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 當北京、上海等一線城市房價高企，珠三角“盤整”之態已經顯現之時，以南京為代表的一批二線城市，正在受到投資者的青睞。受房地產調控政策的影響，投資者在這一波投資潮中已悄然改變了自己的投資方向，寫字樓取代住宅成為投資者的首選。
投資者眼中的新價值洼地
“在北京買住宅的錢，幾乎可以在南京買寫字樓了。”北京的馬先生剛剛完成在北京的“高位套現”，手持大筆現金的他，看南京的什么房子都“便宜”，他將這里作為自己下一個“安營扎寨”的地點。
從“價值洼地”的理論中，像馬先生這樣的投資者看到了南京以及其他二線城市樓市的未來。在北京的多年中，馬先生手中持有的資產全都是住宅，因為北京天價的寫字樓和商業物業，雖然在城區擁有無可比擬的價值，但是卻令他難以企及，不過在南京，他手中的現金游刃有余。
“首先是建筑綜合體，其中的寫字樓、商業，甚至高檔公寓都可以投資，這是可以用于經營的資產，顯然比那些只能等著漲價升值的普通住宅更有價值。”馬先生在南京第一次出手的是一個名為“長發中心”的項目。在南京城市核心的這個高端商務樓的價格僅僅相當于北京的住宅價格，而租金已經能夠達到四元至五元/平方米/天，投資回報率可觀。
“從目前國內各個城市的情況看，南京確實是價值洼地，尤其是南京城市中心區的物業，價值恐怕被嚴重低估了。”長發地產總經理助理李進對記者說，“現在，南京城市核心區的新建項目基本都集中在品牌開發商手里，物業形態比較合適，品質也還都不錯。”而馬先生也向記者分析說：“我在北京房產變現的錢，全都用在南京的城市核心區都沒有問題，畢竟這里的價格水平比北京低很多，而無論在任何市場階段之下，城市核心區永遠是最具不動產價值的地區，這是我投資的第一原則。”
寫字樓投資出現罕見熱潮
據南京房管局統計數據顯示，今年上半年，南京市寫字樓的成交均價逐月走勢較為平穩，總體呈穩中有升的態勢。記者在采訪中了解到，近期有大量寫字樓項目推向市場，加速了南京寫字樓市場的發展，令寫字樓投資出現了罕見的熱潮。
南京長發房地產開發公司總經理吳建平在接受記者采訪時表示，近年來，南京寫字樓市場的需求量一直處于上升態勢。在2005年之前，南京的寫字樓市場可以說是不溫不火，甚至是低迷。寫字樓產品整體品質較低，高品質的商務樓更是鳳毛麟角。其市場價格遠遠低于同地段的住宅價格，呈非常反常的價格倒掛現象。從2005年開始，南京的寫字樓市場出現了質的變化。除了舊有的新街口CBD商圈，形成了大行宮CBD、奧體中心CBD等新的板塊。同時，為了促進“樓宇經濟”的加速發展，除了新建地鐵、停車場等基礎硬件設施外，政府相關部門還制定一系列扶持優惠政策，鼓勵、引導樓宇業主參與“樓宇經濟”發展。
近年來，跨國企業在中國的布局逐漸由沿海向內地遷移，南京對企業總部、辦事機構的吸引力，在“長三角”內僅次于上海。最近兩年內申請設立的駐寧機構已有四五百家。駐寧機構為南京引來了3000多個項目，實際到賬投資360億元。種種跡象表明，包括金融、外貿、高科技、咨詢、影視等行業的國內外各類企業、公司都開始選擇在二線城市落腳，改變了以往只在北京、上海等一線城市設立總部的慣例。
外資轉戰二線城市寫字樓
“盡管每天都可以收到別人給我們的信息，但是我們真正想收購的是超甲級寫字樓、具有國際水準的甲級寫字樓。”花旗銀行中國區副總裁姚蔚表示，二線城市寫字樓和購物中心是花旗想投資的方向，“像南京我們也在考慮投地段非常好的寫字樓和酒店。在二線城市，我們認為有價值的項目是中心地段、中心區域的資產。”
姚蔚告訴記者，基金投資對宏觀數據重視比較多，根據宏觀的數據，區分中國的一線、二線、三線、四線城市，目前投資考慮的是在一二線城市。一線城市是北京、上海、廣州、深圳；二線城市是省會城市，總共有21個，目前，沈陽、天津、西安、成都是二線城市中花旗投資的重點。
“目前，外資青睞的項目更多的是寫字樓以及以零售為主的商業項目，而非是樓價日益飆升的住宅產品。”仲量聯行大中華區研究部主管李偉烈表示，雖然由于市場對優質資產的競爭加劇，令外資對投資回報的要求持續降低。但市場的一個新動向是，很多外資投資商轉向了商業地產的合作開發或者是二線城市的房地產開發。據李偉烈透露，目前外資看好的二線城市都具有相當好的發展前景，以廣東省的珠海市為例，因為得益于澳門的經濟發展，令珠海房地產市場前景廣闊。又比如廈門、福州等城市，因GDP的不斷增長而受到外資的青睞。而西部大開發的推行，使重慶、成都的房地產市場直接升溫。
李偉烈認為，從長期來看，二線城市能夠容納非常多的房地產投資。在調控政策風聲趨緊之時，無論是為了規避風險，還是挖掘潛在的商機，外資地產移師二線中心城市，都是合理的選擇。另外，二線城市市民收入提高、城市化進程加快造就了足夠巨大的房地產潛在需求。二線城市房地產市場目前泡沫相對較小，這些都是吸引外資的重要原因。 |