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“國(guó)土資源部近期出臺(tái)的幾份文件，進(jìn)一步精準(zhǔn)地規(guī)范了土地市場(chǎng)。”多位業(yè)內(nèi)人士對(duì)國(guó)土資源部近日出臺(tái)的幾項(xiàng)措施都發(fā)出了如此感慨。
讓業(yè)內(nèi)人士深有同感的“幾份文件”，指的是日前由中央紀(jì)委、監(jiān)察部、人力資源和社會(huì)保障部、國(guó)土資源部聯(lián)合公布的《違反土地管理規(guī)定行為處分辦法》(以下簡(jiǎn)稱(chēng)處分辦法)，以及由國(guó)土資源部、國(guó)家工商總局聯(lián)合發(fā)布的《國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)出讓合同》示范文本(以下簡(jiǎn)稱(chēng)示范文本)。處分辦法和示范文本分別從今年6月1日和7月1日起施行。
商品住宅開(kāi)發(fā)不得超過(guò)三年
新出臺(tái)的示范文本中明確要求填寫(xiě)建設(shè)項(xiàng)目的開(kāi)工時(shí)間、竣工時(shí)間，而且規(guī)定屬于商品住宅項(xiàng)目的，原則上開(kāi)發(fā)時(shí)間最長(zhǎng)不得超過(guò)三年。
“從長(zhǎng)遠(yuǎn)看，這樣的合同有利于房地產(chǎn)市場(chǎng)的穩(wěn)定。”北京光輝偉業(yè)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司副總裁張四強(qiáng)表示，“對(duì)于實(shí)力不夠的開(kāi)發(fā)企業(yè)，會(huì)限制其盲目拿地；而一些品牌房地產(chǎn)企業(yè)則需要調(diào)整項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)節(jié)奏，以適應(yīng)合同要求。”
有的開(kāi)發(fā)商一下子買(mǎi)進(jìn)幾千畝的土地，然后分期開(kāi)發(fā)，一塊土地可以做多年。這種囤地招數(shù)一直以來(lái)飽受各界詬病。業(yè)內(nèi)人士分析，示范文本出臺(tái)后，如果開(kāi)發(fā)商再這樣操作，將為此支付高昂的成本。
對(duì)示范文本引起的連鎖市場(chǎng)反應(yīng)，一種持樂(lè)觀態(tài)度的意見(jiàn)認(rèn)為，會(huì)在較短的時(shí)間有較多的房屋面市，市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)加劇，促使產(chǎn)品質(zhì)量上升，并且房?jī)r(jià)不會(huì)猛漲，會(huì)更加合理；另一種觀點(diǎn)則稱(chēng)，還是需要像以前施行的多項(xiàng)調(diào)控政策一樣，看開(kāi)發(fā)商如何應(yīng)對(duì)再做判斷。
土地管理不作為將受?chē)?yán)懲
被認(rèn)為是進(jìn)一步規(guī)范了土地市場(chǎng)準(zhǔn)入門(mén)檻的，是明確土地管理不作為將受?chē)?yán)懲的處分辦法。
處分辦法規(guī)定：有下列行為之一的，對(duì)縣級(jí)以上地方人民政府主要領(lǐng)導(dǎo)人員和其他負(fù)有責(zé)任的領(lǐng)導(dǎo)人員，給予警告或者記過(guò)處分；情節(jié)較重的，給予記大過(guò)或者降級(jí)處分；情節(jié)嚴(yán)重的，給予撤職處分：(一)土地管理秩序混亂，致使一年度內(nèi)本行政區(qū)域違法占用耕地面積占新增建設(shè)用地的比例達(dá)到15%以上，或者雖然未達(dá)到15%，但造成惡劣影響或者其他嚴(yán)重后果的；(二)發(fā)生土地違法案件造成嚴(yán)重后果的；(三)對(duì)違反土地管理規(guī)定行為不制止、不組織查處的；(四)對(duì)違反土地管理規(guī)定行為隱瞞不報(bào)、壓案不查的。
對(duì)于絕大多數(shù)開(kāi)發(fā)商來(lái)說(shuō)，土地招拍掛等規(guī)范的市場(chǎng)化操作手法已十分嫻熟。不言而喻的是，施行處分辦法，制止土地市場(chǎng)規(guī)則之外的惡性競(jìng)爭(zhēng)，有利于促進(jìn)房地產(chǎn)企業(yè)之間的良性競(jìng)爭(zhēng)。
北京：大戶(hù)型開(kāi)發(fā)將受限制
對(duì)于北京房地產(chǎn)市場(chǎng)而言，由北京市規(guī)劃委員會(huì)和北京市國(guó)土資源局聯(lián)合發(fā)布的《北京市城市建設(shè)節(jié)約用地標(biāo)準(zhǔn)》(以下簡(jiǎn)稱(chēng)標(biāo)準(zhǔn))與處分辦法、示范文本形成了以土地為主線的環(huán)環(huán)相扣的調(diào)控組合拳。
標(biāo)準(zhǔn)規(guī)定，今后在北京舊城外的新建普通商品房套型標(biāo)準(zhǔn)，按平均每套100平方米控制，同時(shí)，90平方米以下住房面積所占比重，應(yīng)達(dá)到開(kāi)發(fā)建設(shè)總面積的70%以上，此前曾被有些人將套均面積100平方米誤讀為每套面積不超過(guò)100平方米。但即使是套均面積，也有觀點(diǎn)稱(chēng)，這是繼2006年國(guó)家“70/90”政策后，政府相關(guān)部門(mén)對(duì)商品住宅套型面積最嚴(yán)格的規(guī)定。
北京思源房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)有限公司營(yíng)銷(xiāo)總監(jiān)李昕煒表示，這可能會(huì)對(duì)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)決策帶來(lái)影響。“比如舊城外的普通商品房70%做90平方米以下的戶(hù)型，如果沒(méi)有套均面積限制，另外30%的操作空間是非常大的。”但另一種值得注意的情況是，大戶(hù)型會(huì)不會(huì)像此前禁止用地供應(yīng)的別墅一樣，因稀缺而身價(jià)飆升。 |