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| 日前，福州市公開拍賣出讓11幅地塊。備受關注的福州個人合作建房組織也在其中，但在本次拍賣會上并沒有舉一次牌。圖為3號代表以5億3400萬拍下34.17畝土地，搶到了當場舉牌第一名。新華社記者
魏培全
攝 | 三年前研究生畢業(yè)的李河南現(xiàn)已是福建省某省直機關的一名公務員，他工作穩(wěn)定，收入不低。工作三年仍買不起房的李河南近日投奔了福州“明萌個人合作建房籌備組”(簡稱“明萌”)。在房價瘋漲的今天，價格低廉的個人合作建房無疑是一個天大的利好消息。
然而，真正的個人合作建房存在諸多變數(shù)，也未給廣大的參與者帶來最終的實惠。從大連、福州、沈陽、深圳等地的現(xiàn)狀看，個人合作建房仍是一道未解的“應用題”。
“不愿買高價房的人們聯(lián)合起來”
幾乎所有個人合作建房的原因歸總起來就一個：買不起高價的城市商品住房。“所以，不愿買高價房的人們聯(lián)合起來，建設自己的家園。”林忠華說，這是“明萌”的口號。
林忠華告訴記者，福州房價最近三年上漲得最猛，在市區(qū)同一地塊，三年前的新建住宅均價大概是4000元/平方米，今年就超過了7000元/平方米。現(xiàn)在的房價漲幅雖有較大回落，但房價實際上漲的空間仍很大。試想，售價在每平方米4000元時，每月房價漲幅為10%，不過是漲了400元。而現(xiàn)在以每平方米7000元計，漲幅落至6%，也還是漲了420元。
李河南告訴記者，就算是公務員有穩(wěn)定的收入，還有住房公積金貸款，買房壓力也很大。他現(xiàn)在年收入4萬元，福州市區(qū)一套便宜的100平方米的普通商品房也要50萬元，公積金按揭貸款25萬元，剩下的25萬元一次性支付的話，就是不吃不喝也得花6年多的時間積蓄。
土地競拍的新看客
10月20日，第一次坐在福州市土地競拍中心大廳的“明萌”發(fā)起人林忠華盯著屏幕上不停滾動的地塊競拍信息，當所有的11個競拍地塊一一滾過，林忠華手中的號碼牌還一次都沒有被舉起。自從2005年8月福州市允許個人以掛靠企業(yè)方式參加土地競拍以來，福州市有過4家個人合作建房組織，今年4月誕生的“明萌”是目前唯一活躍的個人合作建房組織，它的一舉一動牽動著人們的視線。
經(jīng)濟師出身的林忠華手里“握”著近200人、1000多萬元的合作建房資金，11個掛牌出讓的地塊中起拍價金額最小的也在5000萬元以上，每一塊成交地的樓面地價也都大大超過了他的預想。
林忠華畢竟是成功地當了一回土地競拍會上的看客，他告訴記者：“雖然沒有獲得我們想要的建房用地，但我們看到個人建房方案更接近成功了。”
今年4月，林忠華和其他8人共同發(fā)起成立“明萌個人合作建房籌備組”，6月19日在光大銀行設立儲蓄賬戶，保證資金賬目透明和取得銀行監(jiān)管。截至8月12日，53名志同道合者加盟簽訂委托競拍地塊協(xié)議，并按規(guī)定每人拿出8萬元存入賬戶。據(jù)福州市規(guī)定，參加地塊競拍需先繳500萬元的保證金，區(qū)區(qū)400多萬元的“明萌”連土地競拍的門檻都邁不進，不得不放棄9月份的一次競拍機會。
“人人想搭車，人人怕買票”
林忠華將競拍無果的直接原因歸結為資金不足，也就是合作建房的真正參與者不夠多。林忠華念念不忘合作建房有三個優(yōu)勢，“第一，房價低。合作建房與房地產(chǎn)開發(fā)商不同，沒有銷售利潤和營銷費用，單省去這兩項，就讓合作建房者節(jié)省25%的置房成本；第二，質(zhì)量高。自己建房可以自己控制建材質(zhì)量；第三，物業(yè)好。房屋建成后，可以由全體業(yè)主自辦物業(yè)公司。”
個人合作建房優(yōu)勢明顯，但它仍讓很多人放不下心。林忠華坦言，目前有意參加“明萌”的達600多人，真正加盟合作的卻不足1/3，2/3的人都在觀望等待。這直接導致了個人合作建房屢陷資金困境。
