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 近日，房地產(chǎn)行業(yè)半數(shù)以上企業(yè)虧損的消息被炒得沸沸揚揚，有人認為這是房地產(chǎn)遭遇“寒流”的標志，但也有人對這個統(tǒng)計數(shù)據(jù)的真實性表示懷疑。對此，記者進行了深入的調(diào)查采訪。
業(yè)內(nèi)人士分析：半數(shù)企業(yè)虧損實為行業(yè)集中度加強
近日，北京市統(tǒng)計局發(fā)布的調(diào)查表明，2006年北京市房地產(chǎn)行業(yè)收入超過2235.6億元，利潤超過175.9億元。但從整個行業(yè)來看，由于企業(yè)經(jīng)營狀況差距比較大，企業(yè)虧損率達到了52.8%，企業(yè)負債率為79%。
連續(xù)六年對中國房地產(chǎn)市場進行追蹤調(diào)查的新加坡世華雅投資公司副總裁王夫勒認為，虧損面并不能反映整個行業(yè)的運行情況，一方面，房地產(chǎn)業(yè)從2005年開始就因為房價飆升而不斷受到政策層面的調(diào)控，這種調(diào)控手段每出臺一次，就會給一部分房地產(chǎn)企業(yè)造成壓力，企業(yè)負債經(jīng)營、資不抵債的情況不斷出現(xiàn)；另一方面，一部分房地產(chǎn)企業(yè)虧損的同時，整個產(chǎn)業(yè)的集中度進一步加強，這就意味著行業(yè)中的“龍頭大哥”地位更加牢固，這部分“龍頭”更容易在其他企業(yè)虧損的同時，保持乃至賺取更多的高額利潤。
王夫勒表示，這種企業(yè)虧損情況其實早有預兆，也在不同的區(qū)域性市場如廣東、廣西、湖南等地表現(xiàn)出來。
來自湖南的統(tǒng)計數(shù)據(jù)很早就出現(xiàn)了這一趨勢，2004年，擁有資產(chǎn)1159.1億元的湖南房地產(chǎn)業(yè)，負債781.71億元，平均每個企業(yè)負債3701萬元，負債率高達67.5%，高于工業(yè)、交通運輸業(yè)等行業(yè)之上。
“由于房地產(chǎn)業(yè)進一步集中的趨勢加強，房地產(chǎn)‘寡頭’有可能趁調(diào)控之機吸足籌碼，在明年春節(jié)之后‘倒逼’房價。”不少業(yè)內(nèi)人士表示憂慮。
開發(fā)商自述：虧損是假藏住利潤是真
“捂盤有技巧，藏住利潤更加得有手段。”一位熟悉房地產(chǎn)行業(yè)會計內(nèi)幕的人士向記者透露了開發(fā)商如何通過虛開成本“攤薄”利潤。
首先，將“招拍掛”成本虛高計算。
開發(fā)商運作“招拍掛”項目一般有三種方式：對于規(guī)模較小的項目，開發(fā)商在招投標過程中可以通過“內(nèi)部渠道”了解政府方面的土地價格“底線”、“上限”，與有可能參與競標的同行形成“價格同盟”，以較低的價格由一家公司競拍下來后，其他公司共同建設，但樓盤銷售價格參照周邊樓盤價格定出高價；對于規(guī)模涉及幾百畝土地的項目，土地連片開發(fā)就需要通過集體“圍標”的方式來實現(xiàn)對土地的掌控，開發(fā)商往往事先做好評估部門、招投標審委會的“工作”，通過招投標“評估”方式，排擠一些外來的競爭者，通過打壓對手、減少競爭壓力來降低潛在的成本風險；還有一種情況是，通過分析規(guī)劃部門的“風聲”，開發(fā)商在未來的黃金地段搶先“圈地”。如政府搬遷、城市發(fā)展規(guī)劃等出臺前夕，地方政府決策層尤其是“一把手”對城市發(fā)展的目標指向，成為令開發(fā)商趨之若鶩的消息，一有風吹草動，開發(fā)商就會連夜“跑馬圈地”，因為這時候土地價格最低廉。
