|
 |
|
圖為天津市西青區(qū)李七莊街王臺(tái)村開發(fā)的小產(chǎn)權(quán)房“新城人家”，總建筑面積為50萬平方米，每平方米3950元。王平
攝 | 自國(guó)土資源部明示“小產(chǎn)權(quán)房不合法”和建設(shè)部發(fā)出“風(fēng)險(xiǎn)提示”后，不少地方政府紛紛出臺(tái)了小產(chǎn)權(quán)房清理辦法，但實(shí)踐中遇到重重阻力，小產(chǎn)權(quán)房清理和處置工作幾乎陷入僵局。與此同時(shí)，市民購(gòu)買小產(chǎn)權(quán)房的熱情并沒有完全被打壓下去，甚至有部分市民呼吁與其清理小產(chǎn)權(quán)房不如讓它合法化。小產(chǎn)權(quán)房到底應(yīng)該“轉(zhuǎn)正”，還是應(yīng)按“拆違”強(qiáng)制執(zhí)行，引起了業(yè)界激烈的爭(zhēng)論。
小產(chǎn)權(quán)房雖禁難止
據(jù)北京房產(chǎn)中介千萬家市場(chǎng)研究中心調(diào)查數(shù)據(jù)顯示，目前小產(chǎn)權(quán)房屋的交易量已經(jīng)達(dá)到全北京市商品房交易量的兩成，每天都能賣出數(shù)十套，而且購(gòu)買人絕大部分是“明知山有虎，偏向虎山行”。
小產(chǎn)權(quán)房為何如此受青睞？北京千萬家房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)有限公司市場(chǎng)部經(jīng)理常淑娟認(rèn)為，最主要原因就是小產(chǎn)權(quán)房?jī)r(jià)格低廉，其價(jià)格一般只有同樣地理位置商品房?jī)r(jià)格的40%至60%。常淑娟告訴記者，小產(chǎn)權(quán)房幾年前就有了，但由于地理位置比較偏僻，一般人不太容易接受。而近年來，隨著房地產(chǎn)開發(fā)步伐的加快以及軌道交通的發(fā)展，小產(chǎn)權(quán)房與一般商品房已經(jīng)連成片，交通條件也大大改善。兩年前北京郊區(qū)的商品房?jī)r(jià)格也不過每平方米兩三千元，比小產(chǎn)權(quán)房高不了多少，而如今商品房?jī)r(jià)格飛速飆升、二手房交易稅費(fèi)逐漸完善，小產(chǎn)權(quán)房的價(jià)格優(yōu)勢(shì)凸顯出來。小產(chǎn)權(quán)房因沒有依法向國(guó)家繳納土地使用權(quán)出讓金、大市政費(fèi)和其他稅費(fèi)，因而價(jià)格相比真正的商品房便宜很多。所以，一部分因?yàn)榉績(jī)r(jià)高漲而無法釋放的住房需求就流向了小產(chǎn)權(quán)房。
對(duì)此，中大恒基不動(dòng)產(chǎn)營(yíng)銷有限公司總經(jīng)理趙晨明表示贊同。他說，這幾年國(guó)家雖出臺(tái)了很多房地產(chǎn)宏觀調(diào)控政策，但并沒有如期達(dá)到平穩(wěn)房?jī)r(jià)的目的，而住房保障體系的缺失將一部分雖然收入較低但有購(gòu)房需要的群體推向了商品房市場(chǎng)，房?jī)r(jià)的高企早已超出了他們的支付能力，小產(chǎn)權(quán)房的出現(xiàn)恰恰滿足了這部分群體的需要，并起到了平抑房?jī)r(jià)的效果。不過，趙晨明強(qiáng)調(diào)說，雖然小產(chǎn)權(quán)房的現(xiàn)象已既成事實(shí)，但仍是合理不合法。
“合法化”呼聲漸起
正是由于小產(chǎn)權(quán)房已是既成事實(shí)，目前，有輿論開始呼吁與其清理小產(chǎn)權(quán)房不如讓它合法化。
在北京某公司工作的崔先生向記者表示，小產(chǎn)權(quán)房存在從一個(gè)側(cè)面反映了產(chǎn)權(quán)房?jī)r(jià)格畸高，超出了大多數(shù)人的購(gòu)買力。目前部分人已經(jīng)購(gòu)買了小產(chǎn)權(quán)房，如何妥善安置這部分人的住居，當(dāng)前還缺少相關(guān)的配套措施，如果對(duì)小產(chǎn)權(quán)房按照“拆違”強(qiáng)制執(zhí)行，也容易引發(fā)群體事件。因此，堵不如疏，政府相關(guān)部門應(yīng)該探討如何妥善解決小產(chǎn)權(quán)房的問題，爭(zhēng)取早日讓小產(chǎn)權(quán)房脫掉“黑戶”帽子。
記者發(fā)現(xiàn)，與崔先生想法相同的人不在少數(shù)，有一部分網(wǎng)民甚至在網(wǎng)上公開支持“與其清理小產(chǎn)權(quán)房不如讓它合法化”的觀點(diǎn)。那么小產(chǎn)權(quán)房能否合法化呢？
著名房產(chǎn)律師秦兵認(rèn)為，小產(chǎn)權(quán)房合法化，這種發(fā)展趨勢(shì)是必然的，但在短期之內(nèi)很難實(shí)現(xiàn)，因?yàn)槿绻屝‘a(chǎn)權(quán)房合法，就意味著政府將減少一大筆土地出讓金收入。
