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對精明理財人來說，如何在不斷加重的商貸負(fù)擔(dān)下“借力卸力”還房貸呢？以前銀行提供的主要還貸方式有等額本息、等額本金、雙周供。但這些產(chǎn)品已經(jīng)不再新鮮，以下就為您介紹其他的特色房貸產(chǎn)品。
個案一：情侶購房者
農(nóng)業(yè)銀行：接力貸
對張先生來說，父母目前收入不錯，而自己和女朋友的收入則處于“成長”期，每月公積金沒有多少，因此可以與他的父母共同作為借款人貸款。目前爸媽多負(fù)擔(dān)一點，張先生和女友少負(fù)擔(dān)一點，隨著張先生和女友的收入增多，爸媽就可以把“還貸接力棒”交給他們。這樣，張先生就不用擔(dān)心按目前收入只能夠得到很少的貸款額度，而他的父母也不必?fù)?dān)心給他買完房后會“小喜鵲尾巴長”了。
適合人群：接力貸除了適合目前收入不高的年輕人，以“父母的擔(dān)保”來獲得貸款，也適用于年紀(jì)偏大的人，用“子女的未來”來延長還貸期限。
點評：由于接力貸的最大特點是減少還貸壓力，但還貸時間會延長，利息總額也會變多而不會少。
上海銀行和光大銀行：寬限期還貸
在一定期限內(nèi)，可以先還利息，不歸還本金，在這個“寬限期”內(nèi)相對減輕還貸壓力。待寬限期結(jié)束后，再按照約定的利率同時還本付息。對張先生來說，由于他又要買房又要結(jié)婚，在手頭頗緊的情況下，這也是一種較好的選擇。如果貸款50萬元20年期，以今年優(yōu)惠利率來計算，每個月等額本息還貸額為3777元，若選擇12期的寬限期，那么在此期間每個月只要還1600元左右，還貸壓力就小了很多。
適合人群：銀行VIP客戶，商業(yè)性住房貸款期限超過一年。
點評：由于貸款期限不變，雖然在寬限期內(nèi)的還貸壓力較小，但后期的還款壓力仍然很大，如果對未來收入增長不是太有信心，選擇這種房貸意義不大。
個案二：“優(yōu)質(zhì)客戶”購房
中國銀行：直客式貸款
楊女士是老師，丈夫是記者，收入都比較穩(wěn)定。他們正好符合中國銀行“直客式貸款”的條件。所謂直客式，就是一反原來“先購房、再抵押給銀行”的做法，而是由銀行直接發(fā)放貸款，不需要開發(fā)商擔(dān)保，只需要銀行指定的擔(dān)保公司擔(dān)保。這樣，楊女士和丈夫就可以在與開發(fā)商協(xié)商一致的情況下，享受到開發(fā)商一次性付款的優(yōu)惠政策。
適合人群：這類貸款品種對客戶設(shè)定了較為嚴(yán)格的審核條件。據(jù)稱，像國家公務(wù)員、教育、醫(yī)療、新聞出版等事業(yè)單位和金融行業(yè)內(nèi)的正式職員等優(yōu)質(zhì)客戶才可以申請。
點評：銀行認(rèn)定的優(yōu)質(zhì)樓盤，一般單價會比較高。另外，購房貸款除須繳納正常按揭貸款的有關(guān)費用外，還須根據(jù)擔(dān)保公司的要求交納約8%的擔(dān)保費用；如果開發(fā)商的優(yōu)惠抵不上貸款額的8%，那就需要你再斟酌一下。
興業(yè)銀行：房貸利率寶
由于楊女士的家庭收入比較穩(wěn)定而且逐年增長，也可以考慮在貸款同時進(jìn)行投資。如興業(yè)銀行的這款國內(nèi)首款負(fù)債管理類理財產(chǎn)品，采用履約保證金的形式購買理財產(chǎn)品。根據(jù)客戶在興業(yè)銀行的按揭貸款金額，只需繳納名義理財資金3%的履約保證金，就可以按照“房貸利率寶”的名義理財資金金額，收取理財收益，以此減少客戶還貸壓力。
適合人群：在興業(yè)銀行辦理個人住房貸款的客戶。
點評：投資有風(fēng)險，特別是這種保證金交易，對銀行的理財水平要求比較高。
個案三：投資客購房
光大銀行：“隨心還”——固定利率與浮動利率互相轉(zhuǎn)換
光大銀行名為“隨心還”的還貸方式其靈活性在于，如果利率提升可以繼續(xù)保持固定利率，規(guī)避由于利率提升帶來的損失；如果利率有下降趨勢；可以及時將固定利率轉(zhuǎn)換為浮動利率，防止由于浮動利率下調(diào)帶來的損失。
適合人群：投資型購房者。
點評：如果原來辦的是固定利率，而且還沒有到五年的話，想轉(zhuǎn)成浮動利率就需要付違約金。如果原來是浮動利率，轉(zhuǎn)成固定利率則不需收取費用。
招商銀行、光大銀行和建設(shè)銀行：固定利率
固定利率是指在貸款時，約定在貸款期內(nèi)以一個固定利率支付利息，不隨銀行利率變動而變動。在這個基礎(chǔ)上，招商銀行還有更細(xì)分的產(chǎn)品“結(jié)構(gòu)性固定利率房貸”，是指在利率固定期間，可以分段執(zhí)行不同的利率標(biāo)準(zhǔn)。如利率固定五年的貸款，可以在貸款前兩年固定執(zhí)行一個利率，后三年執(zhí)行另外一個利率；固定10年的貸款，可以在前五年執(zhí)行一個利率，后五年執(zhí)行另外一個利率。而光大銀行則推出了三年期的固定利率，對優(yōu)質(zhì)客戶實行比市場利率更加優(yōu)惠的利率。
適合人群：避投資風(fēng)險的投資型購房者。
點評：如果你對未來利率走勢看高，對今后收入變化情況持樂觀看法，這種貸款方式很不錯。 |