“招拍掛”完畢之后，大部分房地產(chǎn)企業(yè)不會立即上交所有款項，往往會申請延期交款。根據(jù)國家規(guī)定，相關(guān)職能部門應向企業(yè)收取滯納金，但滯納金數(shù)額由職能部門說了算，這就留下了巨大操作空間。“職能部門要求收取的滯納金、罰款，到企業(yè)財務那里就變高了好幾倍，而且順利打入成本賬上。”
其次，改規(guī)劃+濫用料+亂湊人頭數(shù)=高成本負利潤。
表面上看，修改規(guī)劃和樓盤面積測量是實現(xiàn)樓盤后期“利潤增值”的核心，但這也是實現(xiàn)“成本飆升”的重要環(huán)節(jié)，某些測量評估單位因為面臨市場競爭壓力，往往對開發(fā)商房屋面積“跑冒滴漏”的行為睜一只眼閉一只眼，開發(fā)商成本增長也就成為自然而然的事情。
濫用料也是開發(fā)商實現(xiàn)利潤的重要手段。鋼筋、水泥、板材、管線等，只要有出廠合格證，平時很少受到相關(guān)部門的監(jiān)管，因此開發(fā)商會“恰到好處”地在管線、窗框等不影響工程質(zhì)量的環(huán)節(jié)上使用價格相對低廉的產(chǎn)品。“盡管這部分材料成本低廉，但我們要求供貨商填寫的發(fā)票是原來價格的200%至300%。”
亂湊人頭數(shù)是最絕的一招。開發(fā)商常用親戚朋友甚至整村整族的身份證來作為自己使用大量“農(nóng)民工”和“技術(shù)工程師”的假象。在湖南、廣東、廣西等省區(qū)，一些農(nóng)民工的工資甚至可以開到2000元至3000元/月，拿不出任何資質(zhì)證明的“技術(shù)工程師”，每月開出的工資也達到8000元甚至一萬元。相關(guān)職能部門對房地產(chǎn)企業(yè)員工工資的監(jiān)管很難到位，工資和勞動合約更是最容易造假的環(huán)節(jié)，大量流動資金的開銷都是從此而來。通過亂湊人頭數(shù)列出的開支，開發(fā)商輕而易舉地實現(xiàn)了“高成本負利潤”。
第三，延長產(chǎn)業(yè)鏈，“東墻成本西墻貼”。
大部分房地產(chǎn)企業(yè)都有下屬的物業(yè)公司，而開發(fā)商往往通過將物業(yè)公司、其他樓盤成本集中到即將驗收的樓盤上來，用“東墻成本西墻貼”的方式，造成房地產(chǎn)成本高的表象。一些在東部沿海和西部省區(qū)同時都有樓盤開發(fā)的開發(fā)商就更容易采取這種方式，統(tǒng)計部門很難跨地域核實，也就形成一些房地產(chǎn)企業(yè)虧損的表象。
開發(fā)商“明年待漲”，調(diào)控仍需對癥下藥
記者采訪的多位房地產(chǎn)開發(fā)商都認為，目前深圳等地出現(xiàn)的樓盤價格繼續(xù)下跌，購房者持幣觀望心態(tài)嚴重等一系列問題，表明宏觀調(diào)控已經(jīng)打到了“捂盤”開發(fā)商的“七寸”。不少房地產(chǎn)商在得知明年中央實施貨幣適當從緊政策之后，更是加大“拋盤”的力度。但是，仍有一部分“捂盤”開發(fā)商存在著“冬遇寒流春風暖”的心態(tài)。
專家稱，盡管目前還無法判定樓市是否到了轉(zhuǎn)折期，但短期內(nèi)的回落已是大勢所趨。然而，記者在采訪中發(fā)現(xiàn)，開發(fā)商中“明年待漲”的心態(tài)仍然比較普遍。一些開發(fā)商坦言：“冬季一般是價格和成交量相對低迷時期，只有每年一季度末二季度初的樓市情況才能左右當年房價走勢。”
研究房地產(chǎn)宏觀調(diào)控政策的專家、招商證券資深分析師張?zhí)爝\認為，政府要確保對房地產(chǎn)的調(diào)控能力，一方面是必須進一步加強對開發(fā)商各類成本的詳細統(tǒng)計、評估，將這些細節(jié)納入房價是否虛高的考察體系中；另一方面，政府相關(guān)職能部門責無旁貸，必須向購房者提供相關(guān)成本信息，這樣才能實現(xiàn)房價的有效回歸。 |