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 表面上看，屢創(chuàng)“地王”天價的土地市場之所以頻遭“流拍”厄運(yùn)，是因為房地產(chǎn)開發(fā)商受樓市寒流影響，但從深層次上看，土地頻遭“流拍”為“土地財政”敲響了警鐘。專家認(rèn)為，應(yīng)改變目前不合理的土地供給制度，避免使地方政府成為助推房價的始作俑者。
土地“流拍”即土地拍賣不成交，這一幕在福州、廈門等城市的2007年度最后一場土地拍賣會紛紛上演。表面上看，屢創(chuàng)“地王”天價的土地市場之所以頻遭“流拍”厄運(yùn)，是因為房地產(chǎn)開發(fā)商受樓市寒流影響，對后市預(yù)期不明而按兵不動。有關(guān)人士也從深層次上看到，土地頻遭“流拍”為“土地財政”敲響了警鐘。
土地競拍頻遭“流拍”厄運(yùn)
2007年12月21日，廈門市在這一年度最后一場土地拍賣會如期舉行，出讓的六宗地有四宗“流拍”，整場土地拍賣會從開始到結(jié)束，全過程不到15分鐘，被業(yè)內(nèi)稱之為“廈門土地拍賣會有史以來最為迅速的一次，也是最為冷清、出乎意料的一次”。
福州市2007年最后一次土地拍賣會于12月29日畫上句號。在這頓“最后的晚餐”上，包括福州市區(qū)及周邊的10幅地塊，僅成交兩幅，剩下八幅地塊因競買人不足而被迫“流拍”。
記者發(fā)現(xiàn)，此次“流拍”的地塊中有不少是潛在的“地王”，其中標(biāo)號為2007-28號的地塊就是典型一例。該宗地面積近280畝，參與競拍的保證金達(dá)到2.5億元，超過了萬科地產(chǎn)2007年9月在福州奪取五四北地塊時2億元的保證金，如果此地塊成功拍出用于房地產(chǎn)開發(fā)，業(yè)內(nèi)人士估計，僅樓面地價就超過8000元/平方米，非強(qiáng)實力開發(fā)商，絕不敢輕言“拿下”。
事實上，土地拍賣市場冷清，已隨著房地產(chǎn)市場交易量萎縮而在國內(nèi)不少城市蔓延。福州市房地產(chǎn)業(yè)內(nèi)人士陳國旺認(rèn)為，2007年10月，國土資源部發(fā)布《招標(biāo)拍賣掛牌出讓國有建設(shè)用地使用權(quán)規(guī)定》首次明確，受讓人必須付清全部土地出讓金，方能領(lǐng)取土地使用權(quán)證書，未按合同繳清土地全部出讓金的，不得按出讓金繳納比例分期發(fā)放建設(shè)用地使用權(quán)證書。土地新政策無疑給拿大宗地的開發(fā)商造成很大的融資難度，加之房貸新政策開始執(zhí)行，土地頻遭“流拍”厄運(yùn)是近期市場的正常反應(yīng)，說明開發(fā)商對后市預(yù)期不明，仍然處于政策觀望期。
暴露拍地政策操作弊端
土地頻遭“流拍”不僅只是樓市寒流的一個新佐證，業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，國家實行“招拍掛”出讓土地政策是正確的，但一些地方政府“把真經(jīng)念歪了”。近年來，一些地方政府在采用掛牌拍賣方式出讓土地的實際操作中，一味追求土地市場價值的最大化，導(dǎo)致地價飆升，在很大程度上助推房價上漲，土地頻遭“流拍”就真實地暴露出拍地政策的操作弊端。
海爾地產(chǎn)有限公司董事長盧鏗認(rèn)為，目前，地價飆升形成的逼漲房價效應(yīng)正在逐步加劇。不少地方政府在“招牌掛”出讓土地的操作過程中，把“招牌掛”變成了“出價高者得”的結(jié)果，一些“出價高”的開發(fā)商競得土地之后，不是開發(fā)住宅，而是以更高的價格“炒賣地皮”。
前不久，全國工商聯(lián)房地產(chǎn)商會在福州發(fā)布最新的房地產(chǎn)市場報告顯示：2007年以來，被列入國家發(fā)改委、統(tǒng)計局統(tǒng)計范圍的全國70個大中城市土地交易上漲較快，前三季度平均上漲12.8%，且漲幅呈現(xiàn)逐步增加態(tài)勢。2007年第三季度居民住宅用地交易價格上漲16.2%，漲幅比上季度增加了7.3個百分點。與此同時，第三季度，這70個大中城市房屋銷售價格同比上漲8.2%，新建商品住房銷售價格同比上漲9%，二手住宅銷售價格同比上漲7.6%。
