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 在央行連續加息的背景下，購房者的還貸壓力越來越大。有關專家表示，對于各種不同情況的購房者，應采取不同的貸款方式，盡量減少房貸負擔。
首次購房者：盡量選擇合適的貸款方式
2007年以來人民銀行六次加息，10次上調存款準備金率，代表著我國實施已有10年之久的穩健的貨幣政策調整為從緊的貨幣政策。由于經濟手段調節的滯后性，加息的效果還沒有達到政策預期，這就不排除2008年不對稱加息的繼續。隨著利率升高，貸款購房者還貸壓力逐步累積。有關專家表示，首次購房者應善用公積金，并安排好還貸的節奏。
記者簡單算了一筆賬，以總額20萬元、期限為20年的住房按揭貸款為例，2004年10月以來的10次加息使最終累加的總還款額增加了近7.86萬元，這對于普通家庭而言絕不是一個小數目。
人民銀行去年12月加息，公積金的貸款利率也出現了上調。值得注意的是，三年期定期存款利率為4.68%，稅后收益為4.446%；5年期為5.22%，稅后為4.959%。而公積金貸款利率五年以下為4.5%，五年以上為4.95%，本次調整以后，出現了公積金貸款利率約等于甚至低于同期存款利率的情況。面對這種“倒掛”現象，有關專家建議市民，購房時一定要用足公積金貸款額度。
此外，在加息通道上，選擇固定利率房貸也不失為一個節約支出的好辦法。以一筆30萬元、20年期的貸款為例，如果利率依照每年兩次、每次0.27個百分點的速度上調，那么兩年時間內就會增加1.08%，達到7.92%，其每月的貸款成本就要增加197.23元，如果在加息之前就選擇固定利率房貸，那么一年就要少支出2366.76元。
雖然固定利率房貸有節約利息的好處，但也不是每個市民都適合辦理。理財專家指出，因為這種房貸的利率一般都會略高于同期央行利率，且期限都較短(最長10年)，這也意味著如果選擇固定利率貸款，月供壓力要比普通的浮動利率房貸大出很多。另外，也不排除幾年后降息的可能，這也使固定利率房貸存在一定風險。
已購房者：提前還貸應量力而行
在不斷加息的影響下，各地的已購房者普遍都希望能夠提前還貸，以減少付出的利息。但有關專家表示，提前還貸應量力而行，不妨分流一部分資金進行理財投資，可能會獲得更多的收益。
人民銀行2007年六次加息之后，以一筆20萬元10年期等額本息的商業住房貸款為例，原來6.84%的基準利率享受15%下浮優惠后，總共需要支付6.4萬元利息，而現在卻增加到7.4萬元。記者從深圳市各家銀行了解到，近期深圳市民提前還貸的人數明顯增加。最近一段時間，不少人還拿著年終獎提前還貸。
有關專家認為，提前還款是一種很好的理財方式，關鍵是要結合自身的財務狀況及理財能力，充分發揮資金的效用，才能達到減負而又不影響生活質量的目的。房貸者若有提前還貸方面的需求，除向銀行了解外，也可向專業房貸機構進行相關理財咨詢。
此外，在CPI上漲較快的今天，提前還貸并不一定是最好的理財辦法。理財分析師認為，如果現金比較充裕的話，購房者不妨把一部分資金用于投資理財，只要投資收益高過因加息導致的利息成本，就不急于提前還貸。
在某外企工作的周小姐，年初積攢了約10萬元可支配資產，但并未打算提前還貸，因為她已將這筆錢投資于基金和銀行打新股理財產品。她認為，如果提前還房貸，等于失去了借銀行錢進行投資的機會。
當然，專家并不贊成將預還貸資金全部投資股票等高風險產品，可以選擇一款投資低風險、收益穩定的銀行理財產品，尤其是投資期限短的打新股產品。去年新股發行比較集中，打新股產品取得了不菲收益，可以成為市民不錯的選擇。這類產品一般期限短，流動性好，更重要的是收益高于利息增長，一般年收益至少保持7%以上的增長。但投資此類產品，期限應以短期為佳，原因是風險較低、收益穩健，可避免因不能獲取預期收益而得不償失。
投資者：通盤考慮早作打算
人民銀行提高房貸首付、連續加息的調控政策，手里握有多套住房的投資者是受影響最大的群體。專家表示，從目前的情況判斷，2008年宏觀調控政策還將繼續，房地產市場將深入調整，投資者宜通盤考慮，早作打算。
深圳滿堂紅地產有關人士告訴記者，由于房價高企，深圳去年出現了大量的投資客，他們相當一部分是從香港過來的，往往聯手買樓，一買就是幾十套，甚至整棟樓全部買下，然后約定同等價格對外出售。樓市降溫后，一些小的投資者迫于壓力開始吐盤套現，但更多的投資者由于資金較為雄厚，還在觀望。
有關專家表示，對于這些投資者而言，為緩解目前的資金壓力，可以處理手中的一部分房產，遇到合適的可以出售，或者出租籌集部分資金，來償還銀行的按揭貸款。另外，據媒體報道，重慶等地出現了投資者房產典當的高潮，這也不失為一種應急辦法。
如果變現成功，投資者可以嘗試將這部分資金購買各種理財產品。2008年是專業理財產品發展的好機會，貨幣政策從緊后，各類銀行、保險等金融機構都有尋找各種機會推出理財產品的強烈沖動，這類產品收益保障性相對較高，可重點關注。
當然，對于升值前景較為理想的房產，投資者不妨予以保留。從長期看，樓市作為重要的投資渠道，其保值增值的作用不容置疑。投資者需要調整心態，最好能做長線投資，而不是期望能在短期內獲取暴利。
業內人士表示，隨著金融、稅收政策的繼續貫徹落實，2008年住房投資、投機需求將受到進一步的抑制，住房資源將逐步得到合理配置，房價可能會告別近兩年的暴漲，并逐漸向理性回歸。那種“擊鼓傳花”式的樓市賺錢游戲已經難以為繼了，因此投資者應該通盤考慮，早作打算。 |