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針對(duì)廣州、深圳等地開(kāi)發(fā)商打出的“分期首付”、墊付首付款促銷現(xiàn)象，業(yè)內(nèi)專家認(rèn)為，這種分期首付類似于美國(guó)的次貸，變相降低了首付門(mén)檻，從而加大了銀行的風(fēng)險(xiǎn)，實(shí)質(zhì)上是銀行代開(kāi)發(fā)商“飲鴆”，同時(shí)也架空了“房貸首付至少三成”的政策，應(yīng)該引起相關(guān)部門(mén)警惕。
開(kāi)發(fā)商：降低首付促銷“止渴”
近日，由廣州富力地產(chǎn)股份有限公司開(kāi)發(fā)建設(shè)的富力桃園打出了“首期免息月供計(jì)劃，11萬(wàn)元即可輕松入住”的促銷廣告。
富力桃園銷售人員告訴記者，以一套建筑面積為90多平方米售價(jià)約在110萬(wàn)元的房子為例，市民可以首付兩成，其余一成由開(kāi)發(fā)商墊付。而購(gòu)房者只需要與開(kāi)發(fā)商再簽訂一個(gè)合同，保證在10個(gè)月或一定期限內(nèi)歸還開(kāi)發(fā)商墊付的房款就可以在銀行申請(qǐng)到房貸。
廣州花都區(qū)的樓盤(pán)星緣美居為了完成銷售任務(wù)，也進(jìn)行了“首付兩成”的促銷。據(jù)銷售人員介紹，為減輕購(gòu)房者首期支付的壓力，購(gòu)房者首付只需要兩成，其余由開(kāi)發(fā)商墊付，然后再免息向購(gòu)房者分期收回。
然而，根據(jù)2007年發(fā)布的《中國(guó)人民銀行、中國(guó)銀行業(yè)監(jiān)督管理委員會(huì)關(guān)于加強(qiáng)商業(yè)性房地產(chǎn)信貸管理的通知》精神，對(duì)于購(gòu)買首套自住房且套型建筑面積在90平方米以下的，貸款首付款比例不得低于20%；對(duì)購(gòu)買首套自住房且套型建筑面積在90平方米以上的，貸款首付款不得低于30%；對(duì)于已經(jīng)利用貸款購(gòu)買住房、又申請(qǐng)貸款購(gòu)買第二套(含)以上住房的，首付款比例不得低于40%。
廣州大學(xué)商學(xué)院房地產(chǎn)研究所所長(zhǎng)陳琳認(rèn)為，這是一種打擦邊球的做法，開(kāi)發(fā)商以借款或代墊的形式造成購(gòu)房人已經(jīng)足額支付首期房款的假象，進(jìn)而以此為條件向銀行獲得住房貸款，降低了樓市投機(jī)者的投資門(mén)檻。開(kāi)發(fā)商的這一行為規(guī)避了國(guó)家的宏觀調(diào)控政策，進(jìn)而會(huì)使得對(duì)樓市的調(diào)控效果大打折扣，使調(diào)控政策成為“空調(diào)”，同時(shí)也增加了購(gòu)房者違約的可能性。因?yàn)橘?gòu)房者在前10個(gè)月不但每個(gè)月要還銀行貸款，還要?dú)w還開(kāi)發(fā)商貸款，還款壓力非常大。
銀行：代開(kāi)發(fā)商“飲鴆”
記者從廣發(fā)行、工行等銀行了解到，為了控制貸款風(fēng)險(xiǎn)，銀行不會(huì)降低首付比例，但是在實(shí)際操作過(guò)程中，銀行對(duì)于這些被開(kāi)發(fā)商墊付首付的客戶比較難以辨別。開(kāi)發(fā)商的墊付行為實(shí)際上增加了銀行的風(fēng)險(xiǎn)。假如購(gòu)買一套100萬(wàn)元的房子，業(yè)主首付三成向銀行貸款七成，那么銀行就會(huì)對(duì)業(yè)主是否具備70萬(wàn)元本金基礎(chǔ)上再加利息的還貸能力作出評(píng)估。若業(yè)主只是首付了兩成，那么他事實(shí)上面臨80萬(wàn)元本金的還貸壓力，超過(guò)了銀行對(duì)他評(píng)估的70萬(wàn)元還貸能力，開(kāi)發(fā)商降低的首付價(jià)差就將成為銀行的風(fēng)險(xiǎn)。而一旦購(gòu)房者斷供，銀行就要為貸出去的巨額貸款承擔(dān)風(fēng)險(xiǎn)。
廣州房地產(chǎn)專家韓世同認(rèn)為，開(kāi)發(fā)商為購(gòu)房者墊付部分首付款，實(shí)際上就是變相地降低了銀行對(duì)貸款者的資格審核門(mén)檻，讓銀行把錢貸給了那些不夠條件向銀行貸款的客戶，從而把一些按揭還款能力較弱的人吸引入市。這跟美國(guó)的次貸是相似的，一旦危機(jī)暴發(fā)會(huì)給開(kāi)發(fā)商和銀行帶來(lái)雙重風(fēng)險(xiǎn)。
廣州中澤律師事務(wù)所周玉忠律師則認(rèn)為，開(kāi)發(fā)商承諾購(gòu)房人可以不付首期或少付首期房款即可從銀行取得住房按揭貸款，是開(kāi)發(fā)商在樓市低迷條件下單方面的促銷行為。開(kāi)發(fā)商承諾購(gòu)房者在數(shù)十個(gè)月內(nèi)分期償還首期房款，其實(shí)質(zhì)屬于發(fā)放中短期住房貸款的行為。作為商品房的出賣人，開(kāi)發(fā)商無(wú)權(quán)經(jīng)營(yíng)商業(yè)銀行業(yè)務(wù)，其行為構(gòu)成非法金融業(yè)務(wù)活動(dòng)。
風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)移值得警惕
目前，廣州究竟有多少開(kāi)發(fā)商進(jìn)行類似的促銷活動(dòng)仍無(wú)確切統(tǒng)計(jì)，但可以肯定的是，如果任由這種情況蔓延下去，后果不堪設(shè)想。因?yàn)橐粋�(gè)樓盤(pán)涉及的首付款總金額可能達(dá)數(shù)千萬(wàn)元甚至上億元，這種“虛假首付”累積了大量的金融風(fēng)險(xiǎn)，危及經(jīng)濟(jì)發(fā)展。因此專家建議，管理層要采取措施制止和防范直接或間接違反按揭規(guī)定的行為。專家提出了具體建議包括：
——銀行應(yīng)采取更嚴(yán)格的住房信貸措施，應(yīng)當(dāng)對(duì)借款人的借款用途、償還能力、還款方式等情況進(jìn)行嚴(yán)格審查。同時(shí)，銀行如果掌握了開(kāi)發(fā)商墊付的情況，一定不能批準(zhǔn)這種住房貸款。
——金融主管部門(mén)也應(yīng)加強(qiáng)對(duì)各商業(yè)銀行房地產(chǎn)貸款的監(jiān)測(cè)和風(fēng)險(xiǎn)防范工作，防止一些商業(yè)銀行為了短期利益而盲目放貸，甚至違規(guī)放貸。
——相關(guān)部門(mén)應(yīng)加大對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的巡察，制定相關(guān)政策嚴(yán)格規(guī)范開(kāi)發(fā)商銷售行為。尤其在樓市低迷的情況下，對(duì)開(kāi)發(fā)商實(shí)行的“零首付”或者“低首付”促銷行為應(yīng)進(jìn)行治理。 |