武告訴記者：“金山新城一些早期的小戶型樓盤均價高的達到8000元左右，低的也有6000多元。而同一地段的不少新樓盤預售價卻在4000元到5500元之間。二手房價格比一手房高的現象太明顯了。”
另一家福州大型房產中介負責人介紹，目前，福州市的二手房價格水平總體有所回落，基本與去年同期持平，但局部區域的二手房價格卻出現較大幅度上漲。福州城東、城南也有幾個小區域出現一二手房價格“倒掛”。
北京市從各城區樓市現狀來看，地段仍舊是決定房價的重要指標，但也有少數區域出現一二手房價格“倒掛”現象。業內人士說，比如在馬家堡區域的東亞三環中心在售一手房均價為13000元左右，但通過開發商優惠促銷，每平方米的房價可沖抵減少3000元左右，與附近12000元的二手房均價相比，就低了2000元以上。
目前，廣州市有不少新建商品房促銷價達到了近一年來的新低，甚至比同地段的二手房還要低。當地一些房產中介公司介紹，今年3月以后，廣州市不少片區新樓盤比預期定價低了10%至40%，同一地段樓盤在售新房價格已經比二手房低的約占10%。
強勁促銷風吹出“倒掛”
業內人士認為，一手房曾一直充當著二手房的價格標桿，尤其是在北京、廣州等一線城市，一手房樓盤的每次提價，都成為周邊二手房升值的最佳機會。近期，北京、廣州等城市的部分區域二手房價反超一手房價，一是樓市處于低迷時期，開發商都鉚足了勁促銷，直接壓低了一手房價格；二是許多二手房因朝向、樓層較好，交通便利，物業服務完善等良好條件，價格進一步走高。
福州大學房地產研究所所長王阿忠說，今年上半年，福州部分開發商急需回籠資金，集中上市的大量新樓盤促銷打折力度一陣猛過一陣，二手房業主大都沒有嚴重的資金壓力，雖然也有部分二手房出現議價松動，但松動幅度有限，二手房成交價相對穩定。一手房與二手房價格經過一個此降彼漲的過程后，出現價格“倒掛”是正常的。
王阿忠說，從各地樓市情況分析，一手房樓盤絕大多數仍是期房，不能立即入住，因此購房者需要面臨很多不確定因素，而通過正常程序購買二手房，既可以預防購買期房所承擔的投資性風險，又可以即買即住。
不少購房者覺得二手房價格比一手房高，首付差異也是一個重要原因。記者調查發現，目前，新開樓盤首付普遍較低，甚至有些開發商為了促銷，不惜以“代墊部分首付”的違規手段吸引購房者，但二手房的購買者除支付30%的首付款外，還要繳納由賣方轉嫁的稅費和差額款等。
“倒掛”現象表明樓市成熟？
業內人士指出，一二手房價格“倒掛”是現階段樓市調整過程中必然出現的現象，也是樓市趨向成熟的標志之一。
福州陽光家園房產公司總經理高巖認為，一二手房價格“倒掛”現象并非新鮮事，在二手房市場相當成熟的國家和地區都曾發生過，而早在幾年前的上海樓市也出現了類似的價格“倒掛”現象，只是當時沒有受到關注。
“二手房市場交易越活躍的地區，這種‘倒掛’現象越容易出現，這是市場成熟的表現。”高巖說，“許多發達國家和地區，一二手房市場交易比例通常能達到1∶5，然而在我國許多大中城市，這個比例在1∶1的范圍內，經過今年的樓市調整，這個比例有望進一步縮小，趨向合理。”
王阿忠認為，一二手房價格“倒掛”，是宏觀調控發揮作用、房地產市場逐漸冷卻的一個重要信號。這表明，房價上漲勢頭已經得到有效遏制，投資和投機購房受到打擊，市場趨于理性，價格機制開始成熟和穩定。然而，這種現象目前還處在局部階段，沒有形成全面的態勢。
業內人士普遍表示，從短期來看，一些城市在經濟發展以及城市化、人口規模膨脹等因素作用下，自住剛性需求仍將促使二手房市場保持穩中有升的發展態勢。但從長期來看，二手房價一定會比一手房價低。隨著各地炒房團的逐個潰退，這種“倒掛”現象維持不了多久。 |