建設(shè)部原副部長楊慎在福州出席全國工商聯(lián)房地產(chǎn)商會高峰論壇期間指出，目前不少地方實行的“招拍掛”出讓土地操作是有問題的。“招拍掛”沒有成為一項建立在土地自身價值和土地周邊環(huán)境基礎(chǔ)上的競拍活動，而是成了一些地方政府壟斷定價行為，與市場經(jīng)濟(jì)的要求和國家有關(guān)政策的精神不相符合。這一方面助長了“賣地生財”的心態(tài)，另一方面導(dǎo)致地產(chǎn)市場出現(xiàn)“面粉”比“面包”貴的怪象。
房地產(chǎn)體制改革有待深入
北京大學(xué)房地產(chǎn)研究所所長陳國強(qiáng)告訴記者，在《國務(wù)院關(guān)于解決城市低收入家庭住房困難的若干意見》出臺后，“市場歸市場，保障歸保障”的住房雙軌制應(yīng)運(yùn)而生，但有的地方政府實行的是“賣地財政”，這極可能會導(dǎo)致擴(kuò)大保障性住房建設(shè)面臨難題。
首先是項目用地的不確定性，地方政府習(xí)慣了“賣地生財”，能把多大比例的用地“割讓”出來用于保障性住房項目？其次，如果地方政府將大量土地用于保障性住房，土地就無法產(chǎn)生最大利潤，相當(dāng)于只能無償?shù)靥峁┙o政府下屬或者有政府背景的開發(fā)公司進(jìn)行保障性住房開發(fā)。因此，包括土地出讓政策在內(nèi)的房地產(chǎn)體制改革有待更進(jìn)一步的深入。
楊慎提出，推進(jìn)房地產(chǎn)體制改革必須先完善土地相關(guān)政策。改進(jìn)住宅用地的供給方式，結(jié)合現(xiàn)有的“招拍掛”方式，實行土地基準(zhǔn)計價制，改變目前不合理的土地供給制度，避免使地方政府成為助推房價的始作俑者。
還有專家認(rèn)為，為促進(jìn)保障性住房建設(shè)，需要將房地產(chǎn)領(lǐng)域中提供公共產(chǎn)品、公共服務(wù)的國有企業(yè)和從事經(jīng)營性、競爭性房地產(chǎn)經(jīng)營的國有企業(yè)實行分開管理。前者是提供非贏利性和福利性廉租房和經(jīng)濟(jì)適用房的國有房地產(chǎn)國企，應(yīng)由國家有關(guān)部門直接掌控，而不是靠地方財政支撐。后者是經(jīng)營商品房的國企，應(yīng)在政府之外另行設(shè)置一個類似“國資委”的經(jīng)濟(jì)實體來統(tǒng)一管理，避免出現(xiàn)因“政企不分”所帶來的地方政府熱衷經(jīng)營商業(yè)地產(chǎn)，疏于保障房建設(shè)的現(xiàn)象。
陳國強(qiáng)說，只要地方能保質(zhì)保量落實廉租房等保障性住房建設(shè)計劃，使得大部分低收入家庭住房有保障，一部分低收入群體甚至一些中等偏下收入群體，可以低利息按揭房貸購得保障性住房甚至一般商品房，就可使住房問題的瓶頸大大舒緩。
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土地問題三大關(guān)鍵詞
天價地
2007年，國有土地出讓中，每平方米樓面地價高出周邊房價的“天價地”在上海、南京等地頻現(xiàn)。非理性土地價格上漲，隱含著房地產(chǎn)市場投機(jī)和投資需求過度擴(kuò)張，對地產(chǎn)市場可能造成的負(fù)面影響和可能導(dǎo)致的金融風(fēng)險不容低估。
在目前城市保障性住房尚未全面鋪開情況下，“天價地”易引發(fā)公眾對于房價增長過快的恐慌心理。北京師范大學(xué)教授鄔翊光指出，有些開發(fā)商高價拿地，并不是單純?yōu)榻ㄔ旆孔映鍪郏菫樵诠墒猩戏聘灿辍Ｖ袊恋乜睖y規(guī)劃院副院長周建春提出，一些上市房地產(chǎn)企業(yè)憑借雄厚資本力量，頻頻拿地制造“地王”，投機(jī)和投資需求擴(kuò)張，真正消費受到抑制。
開發(fā)商敢以“天價”拿地，是暗含著對今后房價上漲、修改規(guī)劃、上市融資等強(qiáng)烈預(yù)期，是非理性需求所致，因此必須對進(jìn)入房地產(chǎn)市場的資本進(jìn)行嚴(yán)格監(jiān)管。