趙晨明則認(rèn)為，小產(chǎn)權(quán)房合法化的關(guān)鍵是農(nóng)村集體用地流轉(zhuǎn)制度的改革。受現(xiàn)行《土地管理法》的限制，“農(nóng)民集體所有的土地的使用權(quán)不得出讓、轉(zhuǎn)讓或出租用于非農(nóng)建設(shè)”、“任何單位和個(gè)人進(jìn)行建設(shè)，需要使用土地的，必須依法申請(qǐng)使用國(guó)有土地”，但自1995年蘇州最早試點(diǎn)基層自發(fā)集體建設(shè)用地的使用權(quán)流轉(zhuǎn)，目前已有多個(gè)省市開始采用不同方式試點(diǎn)集體用地的流轉(zhuǎn)。如廣東已在進(jìn)行的農(nóng)村土地入市試點(diǎn)規(guī)定，省內(nèi)的農(nóng)村集體建設(shè)用地，無須經(jīng)過國(guó)有征收程序可以直接進(jìn)入土地二級(jí)市場(chǎng)參與流轉(zhuǎn)；重慶的方式則是允許以土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)直接入股，更為激進(jìn)和大膽。
北京房產(chǎn)中介鏈家地產(chǎn)副總經(jīng)理金育松在接受記者采訪時(shí)說，目前小產(chǎn)權(quán)房還缺乏有效法律支持，嚴(yán)格控制增量是當(dāng)務(wù)之急。按照10月1日正式實(shí)施的《物權(quán)法》第59條規(guī)定，“農(nóng)民集體所有的不動(dòng)產(chǎn)和動(dòng)產(chǎn)，屬于本集體成員集體所有”，如果所開發(fā)的小產(chǎn)權(quán)房由農(nóng)民自住，產(chǎn)權(quán)屬于集體中的農(nóng)民，將受到《物權(quán)法》的保護(hù)。但是，現(xiàn)在大量的小產(chǎn)權(quán)房都由因城區(qū)房?jī)r(jià)較高而轉(zhuǎn)向郊區(qū)的城鎮(zhèn)居民購(gòu)買，由于這種交易本身不合法，購(gòu)房人無法取得國(guó)家頒發(fā)的合法的房屋產(chǎn)權(quán)證，因此不受《物權(quán)法》的保護(hù)。
小產(chǎn)權(quán)房如何善后
怎樣妥善處理已存在的小產(chǎn)權(quán)房？
“對(duì)于小產(chǎn)權(quán)房的善后切忌一刀切。”趙晨明的建議是：首先，應(yīng)在現(xiàn)有的法律框架內(nèi)促其合法化，并根據(jù)不同情況區(qū)別對(duì)待。如是違法、違章建筑，比如占用了農(nóng)村耕地的小產(chǎn)權(quán)項(xiàng)目，應(yīng)堅(jiān)決予以拆除，不能將城市的購(gòu)房需求轉(zhuǎn)嫁到農(nóng)村，來侵占農(nóng)民賴以生存的珍貴土地。對(duì)于建設(shè)在農(nóng)村集體用地上，業(yè)已發(fā)展成熟的社區(qū)，可通過提高違法者的違法成本來震懾他人，如責(zé)令開發(fā)商和購(gòu)房人共同出資，補(bǔ)交土地出讓金和相關(guān)稅費(fèi)，并給予一定經(jīng)濟(jì)處罰，變更土地的使用性質(zhì)后使房屋產(chǎn)權(quán)合法化，可以避免不必要的資源浪費(fèi)；其次，應(yīng)建立有效的社會(huì)保障體系，加大、加快保障性住房的供給，使中低收入階層有房可住、有房可買，減少被迫性購(gòu)房支出；第三，應(yīng)探索土地制度的改革模式，平等地對(duì)待國(guó)有和集體土地，建立統(tǒng)一協(xié)調(diào)機(jī)制，實(shí)現(xiàn)國(guó)有與集體土地統(tǒng)一、互補(bǔ)的市場(chǎng)供應(yīng)。
金育松對(duì)這種觀點(diǎn)表示贊同。他建議，首先，推倒與保留的取舍，基本原則應(yīng)該是保護(hù)村民宅基地、耕地，對(duì)于占用宅基地和耕地的小產(chǎn)權(quán)房，應(yīng)該予以還原；其次，對(duì)于“小產(chǎn)權(quán)”的普通住宅及別墅，政策也應(yīng)區(qū)別對(duì)待。別墅項(xiàng)目往往占用大量的土地，在國(guó)家已經(jīng)明令停止審批別墅用地的情況下，更不允許占用集體土地建別墅，可以將別墅項(xiàng)目予以還原，而普通住宅是面向普通消費(fèi)者，相當(dāng)于對(duì)商品房供給起到了一定的補(bǔ)充作用，因此政策可以更為靈活。此外，金育松還建議，政府可以借鑒經(jīng)濟(jì)適用房回購(gòu)的模式，通過制定一定的標(biāo)準(zhǔn)對(duì)小產(chǎn)權(quán)房進(jìn)行收購(gòu)，并對(duì)村鎮(zhèn)進(jìn)行一定的補(bǔ)貼后，把小產(chǎn)權(quán)房變?yōu)閲?guó)有性質(zhì)。這樣既可以保證持有者利益，也能夠增加政府保障性住房來源，從而增加房源量的供給。 |