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幾位貴陽市民在觀看樓盤模型。新華社記者:楊俊江
攝 | “一線和沿海城市的樓盤已經到了只能跌無法繼續大漲的地步，要想繼續從房地產開發中盈利，大量炒樓炒房的資金肯定會爭分奪秒地在中西部城市‘跑馬圈地’。”近日，一位長期在珠三角從事房地產經營運作的資深業內人士如是說。有跡象表明，隨著房地產調控措施的進一步落實，沿海以炒樓囤房為盈利方式的“熱錢”已經開始轉戰樓市末端——中西部省區城市。
樓市呈現東冷西熱
進入2008年，北京、上海、深圳、廣州等一線城市不斷出現樓盤打折、中介崩盤的消息，與此同時，中西部省區城市則不斷呈現出房價上漲的消息。
上海市統計局最新發布的今年前兩月固定資產投資數據顯示，雖然房地產開發投資的增幅仍高于固定資產投資，但商品住宅投資已“一反常態”出現下降。長期在上海從事房地產業務的房地產開發商石勇認為，從去年下半年開始，上海房地產開發投資的繼續增長主要是靠非住宅的投資。今年1月至2月，上海辦公樓投資為25.88億元，同比增長43.3%；商業營業用房投資為22.86億元，同比增長39.1%。以往保持增長的商品住宅投資則在前兩月完成122.58億元，還同比下降了2%。
與一線城市形成鮮明對比的，則是中西部省區城市房價迅速飆升的事實。今年2月，我國70個大中城市房屋銷售價格同比上漲10.9%，其中漲幅較大的城市名單中包括烏魯木齊、南寧、北海、蚌埠、蘭州等。記者在廣西南寧房地產市場進行采訪時發現，南寧快速環道一帶的樓盤價格已經從2007年開盤之初的2700元/平方米，飆升到3400元/平方米以上，民族大道延長線的樓盤價格更是從3800元至4200元/平方米，飆升到6000元至8000元/平方米。
樓市末端成“熱錢天堂”？
“上海圈內人士幾乎一致地認定：樓盤下跌是遲早的事情，只不過是下跌幅度和時間的問題，與其坐等價格下跌，不如迅速尋找新的投資熱點。”石勇說。
事實上，中西部省區城市房價上漲的勢頭，早在2007年就已現端倪。2007年，北海市商品住房價格上漲幅度在全國持續居前，短短一年時間，北海市商品房價格就從原來的1800元/平方米，飆升到如今的平均價格3000元/平方米，核心區域價格甚至高達6000元至8000元/平方米。
石勇說：“目前中西部城市簡直可以說是資金注入的‘天堂’。”在石勇的眼中，進入末端城市的“熱錢”不僅指國外的過剩資金，還包括在沿海省區無法尋找到快速膨脹項目的資金。他還向記者透露了“熱錢”進入末端城市房地產市場的三種“常規武器”：
——做大項目投資吸引政府視線。一個商業圈的計劃，公司內部討論實際只需要投資10億元，給地方政府的計劃就變成了投資100億元，實際上，多余出來的90億元，恰恰成為炒高樓盤價格的“后備資金”，也是樓盤價格飆升后上報價格監管部門的“基數”。
——外資“變臉”內資。前期通過股票、項目等方式進入中國沿海市場的外資，經過一段時間的消化，幾乎已經成為徹頭徹尾的“內資”，這部分資金在國內流通幾乎暢通無阻。在美元持續疲軟，人民幣匯率飆升的情況下，更多外資以“項目投資”的方式，進入中西部省區。
——工業圈地商業運作。“熱錢”窺視到地方政府發展地方產業、走工業化道路的強烈愿望，更側重于從“開發工業園區”、“建設新興市場”的角度，堂而皇之地“協助”地方政府發展新興產業，用少量資金進行園區建設，卻用大筆資金炒熱當地樓盤。
亟待遏制“熱錢”利益沖動
“2003年至2005年炒樓炒房基本上還算是價值投資，這幾年炒樓炒房基本上全是在炒概念。”南寧房地產開發商趙京華說。他認為，如果沒有省會城市、旅游名城、區域性國際城市的概念，東部沿海“熱錢”即使過剩，也不會注入西部地區。
趙京華說：“云南昆明、麗江，貴州貴陽，廣西南寧、桂林、北海，湖北武漢、十堰，湖南長沙、株洲、衡陽……有首府城市的名頭，又有國際旅游名城的美譽，一些城市還兼有進入國家級經濟規劃區、省級區域發展城市的旗號，這樣的城市肯定能吸引眾多資金注入其中。”
與東部地區自身經濟發展“內源性”不同，中西部城市發展更多依靠外來資金注入。城市的快速擴張、城市規劃的修編修訂、地方政府搬遷的舉措，都是引發房地產價格飆升、大量資金迅速注入的誘發因素。而地方政府的“GDP思維”、“大城市思維”是許多中西部城市對良莠不齊的項目資金“全盤吸收”的主要原因。
廣西壯族自治區政協委員曾明華認為，一些地方政府簡單謀求GDP增長數量的思路還沒有徹底扭轉，這是造成為吸引資金而忽視地方承受能力的根源。因此，將省級乃至市縣居民人均收入水平、CPI增長幅度納入地方政府官員考核政績的指標中，強調GDP和財政收入水平與人均收入水平的適當比例，才能使地方政府徹底改變單純依靠出售土地、對房地產開發商抬拉房價監管乏力的情況。
不少專家建議，應采取措施減少城市規劃修改、政府辦公區搬遷的“彈性系數”，遏制“熱錢”在中西部省區“跑馬圈地”的“利益沖動”；對工業園區的“整體營銷”進行嚴格監管，要求各地盡快出臺工業園區配套房地產和娛樂服務第三產業占有土地不得超過土地總面積一定比例的規定，以減少地方打“工業園區”旗號開發房地產的情況發生。
[記者手記]
調控房價應有“民生心態”
“商品房價格沒有納入CPI統計中，政府部門當然無法從調控角度來實現對房地產價格的有效管理。”這是近日記者在采訪時聽到的來自政府部門的聲音。
經過長達近五年時間的快速發展，房地產價格實際上已經成為關系國計民生的重要組成部分，樓盤價格的狂飆在很大程度上吞噬了普通居民好不容易積累起來的點滴財富。“房奴”、“房托”、“黑中介”一類的詞語層出不窮，就集中反映了國人迫切希望房地產價格趨于平穩的普遍心態。
中央頻繁出臺各種措施調控房價，恰恰是看到房地產價格已經成為敏感問題，也正是關注老百姓生活的重要舉措。地方各級政府既不能以商品房價格沒有納入CPI統計為由，逃避責任；也不能以“本地區樓盤基數太小，發展潛力尚未釋放”為理，聽任房價狂漲；更不能將土地作為招商引資的惟一砝碼，任憑炒樓炒房的“熱錢”跑馬圈地，牟取暴利。
“安得廣廈千萬間，大庇天下寒士俱歡顏”。各級政府在調控房地產市場過程中，最應該具備的是“民生心態”。經居民人均收入水平與房地產價格水平進行縱橫兩方面的比較，就能夠充分了解本地區房地產價格是居高不下，還是仍有增長潛力，只有這樣才能真正履行“服務型政府”的責任和義務。(本報記者:何豐倫) |