去年成立的福州個人合作建房組織——“藍領聯(lián)盟”由于沒有足夠的資金，目前運作陷入停頓。而在去年最高峰時期，想?yún)⑴c該個人合作建房組織的“外圍”人數(shù)超過千人，但真正愿意“進入內(nèi)部”簽訂委托競拍地塊協(xié)議的不足百人。
“藍領聯(lián)盟”的一位負責人深有感觸地告訴記者，想合作建房的人大多數(shù)沒有錢，八萬元、十萬元對他們來說都是天文數(shù)字。之所以出現(xiàn)“人人想搭車，人人怕買票”的局面，是因為參與者對發(fā)起人缺少足夠的信任。
繞不開的與開發(fā)商合作
個人合作建房的參與者另一大擔心源于繞不開與開發(fā)商合作。為了符合市場操作規(guī)則，個人合作建房組織在內(nèi)部“合作”之外，大都選擇了與房地產(chǎn)開發(fā)商合作這一路徑。福州大學房地產(chǎn)研究所負責人王阿忠博士告訴記者，這種模式除了缺乏透明度之外，還有太多的操作漏洞，容易出現(xiàn)開發(fā)商騙局。
王阿忠說，由政府認可的土地使用者只是房地產(chǎn)開發(fā)商，而不是所有合作建房的參與者，只有具備資質(zhì)的開發(fā)商才能去買地，而開發(fā)商買地的錢又來自個人的湊份子，誰都不能保證開發(fā)商會不會拿著這筆錢去貸款或干別的事。其次，房屋建好后，在產(chǎn)權證辦理上，由于政府部門在辦理產(chǎn)權證的時候直接面對的是開發(fā)商，而不是所有合作建房參與者，致使合作建房參與者一開始就陷入被動。
“個人合作建房之所以選擇與開發(fā)商合作，主要是組織者對房地產(chǎn)建設不熟悉造成的。如果對資金管理、建房程序都了如指掌，合作建房組織在取得地塊后，即可成立房地產(chǎn)開發(fā)公司自行建房，不必繞這樣的‘彎路’。”林忠華說。
福建仁文建設有限公司總經(jīng)理林曉彤認為，個人合作建房組織實際上類似多股東的有限責任公司，根據(jù)我國目前的政策法規(guī)，個人合作建房必須走與開發(fā)商合作開發(fā)的路。
一道未解的“應用題”
福州市房地產(chǎn)管理部門目前對個人合作建房現(xiàn)象的態(tài)度是：既不鼓勵，也不反對。只有個人合作建房組織者仍在四處奔波，試圖壯大隊伍，夢想成真。
王阿忠說，從理論上來說，個人合作建房行得通，對當前節(jié)節(jié)攀升的房價也將起到抑制作用。但個人合作建房畢竟是民間組織行為，參與者眾多，極易出現(xiàn)失控局面。一是在融資上，缺乏監(jiān)督機制，極易被少數(shù)人控制，很難排除這么大筆資金被挪用甚至更為嚴重的行為；二是在具體操作上，房地產(chǎn)開發(fā)畢竟是一個非常專業(yè)的事，在項目管理及后期的水電物業(yè)等配套設施上是否有能力跟進，這對組織者以及參與者來說，是一個挑戰(zhàn)和考驗。
王阿忠認為，再從全國的個人合作建房實踐來看，大連的個人合作建房被叫停了，長春的偃旗息鼓了，深圳的個人合作建房最終走了一條收購二手公寓樓的“捷徑”。真正意義上的個人合作建房仍是一道未解的“應用題”。
林曉彤認為，個人合作建房顯然是一條違背市場專業(yè)化分工的倒退之路。個人合作建房現(xiàn)象是目前房地產(chǎn)市場供需不平衡的特殊時期的產(chǎn)物，不代表整個房地產(chǎn)市場的發(fā)展。一旦房地產(chǎn)市場走上健康發(fā)展之路，房價理性回歸，個人合作建房也就沒有了生存空間。
哈爾濱首個合作建房項目有望明年動工
哈爾濱個人合作建房聯(lián)盟發(fā)起人葛建軍前不久表示，經(jīng)過半年的籌備和運作，目前哈爾濱個人合作建房聯(lián)盟已經(jīng)選定了一家開發(fā)商作為合作伙伴，并從哈爾濱市30多塊土地中最終確定一塊位于香坊區(qū)的土地作為建房地址，現(xiàn)正著手進行戶型調(diào)查，如果一切進行順利，今年底將有望拍到土地，明年春就可以破土動工。[詳情] |