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 2007年的十一黃金周對于樓市而言并未迎來理想中的旺市，相反受多次加息和房貸新政等政策影響，樓市銷售在傳統的旺季中遭受了一股寒流。記者從京城多家房產中介獲悉，十一黃金周期間，北京新盤開盤和銷售環比均出現大幅下降，甚至引發了部分購房者退單第二套房的“退房潮”。
新盤開盤、銷售雙降
根據中大恒基不動產營銷有限公司統計，十一期間北京商品住宅(期、現房)日均銷售僅273套，相比去年同期的日均銷售194套雖略有增長，但與9月最后一周商品住宅日均銷售套數625套相比，十一黃金周的成交量明顯銳減，環比降幅達56%。
與此同時，今年黃金周僅有五個項目取得預售許可證，其中三個項目的取證部分為商品房，共160套，3.2萬平方米。相比去年同期，今年黃金周的取證項目大幅減少近六成。
對此，中大恒基不動產營銷總經理趙晨明認為，購房需求主要是由于房價過高而受到抑制，大多數購房人的購買力已不足以支撐目前的高房價，被迫步入觀望期。此外，9月27日央行、銀監局頒布的《關于加強商業性房地產信貸管理的通知》中對于二次購房在金融政策上的限制打擊了大量投資者，炒房成本的提高、未來商品房增值空間的不明朗、政策因素的不確定都在抑制投資者的購房熱情，這也是造成了“銀十”開局遇冷的原因之一。
“取證項目的同比萎縮與9月取證項目大增不無關系。由于前期開發商紛紛看好‘金九銀十’的到來，造成短期內集中大量取證，據中大恒基統計顯示，今年9月取證項目達59個，創出年內新高。但實際銷售情況并未達到預期效果，9月開盤項目的平均銷售率僅為46%，從而抑制了目前部分開發商取得預售許可證、推出新盤的速度。”趙晨明說。
盡管取證項目出現大幅萎縮，但預售均價卻已翻番。這五個取證項目中，有兩個別墅項目，一個普通住宅項目，兩個其他類項目，預售均價高達15540元/平方米，同比去年大漲124%。趙晨明告訴記者，一年以來北京房價持續在上漲，目前萬元以下的項目逐漸減少，且多集中在五環外的遠郊區縣，市場實際供給和居民的購房需求脫節，造成了銷售持續下挫，銷售不力的局面又反過來影響了開發商的推盤信心，供給不足造成了房價繼續飆升。可以看出，目前樓市的運行軌跡已有進入惡性循環的趨勢。政府雖出臺了多項宏觀調控政策，利用多種金融手段，并加大了保障性住房供應來對樓市進行調整，但仍未能從根本上扭轉這種態勢。究其原因，是由于政策的滯后調節因素，預計隨著明年保障性住房的實際供應和今后的持續加大供應，可以將保障性群體剝離市場。此外，今年多次加息、收緊銀行流動性資金、控制房貸的效果將會顯現，購房需求將會進一步得到抑制。
二手房交易量微增
與一手商品房受到的影響相比，二手房交易受到新政的影響相對較小，記者從北京中原地產、我愛我家、21世紀不動產等房產中介獲悉，今年十一黃金周期間，北京二手房交易量較去年同期略有增長。
據21世紀不動產北京區域市場部統計顯示，黃金周期間二手房交易量比去年同期增長了8.3%；房源掛牌量同比去年增長11.3%；客戶需求量比去年增長15.6%。其中朝陽區、海淀區在黃金周期間仍是交易熱點區域，兩區二手房的成交量分別占黃金周總成交量的24%和16%。
21世紀不動產北京區域副總經理寇海龍分析說，通過黃金周這七天的成交情況來看，房貸新政對二手房市場供求影響不大，而剛性需求在黃金周期間快速釋放刺激了二手房市場交易量的整體增長。此外，外地購房者在黃金周期間來京購房比例明顯增加，同比去年黃金周上漲10%左右，在一定程度上也帶動了成交量的上漲。
同時，據21世紀不動產北京區域下屬門店在十一期間對客戶進行的專項調查顯示，在購買二手房的房產需求者當中，全款購買占到成交量的30.2%；首次貸款占到成交量的50.8%；二次以上貸款占到成交量19%。寇海龍指出，通過這個市場反饋數據可以看出，目前北京二手房購房者中主要還是以自住為主，強大自住需求仍將支撐著整個市場。
北京房產中介我愛我家新聞發言人胡景暉還告訴記者，隨著北京市房價的持續走高、連續加息等壓力的不斷加大，更多的購房者將中小戶型作為首選。黃金周期間二手房市場中小戶型房源暢銷，尤其是軌道交通周邊房源受追捧。
第二套房現“退房潮”
雖然二手房成交量有一定的上漲，但記者了解到，由于國慶節前購買第二套住房首付比例的突然增加，令一些房屋預訂者始料不及，許多在售樓盤均出現多例退房退款現象，二手房市場亦不例外。業內人士分析認為，房貸政策變化帶來的資金壓力成為此次大規模退房現象的直接導火線，尤其是在有二次置業意向的預訂人群中產生了較大反響。
根據北京千萬家房地產經紀有限公司統計顯示，黃金周期間因二次置業貸款受阻而引發的退單率達8%，退單情況主要集中在單價為一萬元到兩萬元的中高檔物業。對此，北京千萬家房地產經紀有限公司市場部經理常淑娟認為，中高檔樓盤有很好的投資升值價值，很多已購房的北京人開始二次置業，為自己尋找較為理想、舒適的第二居所，亦或是作為投資，而這兩種方式往往都需要借助銀行貸款，因此，在新政策實施之際，中高檔樓盤成了受傷最重的區域。而研究其人群，年齡大多為35歲以上的中年置業者，其購房目的除升級換代者，也不乏大大小小的炒房人士，可見本次房貸新政立竿見影之功效，而原本應該火熱的國慶樓市黃金周也因此變成了名副其實的“違約周”。
根據千萬家市場研究中心數據監測顯示，上半年，貸款購房的消費者中有近80%的貸款者首付為30%。一旦首付款由三成提高到四成，那么將近40%左右的購房者將要調整首付款，即四成左右的購房者將受到影響。“部分自住者由于資金有限，將不得不推遲購房計劃；部分投資者由于需要增加投資，同時面臨趨緊的調控環境，投資風險加劇，也會調整投資計劃。這樣，房地產市場的需求會得到真正的抑制，房價的過快上漲有望得到抑制。”常淑娟說。 |