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 近日，從此次房地產“寒流”中表現最為堅挺的北京樓市傳來消息，信一天、金色時光、北京帝園等數家房產中介相繼宣布退出市場，就連大型房產中介公司“中大恒基”也已關閉50家門店。
這僅僅是目前房產中介行業危機的冰山一角，創輝租售、中天置業、誠業房產……一個個在中介行業“響當當”的品牌轟然倒下；關門歇業、卷款潛逃、擠兌恐慌……種種跡象表明，房產中介正處在“崩盤”的邊緣。
在國外被稱為“房地產市場秩序維護者”的房產中介緣何在國內廣受非議，甚至缺乏最起碼的誠信？是行業風氣不正還是監管缺位？
“中介的連續‘崩盤’不僅僅是對房地產市場的巨大打擊，而且充分暴露了這一資金流動性過大的行業存在的種種痼疾。”接受記者采訪的業內人士認為，房產中介行業在樓市飆升期間埋下的各種隱患如今已經暴露無遺。
惡性循環掙斷產業鏈
南寧市房產中介資深人士葉錚認為，房產中介行業目前暴露的各種危機，其實早在該行業全面放開時就已經埋下了“種子”。2003年，房產中介行業全面放開，房產中介成為一種市場行為。由于房產中介利用的是買賣雙方對房產信息的不透明性來實現自身的利益。隱瞞房產信息、擅自提高價格等成為房產中介牟取暴利的主要做法。這一做法并未遭到相關部門的嚴格監管，中介也就成為“暴利”的代名詞。
葉錚說：“房地產中介‘暴利’有多高，以廣州、南寧為例，最高的時候一套房子甚至可以賺取房價10%至20%左右的利潤，向買主一方抬升價錢，向賣主一方壓低價格。”
廣西壯族自治區政協委員曾明華認為，房產中介行業的暴利迅速吸引來許多新的進入者，房產中介的利潤越攤越簿，過度挪用資金的房產中介自然無法實現收支平衡。只有不斷地擴大自己的規模，才能保證客戶房款資金的進出平衡。一旦成交額出現下滑，就不得不面臨資金周轉的壓力。拖延付款成為中介公司緩解資金壓力的方式，但對大型的中介公司來說無異于飲鴆止渴。
業內人士坦言，快速做大、迅速融資幾乎成為每一家中介公司夢寐以求的想法。葉錚說：“影響最大、關店最多的房產中介創輝租售，根本不是在賣房子，而是想著玩資本，主要目的是為了吸引機構投資者，進而上市。這一做法就像一些開發商先樓市圈地再股市圈錢一樣。”
一行富貴險中求
常年在珠三角、廣西和云南一帶從事房產中介營銷的業內人士顧舒憲用“一行富貴險中求”來概括中介“暴利”和“危機”同時存在的現象。他說：“房地產行業暴利產生的根源是房地產市場信息的不透明，而‘危機’的根源則是中介公司為牟取高額利潤，往往要預先投入大量資金，進行違規操作。”
顧舒憲告訴記者，國家開放中介市場的最初幾年，幾乎每個中介公司都與地方相關職能部門有或多或少的聯系，一方面，當時為了創造就業崗位，中介產業準入門檻不高，幾萬元就可成立一家中介公司，大大小小的中介公司在短短幾年內如雨后春筍般冒出來；另一方面，中介公司逐漸掌握了大量信息資源，同時強化了房屋流動性和變現性。顧舒憲說：“這個作用在房價上漲、投機盛行時更加明顯。”
曾經在廣東惠州從事地產營銷業務的章先生告訴記者，2007年以來，當地幾乎80%以上的房產中介，都是負債經營，或者資金困難。他們經手的90%以上的二手房屬于新開盤不久的樓盤，絕大部分都在銀行進行過按揭抵押。要想成功賣掉手中的房子，必須先償清銀行全部購樓款，才能進行房產證過戶，交易最終達成。為促成交易，收取傭金，中介往往先墊資，替客戶贖樓。