從操作層面上，進(jìn)行合理引導(dǎo)非常重要。2007年11月8日上海幾幅住宅地塊的最終競價結(jié)果是，郊區(qū)土地均價每平方米過萬元，上海城區(qū)新江灣城出讓的第四幅住宅用地樓面地價高達(dá)每平方米兩萬元。這次掛牌現(xiàn)場競價從現(xiàn)場舉牌競拍改為一次性書面報價。本意是抑制公開舉牌所產(chǎn)生的非理性行為，但由于不知道其他公司“底牌”，每家公司都報出極限價格。
中國土地勘測規(guī)劃院副院長周建春認(rèn)為，可以適當(dāng)縮小土地出讓面積，加快土地開發(fā)時間。盡快建立全國土地統(tǒng)一登記體系，對土地開發(fā)規(guī)模過大的開發(fā)商，采用累進(jìn)制的稅費征收辦法，從經(jīng)濟(jì)上抑制其囤地的沖動。
民生供地
2007年9月30日，國土資源部宣布進(jìn)一步加強(qiáng)土地供應(yīng)調(diào)控，要求各地進(jìn)一步加大土地供應(yīng)結(jié)構(gòu)調(diào)整力度，確保用于解決城市低收入家庭住房困難的土地供應(yīng)。要求優(yōu)先安排廉租住房、經(jīng)濟(jì)適用住房和中低價位、中小套型普通商品住房建設(shè)用地，其年度供應(yīng)總量不得低于住宅供應(yīng)總量的70%。依法報國務(wù)院和省級人民政府批準(zhǔn)的城市建設(shè)用地中涉及的住宅用地，必須單獨列出，其中廉租住房、經(jīng)濟(jì)適用住房以及中低價位、中小套型普通商品住房用地不得低于申報住宅用地總量的70%，不符合要求的不予批準(zhǔn)。
從世界各國和地區(qū)的經(jīng)驗來看，解決城市低收入家庭的住房困難，僅靠市場機(jī)制恐怕難以辦到。緩解普通人住房需求與耕地保護(hù)的矛盾，必須適當(dāng)壓縮工業(yè)用地，增加民生用地，以保障廉租住房等保障性住房用地供應(yīng)。
2007年前三季度全國房地產(chǎn)開發(fā)用地供應(yīng)量同比增加29%，其中普通商品住房和經(jīng)濟(jì)適用房增幅分別達(dá)到38.2%和47.6%，占住宅用地總量比例逐步提高。全國土地市場動態(tài)監(jiān)測數(shù)據(jù)顯示，2007年前三季度全國房地產(chǎn)開發(fā)用地供應(yīng)量呈增加態(tài)勢，從重點城市看，呼和浩特、青島、深圳、北京、鄭州、天津、上海、沈陽等城市前三季度廉租住房、經(jīng)濟(jì)適用住房和中低價位、中小套型普通商品住房用地都超過70%。
違法用地
從2007年9月一直延續(xù)到年末的土地執(zhí)法百日行動，打擊的是“以租代征”等違法用地行為，這成為國家關(guān)緊土地“閘門”的信號彈與發(fā)令槍。
國土資源部部長、國家土地總督察徐紹史說，當(dāng)前土地違法主要有三種類型，一是“以租代征”，違反土地利用總體規(guī)劃和土地利用年度計劃，規(guī)避農(nóng)用地轉(zhuǎn)用和土地征收審批，通過租賃、承包等方式非法使用農(nóng)民集體土地進(jìn)行非農(nóng)建設(shè)。二是違反土地利用總體規(guī)劃和年度計劃，突破批準(zhǔn)開發(fā)區(qū)范圍，擅自擴(kuò)大面積，有的還以各種名義新設(shè)立開發(fā)區(qū)。三是未批先占先用，未依法取得建設(shè)用地審批手續(xù)，就擅自先行征地、供地和施工建設(shè)。
2007年已上報的26個省(區(qū)、市)325個單獨選址建設(shè)項目中，已動工建設(shè)的229個，均為未批先用違法用地，違法比例高達(dá)70.5%。
違規(guī)違法用地形勢嚴(yán)峻，主要原因是地方政府自行其是，我行我素。從深層次分析，在土地供需矛盾長期存在的國情下，干部考核制度和財稅體制，并不利于科學(xué)發(fā)展觀的真正確立。“土地圍繞項目轉(zhuǎn)”的用地模式，難以從根本上改變。而對違法違規(guī)行為查處普遍偏輕，產(chǎn)生了極大的負(fù)效應(yīng)。 |