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盡管開發商采用了多種促銷手段，但目前國內多個城市的樓市銷售狀況依然不容樂觀。 | “目前，房地產開發商的日子不好過，如何融資是他們普遍且最為關心的問題。”近日接受記者采訪的多位業內人士都表達了相同或相似的看法。
記者發現，與以往開發商爭相一擲萬金拿地、“地王”身價不斷攀升有所不同，自去年底開始，土地交易市場開始遭遇寒潮，多數房地產開發商對拿地變得越來越謹慎，多個城市出現了數十宗土地流拍現象。對此，專家認為，受銀根緊縮等綜合性政策影響，房地產開發商的資金鏈已經越繃越緊，同時，持續低迷的樓市成交量更令開發商的資金鏈備受考驗。
資金短缺開發商拿地底氣不足
中國社科院城市發展與環境研究中心副研究員李恩平告訴記者，從2007年初至第四季度初期，一些開發商特別是上市公司瘋狂拿地，各地“地王”層出不窮。根據總地價計算的10大“地王”競價信息，可以發現，成交價與起始價之間的溢價率非常驚人，一些地塊溢價率竟達到近五倍。
“不過，由于受美國次貸危機影響和國內進一步從緊的調控政策影響，2007年第四季度后期，年中一度保持的強勁用地需求趨勢開始發生逆轉。”李恩平說，2007年12月中旬開始，土地一級市場交易開始遇冷并明顯進入寒冬，北京、廣州、深圳、福州、南京等城市陸續傳來土地招拍掛出讓失敗信息。其中，2007年12月14日，廣州12宗地，2宗流拍，5宗底價成交；2007年12月14日至20日，深圳6宗居住用地全部出讓失敗；2007年12月26日，南京11塊商住用地，2塊流標，7塊底價成交。
李恩平認為，從2007年土地市場熱得燙手的土地交易和兩位數以上的高速地價增長率及隨后的市場冷凍，可以看出國內房地產開發市場并不健康。一方面暴露出部分開發商追求超額壟斷利潤的本質，另一方面也暴露出房地產市場短期“熱錢”過度涌入，土地市場充斥著短期性的投機行為，成為影響房地產市場穩定的害群之馬。
他同時指出，一些地方政府片面追求房地產開發用地出讓費最大化也對此起到了推波助瀾的作用。因此，對于由地方政府主導的土地交易，僅僅通過土地督察或其他行政監督很難規范，還必須由市場進行引導。
對于頻頻發生的土地流拍事件，明天地產副總經理陳云峰認為，這一現象的出現絕非偶然。他解釋說，土地和房子就像是一對“孿生兄弟”，房價不斷升高會刺激地價的上升。開發商在對樓市銷售市場普遍看好的情況下，拿地熱情肯定很高而且會加價拿地，價格必然出現上漲，這也是去年“地王”頻頻出現的重要原因。相反，在樓市并不十分景氣、大家都在爭論有關“拐點”問題的情況下，開發商拿地的積極性肯定會受到影響，包括以萬科為代表的對全國樓市影響非常大的企業也都采取了謹慎態度。
陳云峰告訴記者，房地產開發中開發商最大的資金投入就是在拿地階段，地價成本占整個房地產開發成本的45%至60%之間。由于銀根緊縮，從銀行獲取購地貸款幾乎已經不可能，開發商更多的是依靠銷售回款來購地，拿地方面的資金壓力對于開發商而言是最大的壓力。因此，由于開發商融資渠道本就單一，加上銀根緊縮等綜合性因素影響必然會直接影響開發商的拿地熱情，即使地價再低，也難以掩蓋資金緊張的情況，出現土地流拍現象也就不足為奇了。
銷售受阻資金鏈愈加緊張
“2007年以前，幾乎所有的人都在說房價上漲，僅有個別專家持不同意見，這是當時業界最為明顯的現象。但是進入2007年12月，開發商出現了普遍不樂觀的現象，雖然沒有說房價下跌，但都采取謹慎態度，只有極個別的開發商還沉浸在連續三年房價高速增長的夢里，而更多的開發商逐漸清醒了，大家對降價促銷等方式表現的尤為關心，這也是業內出現的最大變化。”陳云峰說。
記者從北京國貿春季房展會和目前市場上在售的一些樓盤上證實了陳云峰的看法。目前樓市打折、促銷幾乎成為各房產商的共識，市場上出現了全款購房可享受9.3折優惠、買房贈寶馬轎車等各種促銷手段。在北京春季房展會上參展的多個項目的銷售人員都對記者表示，如果能夠在展會期間確定購房，則可以享受9.6折、9.8折等優惠，這在以往歷次展會上是很難看到的。
盡管開發商采用了多種促銷手段，但樓市銷售狀況依然不容樂觀。以北京為例，根據北京市統計局、國家統計局北京調查總隊公布的消息顯示，1至4月，北京市商品房銷售面積為261.3萬平方米，同比下降49.6%，降幅比一季度擴大3.6個百分點。從銷售套數看：1至4月，北京市銷售商品住宅15217套，僅為上年同期的47.2%。其中，4月當月銷售住宅4619套，比3月減少502套。
北京大學房地產研究所所長陳國強說，土地流拍和銷售受阻分別反映了企業和消費者對未來的市場預期。土地頻頻流拍說明房地產開發商資金面臨較大壓力，現金流比較緊張，已經沒有多余的資金用來購地。而銷售受阻則反映出消費者對未來的市場前景并不看好，多數人選擇繼續觀望，這對房地產開發商本就脆弱的資金鏈將是十分嚴峻的考驗。
陳國強認為，這種狀況對于不同的企業，影響可能各不相同，對于部分資金實力較弱的企業而言，資金鏈隨時面臨斷裂的風險；而對于經營狀況比較好的、資金相對充裕的企業而言，則可能是一個好的、新的發展機遇。
量力而行加速融資成當務之急
無論是發展新機遇還是可能面臨的絕境，接受記者采訪的專家認為，對于房地產開發商來說，當務之急就是綜合衡量自身狀況，加速通過多渠道方式來進行融資。
21世紀不動產北京區域市場部經理齊凡認為，通常房地產商的融資渠道主要有兩方面，一方面是上市融資，一方面是通過銀行貸款融資。她指出，目前國內大部分房地產企業的資金來源主要是銀行。但是由于目前國家政策仍然會是從緊的貨幣原則，信貸不會放松。而上市融資，由于近期全球股市低迷，投資者入市態度審慎，對新股認購也十分冷淡，也減緩了地產企業股市融資速度。而在銀行貸款和上市融資越來越難的情況下，開發商不得不使出渾身解數拓寬融資渠道，其中，房地產私募開始成為目前各房地產商尋求融資的主要手段。
陳國強建議，房地產開發企業在目前這種市場狀態下要量力而行，根據自身企業的資源條件，尤其是資金狀況，制定比較現實的經營策略，同時對未來發展要有比較務實的做法。否則一旦外部環境發生新的變化，企業自身的選擇余地就會十分有限，甚至會面臨被淘汰的風險。他說，房地產開發商應該盡快通過多渠道來加速融資，降價促銷也不失為一個手段。
業內人士還建議，在目前的行業形勢下，房地產企業應強調經營效率、財務安全和穩健經營策略。因為隨著宏觀調控的不斷深入，行業的資金來源將面臨較大的挑戰，資金將取代土地成為制約住房供應能力的主要瓶頸，并成為推動行業整合的關鍵性因素。 |