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 作為傳統的銷售高峰，5月向來被視作樓市交易的黃金時機，對于調整期的深圳樓市而言，5月更是很多人期待的回暖之時。然而深圳市國土房管局最新的統計數據，卻給這種熱望兜頭潑了一盆冷水：盡管成交有所增長，房價卻繼續在探底。結合銀行和開發商的種種動向，有關專家判斷，深圳樓市平靜的背后或在醞釀著新的風暴。
市場：誰來消費龐大的存量住房？
據深圳市國土資源和房屋管理局網站的數據統計，5月全市新房共成交4732套，成交總面積約40.45萬平方米，日均成交152.6套，單日成交量最高達276套，成交均價每平方米11204元，較4月份每平方米11962元的房價更低。
從成交套數看，5月深圳全市成交總量接近去年同期水平，且創下自去年8月以來全市月成交套數的新高。尤其值得注意的是，從5月1日到15日全市日均成交量193套，基本恢復深圳以往每日200多套的正常成交量。
明眼人看得出，深圳5月的這種亮色主要來源于開發商“特價房”的促銷。自“五一”假期以來，深圳有的樓盤將一些樓層和朝向不好的房子拿出來當作“特價房”銷售，一般而言，這些住房價格上本來就便宜許多，比如福田中心區的皇御苑均價在每平方米1.6萬元左右，而特價房只要1.3萬元，優惠的價格吸引了一部分急等著購房的消費者出手，也就是所謂的剛性需求拉動了成交的增長。
但顯然，更多的存量住房和源源不斷的新房依舊在等待著買家。中原地產的一份報告指出，目前深圳全市可供出售的一手住宅消化期至少10個月，今年5月至12月全市一手住宅預計有591萬平方米新增供應。“特價房”撐起了成交的半壁江山，卻撐不起樓市的大局。高昂的房價妨礙了更多的剛性需求釋放，市場調整的整體預期也讓購房者搖擺不定。
世聯地產的分析報告顯示，5月深圳土地市場成交平淡，僅成交土地4塊，平均樓面地價為3188元/平方米；二手房成交面積為47.83萬平方米，環比4月上升24.5%，與上年同期相比卻下降54.2%，成交均價為12216.1元/平方米，環比下降2.6%，同比也下降1.8%。
銀行：在擴張信貸與防范風險間“走鋼絲”
5月，銀行的日子也不好過。自去年下半年深圳樓市進入調整期以來，成交量猛降，讓很多積極發展房貸業務的銀行坐立不安，一些銀行原來指望5月樓市回暖可以刺激成交，也可以幫助他們完成全年的信貸任務，但事與愿違，有的銀行只能鋌而走險，開始違規放貸。
記者日前以購房者的身份走訪了萬科第五園，這個號稱熱銷的樓盤據說現在只有高層的10多套房子，全在115平方米以上，為四房一廳單位，按照國家相關規定，這樣的住房首付至少要在三成以上，按揭利率也要比基準利率提高1.5倍，然而售樓部的工作人員卻告訴記者，這套房子是兩套小房子為規避國家相關政策而打通的，現在按照兩套房子辦理按揭，可以享受兩成首付和基準利率的優惠。
開發商的伎倆并不高明，之所以能夠得逞，顯然得到了銀行的默許。據記者了解，深圳的一些銀行在執行國家相關宏觀調控政策時有曖昧不明之嫌。“銀行也要吃飯，大量的存款都是要支付利息的，不貸款是不行的。”一位銀行人士這樣告訴記者。
房價已經下降了40%的深圳樓市隱藏著巨大的風險。據記者了解，目前深圳寶安、龍崗、南山等一些非中心區房價已經下跌超過50%。“目前深圳房地產市場已進入‘虛假按揭’尤其是一手住房‘虛假按揭’發生的高危時期。”中國銀行深圳分行的一位工作人員告訴記者。
因此各家商業銀行已加大了風險控制的力度，要求尤其注意審查交易和首期款的真實性，嚴格執行面簽制度，確保客戶資料的真實性、完整性和一致性。在原有信息核查的基礎上，擴大核查的范圍，重點關注樓盤的成交價格合理性。
在擴張信貸與防范風險之間小心翼翼地“走鋼絲”，銀行的這種做法不能維持太久，因為隨著深圳樓市的進一步調整，房價不斷探底，風險越來越高，如果繼續擴張信貸，銀行呆壞賬勢必增加，這是監管部門不允許的。從長遠看，銀根緊縮是大勢所趨。
房企：破產并購正成為現實
長期的觀望給開發商的資金鏈條造成了巨大的壓力，一些房地產企業開始放棄原來的高傲，在“特價房”、“優惠折扣”等小恩小惠之外，嘗試起貨真價實的降價。以中海地產旗下的兩個項目為例，康城國際項目位于深圳龍崗區中心城，是世界大學生運動會的概念社區，但其價格卻定在4988元/平方米；西岸華府占地14萬平方米，建筑面積36萬平方米，是當地規模最大的商住小區，總戶數超過3000套，其價格僅為5500元/平方米。
深圳社會科學院城市營運中心主任高海燕說，這些樓盤不像前期的一些特價項目，它們的出現說明開發商確實出現了現金流的緊張。這些優質低價樓盤必然會帶動周邊樓盤的價格下調，從而帶動深圳房價繼續探底，這與房價上漲過程中一些樓盤漲價帶來的“標桿效應”是相同的。
此外，令人矚目的是，一些小型開發商由于實力不濟，難以抵御樓市長期的低迷而面臨并購的命運。日前，深圳萬科已完成對深圳市易理房地產開發有限公司的股權收購，這是繼去年收購富春東方后，萬科在深圳的又一收購行動，也是深圳樓市今年首宗收購案例。
通過此次收購，萬科獲得建筑面積10萬平方米的易理園景臺項目，并將其納入萬科第五園，更名為第五園·景臺，預計將于6月入市。據公開資料顯示，深圳市易理房地產開發有限公司是深圳市易理集團有限公司旗下企業，除園景臺外，曾開發布吉東方半島花園和半島苑項目。
據記者了解，事實上，易理園景臺項目已經接近完工，在即將發售之時被萬科收購，其中的意味頗為深長。記者試圖就這些問題聯系采訪易理地產，但未果。業內人士表示，處于社會焦點中的房地產企業向來行事低調，但樓市長期低迷，必然會造成行業的洗牌，如果深圳房價繼續走低，將會有更多的并購浮出水面。 |