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 “真沒想到去年年初定下的利潤翻番目標，如今卻快要‘深度套牢’。如果今年春天不能解套，我的資金可能就會徹底崩盤�！睔q末年初，一位雄心勃勃試圖在炒房中賺錢的“炒房族”發出了這樣的感慨，而這正是目前炒房族們共同的境況。
炒房族最怕升值幅度小
2007年3月之后，從廣西移居深圳的黃寧寧加入了深圳的炒房族，通過各種渠道向中資、外資銀行貸款近千萬元，購買了20多套關內、關外的樓房，甚至南山區半島城邦價格高達40000元/平方米的樓盤，她也一口氣購買了三套。廣西南寧、北海等地樓盤價格上揚時，她也分別購買了近10套房子。
黃寧寧說：“全都是想等著升值，然后出售獲利的，從來沒想過自己住。按照年初的增長速度，年末價格翻一到兩番沒有什么問題�！�
記者在采訪中了解到，類似黃寧寧這樣的炒房族，都有自己的一套“翻番賬”：每個月的房租一定要比得上銀行的月供，以蘭溪谷一套150平方米的房子為例，房租為15000元/月，房子總價值目前超過400萬元。房價不漲的情況下，首付需要120萬元，當年的收益應該是房租收入18萬元減去貸款利息，這個收益遠遠要比將120萬元存在銀行定期存折里強。
“更重要的是房價上漲帶來的收益，”另一位炒房族周箐箐說，她原本預計按照去年年中深圳房價的增長速度，到年末的時候，南山區一帶的樓盤價格會漲高一倍甚至兩倍。
不過，炒房族也有不小的風險，在深圳，買賣房屋的傭金、營業稅等支出就占了總成本的10%以上，銀行利息還要7%至8%，這意味著20%以內的升值都只是保本甚至略虧的，要達到20%以上的升值才能實現盈利。
調控棒打炒房族“七寸”
“真是看走了眼，調控政策那么厲害，我們真的全部都要被深度套牢了。”最近返鄉尋找同學“周轉資金”用以支付銀行利息的黃寧寧頗為無奈地說。
2007年9月以來，以北京、上海、深圳為代表的熱點城市，樓市的交易量開始大幅萎縮。2007年1月深圳住房銷售單月成交80.26萬平方米，而到了10月，成交量卻只有15.36萬平方米，創下三年來新低，房地產市場突然由熱轉冷。
世聯行研究中心的數據顯示，在二手樓市方面，深圳2007年1月至7月成交活躍，投資現象比較普遍，成交量節節攀升，其中4月日均成交套數達到2007年的歷史最高點414套，成交價格也從年初的8996元/平方米飆升至7月的13299元/平方米，漲幅達到48%。深圳中原地產的數據顯示，10月深圳市共成交二手住宅約2800套，成交面積21.9萬平方米，分別相當于6月時的23%、22%。
不少被“套牢”的炒房族，對中央抑制資金流動量的宏觀調控政策感觸頗深。2007年的六次加息，個人自營性房貸利率五年期以上已調高至7.83%。若采用等額還款方式，按揭50萬元30年期的客戶月供就要增加300多元。這會對自住購房需求形成壓制，就削弱了市場的承接力。特別是央行和銀監會聯合發布的“房貸新政”中對“第二套房”的限制，要求已貸款買房人再利用貸款所購第二套(含)以上住房首付不得低于四成，且貸款利率上浮至基準利率的1.1倍，此舉不但加大了炒房的成本，也增加了炒房的風險。
“套牢”之后更怕“深度調控”
記者在采訪中發現，不少被“套牢”的“炒房族”還在期待著今年一季度銀行貸款額度松動，樓盤“接單”人群增多為自己迎來“解套”甚至“獲利”的良機。
常年在珠三角一帶從事房地產開發的商人韋強認為，2002年以來，幾乎每到年末都會出現樓盤價格下滑，成交量下跌的情況。從資金鏈的結構考慮，主要是因為年末各大銀行貸款額度紛紛告罄，二手樓交易可能無法獲得貸款。缺乏資金支持的樓市價格肯定會出現下滑。與此同時，前期高位接單的炒房族并不愿意低價交易，從而形成“價跌量減”的銷售態勢。
韋強說：“按照以往的慣例，每年元旦過后，銀行進入新一年度貸款期后，將會有更多資金涌入市場，這就為樓市價格飆升提供了充足的資金來源�！�
不過，記者采訪的多位炒房族均認為，由于中央經濟工作會議已經為2008年適度從緊的調控政策定了調，這就意味著今年貨幣市場的投放量將縮減，加上央行對第二套房認定標準實施，今年中央還將出臺更多遏制資金流動性的措施，“深度套牢”很可能將成為炒房族不得不面對的現實。
研究投資理財問題的專家、平石資產管理公司中國市場部負責人張天運認為，將房屋作為投資也是投資手段的一種，但將大量資金全部投入其中，肯定會面臨不小的風險。對于已經被“套牢”的“炒房族”來說，在今年緊縮政策已經確定的情況下，適當減少自己購買的樓房數量，降低預期的投資回報率，減小資金風險，是比較明智的做法。張天運說：“投資房產一定不能寄希望于一夜暴富，每年房產收益率在20%左右是比較穩定的�！� |