顧舒憲說：“在珠三角一帶，100%的炒房者都要求房產中介墊付贖樓資金。而中介替客戶贖樓資金的來源，有不少就是挪用其他客戶交給中介托管的房款。因為一旦賣房成功，中介公司能夠獲得高額的利潤。”
熟悉房地產中介內幕的財務會計鄭旭東給記者算了一筆賬，一般來說，一套價值100萬元左右的房屋，如果能夠在三個月時間內成功出售，扣除墊付的贖樓資金利息、人工、水電和其他相關成本，中介能夠賺取房價10%至20%左右的利潤，而成本不過只有數千元。
廣西桂東南研究中心主任楊天保認為，實際上，銀行、中介、客戶都知道其中潛藏的深層危機，一旦市場降溫，交易量下降，中介公司就無法實現“拆東墻補西墻”的資金流動模式。“各種中介機構的崩盤恰恰就是因為這個原因。”
三大痼疾暴露無遺
業內人士認為，資金運作缺乏監管、缺乏行業規范、“掛靠”現象無法杜絕，這是目前房產中介暴露出的三大痼疾。
首先，長期以來，中介資金缺乏監管，大量的客戶資金實際上成為中介公司可以隨時動用的“金庫”。在行業制度不健全的情況下，最有效的保證手段是建立二手房交易資金監管制度，在銀行設立房屋買賣雙方和中介機構共管賬戶，防止挪用資金的事件發生。但是，直到中介機構連續出現卷款潛逃的情況后，這一問題才納入相關職能部門的視野。
其次，缺乏行業規范是中介面臨“誠信危機”的核心原因。目前，整個房產中介行業制度建設仍處于空白，我國房產中介傭金標準是1%至3%。但再高的傭金也比不上吃差價帶來的收益高。不久前，北京、深圳、上海一度流傳著二手房交易還屬于賣方市場，一套房有10個甚至更多買家等著搶的“神話”，掌握著房源的業務員怎么會不動念頭？
第三，房地產行業“掛靠”現象無法杜絕，整體素質亟待提升。根據國家工商總局相關條例規定，申請從事房產中介行業的人員，必須經過國家工商總局進行的培訓，只有拿到培訓合格證才能申請開辦中介公司。可目前中介公司拿到此培訓合格證的人員很少，很多中小中介公司都是掛靠大的中介公司開展業務工作，一些中介公司故意隱瞞內部從業人員的人數，容易導致從業人員與中介公司欺騙顧客的行為發生。
新加坡資深房地產評估師歐震林認為，一方面，應盡快采取措施推動房產交易資金“第三方監管”的實施，另一方面，應加強對整個房產中介行業的監管，行業規范的制定已經迫在眉睫。
目前，北京、上海、廣州、南京等地已經相繼制定了二手房交易資金監管的方式。這些方式包括，交易資金由銀行監管、中介監管、房地產交易中心監管以及公證處監管。中介作為交易第三方，承擔一定的賠償責任。
與此同時，業內人士認為，必須通過行業協會加大對房地產中介的規范力度。參照發達國家對行業協會培育、扶持、規范的措施，引導行業協會盡快制定出相關的細節和法律條款，通過行業協會披露、向公眾公開信息等方式，在清理行業中“害群之馬”的同時，引導消費者規避非法中介和違規操作的風險。
第三方存管封堵房產中介卷款潛逃“黑洞”
伴隨著樓市交易量的下滑，近來上海、深圳等地發生多起房產中介公司一夜之間關門倒閉、購房人的錢款被中介席卷而去的案件。中介卷款潛逃屢禁不止，主要原因在于交易資金監管存在漏洞。用什么來保護買房人的錢袋？樓市亟待借鑒股市做法，引入第三方存管。[詳情]
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[房產中介在國外]房地產經紀人：美國房地產秩序的維護者
在美國，舊房(或稱二手房)銷售占整個房地產銷售的85%，美國人講買房，主要就是買二手房。但不管買賣新房或舊房，地產商基本不直接出馬，房地產經紀人發揮著非常重要的作用，也成為房地產市場秩序的最直接的參與者和維護者。[詳情] |