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物業稅“空轉”試點范圍擴大的消息經媒體披露后，記者聯系了首批被納入試點范圍的六省市稅務部門，卻大多被告知：物業稅征收尚沒有時間表，而且具體方案還沒有下來，因此無法向記者介紹相關情況，僅深圳、南京地稅部門的有關人士向記者透露了物業稅“空轉”的相關情況。
物業稅難抑高房價
深圳地稅局副局長章家壽向記者表示，醞釀中的物業稅旨在完善稅制，并非直接針對房地產市場的冷熱，目前尚不具備物業稅實施的成熟條件，深圳市已進行了兩年多的模擬評稅試點工作，但現在仍處于研究階段，還未接到某些媒體所謂的試點城市明年將由“空轉”變“實轉”的任務。
南京市地稅局稅政二處處長王火森也告訴記者，南京市是全國第一批六個物業稅“空轉”試點城市，2004年以來一直在進行物業稅征收的前期研究和準備工作。但物業稅牽涉到許多基礎數據的收集，也不僅是稅務部門一家的事，目前還有大量工作要做，到2008年也不可能完成，估計明年在南京市還無法開征物業稅。
章家壽表示，開征物業稅是我國稅收制度改革和完善的必然趨勢，但不能把物業稅的開征與近年房地產市場過熱的情況聯系在一起。應該說，不論房地產市場冷熱與否，開征物業稅都是必然的。現在有觀點認為只要開征物業稅，房地產市場就會由熱變冷。章家壽認為這種看法極不妥當。他表示，即使物業稅開征對房地產市場有一定影響，但它并不能使當前過高的房價增速降下來，因為物業稅只是社會財富在分配上的轉移，與房地產市場的冷熱關系不大。
章家壽表示，物業稅是財產稅的一種，納稅人擁有某項財產就要征稅，因為財產稅是按照所有權來征收的，不管其使用情況如何。如所有權轉移，納稅人也隨之轉移。我國改革開放近30年來，社會富裕程度大幅提升，很多個人和單位都擁有房地產物業，特別是經過住房改革后，個人擁有的物業增加很快，有的人除自住的房屋甚至還擁有多套住房。這就應納稅。這種做法是符合國際慣例的，西方早已存在。所以，稅務部門有計劃開征物業稅，是符合我國社會經濟發展進程的，符合當前社會狀況，同時對于縮小社會成員之間的財富差距也有一定的作用。
深圳市地稅局稅政二處調研員阮一迅補充道，物業稅研究的初衷并非如某些媒體所說是針對房地產市場的過熱狀況，而是按照2003年中共十六屆三中全會有關完善稅制的要求而進行的。因為現行涉及房地產稅收的法規主要有三個，城市房地產稅是1951年出臺的，對外資企業適用；房產稅和城鎮土地使用稅法規卻分別出臺于1986年和1988年，對內資企業適用。這就造成同一塊土地，內外資企業稅負卻不同的奇怪現象，不利企業公平進行市場競爭，所以有必要改革，把三稅合一，這是考慮物業稅的主要初衷。此外，這三個房地產稅收法規是按房地產購入時的原值征稅，這也不合理的，因為房屋雖有折舊，但其所在的土地常常是隨市價而增值的，按原值征稅容易導致企業成本不一，不利于體現公平競爭。
當前重點研究評估機制
章家壽表示，開征物業稅要有兩大前題：第一要有完善的物業登記制度，所有物業都要登記；第二要建立有效的評估制度，所有物業都要按市值評估。據介紹，深圳在試點中主要對物業稅的評估機制如何建立做了大量的研究，并考慮近期先推出二手房交易基準價格估算系統。當前很多房產交易者，在交易過程中，有意低報房產價值，搞陰陽合同，逃繳個人所得稅，從中獲利，導致國家稅收嚴重流失。這個系統初步把全市劃成56個片區，每個片區的房屋都有各自評估后的基準價格，一些特殊的高檔樓盤，另有評估基準價。凡是二手房交易價格低于基準價的一律按基準價征收稅款。
章家壽表示，這種做法，實際上在一定程度上把物業稅的評估機制引進來了，對規范房地產市場有重要作用，也為下一步開征物業稅奠定了一定的基礎，總結了一些經驗。他還表示，目前二手房評估方案還不完善，真正做到按市價評估，尚有一定差距。此外，誰來充當評估機構，也是亟待落實的重要問題。如果借助社會中介機構，它們的誠信程度如何保證？如果由政府建立專門的評估機構，則要花很多錢來聘用專業人才，加大了征稅成本。
王火森也表示，南京物業稅試點的方向是，用評估價征稅代替按房產原值征稅，將現行房產稅、城市房地產稅、土地增值稅以及土地出讓金等多項稅收合并，轉化為房產保有階段統一收取的物業稅。
原則上不增納稅人負擔
據介紹，物業稅目前還沒有一個整體框架，深圳市地稅局在試點研究中提出了一些思路，原則是不過多增加納稅人的稅負，有利社會穩定，評估價要公平合理，不能過高或過低；要確保地方稅收來源穩定，在具體稅率方面，地方政府應有一定的決策靈活性，能使各地根據實際情況確定稅率；個人自住的用房可免物業稅，但個人用于出租的房屋應征物業稅，個人自住之外的空置房也應征物業稅，以利減少空置率，促進房地產市場的健康發展。
針對有人在媒體上發表了“土地出讓金也可能進入物業稅，分70年征收”的言論，阮一迅表示，這不是我們的研究范圍，也不可行。她說，沒有地價的土地如何分配呢？開發商如何拿地呢？不好理解。她認為，土地出讓金是國家作為土地所有者出讓土地使用權應得的收入，與稅收是兩回事，不可混為一談。據測算，物業稅開征后也只是個小稅種。去年深圳地稅部門征收的房地產稅收大致為10多億元，加上國土部門收取的幾億元土地使用費，加起來不到20億元，這個規模遠比個人所得稅規模少得多。
王火森則透露，物業稅的稅率可能全國統一，而這個稅率應該比現在購房時交納的各種稅費的綜合稅率要低。
(本報記者:李佳鵬 何廣懷 鄧華寧 徐旭忠 石慶偉 實習生:商艷青
章婧) |