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沒有還清銀行貸款、還處于抵押狀態的房子在上海也能買賣過戶了。日前，上海市推出一種全新的“二手房交易資金監管”系統，對二手房交易資金實施全程監管。令人關注的是，它顛覆了以往的交易模式，賣家不再需要先籌措資金還清貸款，可以將有貸款的房子直接交易。
分析人士認為，新交易方式在防止中介吃差價、攜款潛逃，提高交易安全的同時，也使得樓市過熱時打擊投機炒房的一味“猛藥”——叫停“轉按揭”，瞬間失效了。在目前房地產市場交易較為冷淡的情況下，這一舉措將起到活躍交易的“救市”作用。
改變：二手房“帶抵押交易”浮出水面
6月25日，建設銀行上海分行各支行信貸部門在寄給客戶的對賬單中加塞了全新內容：“無需結清貸款，即可輕松賣房，現本行與二手房專業交易服務機構共同推出‘帶抵押買賣’服務。”
所謂二手房“帶抵押買賣”服務，緣起于上海新推出的一套全資金監管交易系統。由上海市房地產交易中心牽頭，聯合上海市住房置業擔保公司、建設銀行、工商銀行、中國銀行、農業銀行這四家銀行，以及上海市房地產交易資金管理有限公司和衡聯投資、凱弈投資和信義房產三家房產中介，對二手房交易實行全過程監管和服務。這套系統的最大特點是引發了二手房交易模式的巨變：由原來上家必須付清銀行貸款才能賣房，變為二手房賣方不再需要還清貸款就可過戶。
“這是一種‘帶抵押交易’，在房地產交易中是史無前例的。”建設銀行的一位信貸人士說。原先，只要一套住房有銀行貸款尚未還清，這套房屋就必然設定了抵押，且抵押權歸貸款銀行。房屋所有權人要賣這套房屋，必須先行籌集資金還清銀行貸款，待注銷抵押后，才能進行交易、過戶。而現在，在上海市“二手房交易資金監管”系統內，尚未還清貸款、抵押尚未注銷的房屋居然也可以直接交易了。這是對傳統交易模式的顛覆。
據悉，6月23日上海市房地產交易中心已經召集銀行等交易相關方進行了試點培訓，新的交易方式于6月29日正式上線。
動因：“全資金監管”保交易安全
記者了解到，上海市推出這套全新的二手房交易系統，緣起于整頓二手房交易秩序。今年年初，由于樓市成交持續萎縮，創輝、中天置業等二手房中介在上海的門店大批關門，有些客戶的買房款被卷攜而去。
一開始，上海市房地產交易管理部門考慮的是如何通過對交易流程的監管，來保證二手房交易中的資金安全。“后來，在系統開發過程中，他們發現可以更進一步，探索‘有抵押’的交易。”一家參與交易系統試點的銀行信貸主管告訴記者。
房產中介21世紀不動產的一家門店負責人說，客觀評價，這個新交易系統實現了將二手房交易中的資金監管從“貸款環節的監管”擴展到“全資金的監管”。在資金監管系統中，各參與方各司其職：房地產交易中心負責二手房過戶，上海市房地產交易資金管理有限公司負責協調銀行、中介與二手房買賣雙方間的關系，銀行負責資金安全、款項劃撥，中介負責撮合成交、辦理手續等業務。這就徹底改變了原來由房產中介一家既管協調業務、撮合成交，又管資金進出的局面。“將一家獨攬的活分散到房地產交易資金管理有限公司、銀行、中介三家去分段完成，有利于提高二手房交易資金的安全性。”這位人士說。
影響：打擊炒房的“猛藥”失效了？
上海“二手房交易資金監管”系統導致的二手房交易模式巨變將給當前的房地產市場帶來怎樣的影響？
其一，二手房交易的安全性會大大提高。二手房中介別想再吃差價了，只能獲得其應得的傭金；擔保機構只能賺取服務費；銀行負責資金進出，最大的好處是可以留住按揭客戶；房地產交易中心則負責交易安全。
其二，三年前為打擊投機炒賣而被叫停的“轉按揭”又“復活”了。2005年4月，上海市為打擊投機炒房，下了一味“猛藥”：有貸款的房屋，上家必須還清貸款后，才能辦理產權轉移，上下家不得同時辦理“轉按揭”手續。當時，樓市火熱，短線投機客異常活躍，他們往往投入較少的房屋首付款，利用銀行貸款購房，然后通過“轉按揭”將貸款轉給下家，拋出房屋賺取差價。叫停“轉按揭”，對于炒房資金流提出了非常高的要求，炒房成本大大增加，有力地打擊了利用銀行資金炒房的短期行為。而現在，“帶抵押交易”使得叫停“轉按揭”給炒房者帶來的約束不復存在，賣家隨時可以出貨，便捷異常。
業內人士提醒，聯系到當前交易持續萎縮的樓市現實，此舉客觀上帶有活躍交易的“救市”色彩。現在，開發商的策略已出現重大調整，由原來的觀望、捂盤、堅守變為拋售清盤。“原來有3萬平方米的銷售面積，開發商至少要分三次申請預售許可證，下一批比前一批總是賣得貴；而現在，由于對后市預期不好，變成一次性申請許可證，趕緊上市。”一位銀行信貸人士說，在這樣的境況之下，放松二手房交易約束，對于弱市行情是有正面影響的。 |