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 針對(duì)低買高賣、吃差價(jià)等房產(chǎn)中介領(lǐng)域?qū)乙?jiàn)不鮮的違規(guī)行為，建設(shè)部、央行早在今年初就頒文要求各地建立存量房交易結(jié)算資金管理制度。隨著“資金監(jiān)管令”的出臺(tái)，北京、武漢、南京等城市紛紛出臺(tái)了具體規(guī)定對(duì)二手房交易資金進(jìn)行監(jiān)管。時(shí)至今日，資金監(jiān)管在二手房交易領(lǐng)域產(chǎn)生了哪些影響？是否杜絕了房產(chǎn)中介吃差價(jià)現(xiàn)象？記者對(duì)此進(jìn)行了深入采訪。
抬高中介“門檻”
北京房產(chǎn)中介我愛(ài)我家市場(chǎng)部的李季告訴記者，有關(guān)資金監(jiān)管規(guī)定的出臺(tái)，無(wú)疑是為房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)行業(yè)投入一枚“重磅炸彈”。政策落實(shí)后，京城房產(chǎn)中介確實(shí)也出現(xiàn)了前所未有的騷動(dòng)，可謂“幾家歡樂(lè)幾家愁”。市場(chǎng)上部分只有一家店面或者兩、三家店面的小中介，在政策下發(fā)后已經(jīng)陸續(xù)關(guān)張大吉。更有甚者，部分小中介干脆直接轉(zhuǎn)行，連牌子都沒(méi)來(lái)得及換就做起了其他生意。
房產(chǎn)中介為什么會(huì)出現(xiàn)如此大的波動(dòng)？李季解釋說(shuō)，第一，二手房交易資金監(jiān)管的“門檻”較高，有三個(gè)硬性條件：一是熟悉房屋交易市場(chǎng)的相關(guān)法律法規(guī)，信用檔案無(wú)不良行為記錄；二是注冊(cè)資本應(yīng)不低于100萬(wàn)元；三是向本市專設(shè)的存量房交易保證金專用賬戶存入100萬(wàn)元保證金。另外，未設(shè)立“專用賬戶”的房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)，其成交業(yè)務(wù)的交易結(jié)算資金應(yīng)通過(guò)設(shè)立“專用賬戶”的房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)或交易保證機(jī)構(gòu)實(shí)施劃轉(zhuǎn)，不得自行或委托其他經(jīng)紀(jì)組織代收代付存量房交易結(jié)算資金。因此，雖然一些小中介可以通過(guò)設(shè)立“專用賬戶”的房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)劃轉(zhuǎn)，但是，如果較正規(guī)的大型品牌中介不愿做這樣的業(yè)務(wù)，那么，這些小中介也是無(wú)法存活的。
小中介難以吃差價(jià)
李季還向記者透露，以往市場(chǎng)上部分小中介公司，不單單只依靠傭金吃飯，而是將買方暫時(shí)滯留在中介賬戶上的購(gòu)房款“挪用”，用于炒房、炒股或進(jìn)行其他投資，以便“借錢生錢”。還有部分小中介“低進(jìn)高出”倒買倒賣房屋，然后騙吃差價(jià)。在二手房交易資金監(jiān)管尚未實(shí)施前，這是許多小中介彼此之間心照不宣的“潛規(guī)則”。但是，在資金監(jiān)管實(shí)施后，不良小中介依靠代收代付客戶資金、吃差價(jià)來(lái)維持公司運(yùn)轉(zhuǎn)和店面擴(kuò)張的這種贏利模式，勢(shì)必會(huì)因資金鏈斷裂而導(dǎo)致公司倒閉，最終被市場(chǎng)過(guò)濾掉。
對(duì)此，北京房產(chǎn)中介鏈家地產(chǎn)副總經(jīng)理金育松表示贊同，他說(shuō)，資金監(jiān)管使一部分以現(xiàn)金收房或吃差價(jià)為主的經(jīng)紀(jì)公司面臨業(yè)務(wù)轉(zhuǎn)型或者直接被淘汰出局。因?yàn)閷?shí)施存量房資金監(jiān)管之后，市場(chǎng)的操作規(guī)范性得到明顯的提高，市場(chǎng)透明度得到進(jìn)一步的加強(qiáng)，房產(chǎn)交易過(guò)程中信息不對(duì)稱現(xiàn)象得到有效改善。同時(shí)，資金監(jiān)管使得經(jīng)紀(jì)公司挪用或者占用客戶資金的目的不能實(shí)現(xiàn)，從而大大壓縮了現(xiàn)金收房或者吃差價(jià)的經(jīng)紀(jì)公司的經(jīng)營(yíng)收入，促使這部分經(jīng)紀(jì)公司被迫實(shí)施業(yè)務(wù)轉(zhuǎn)型。如果經(jīng)紀(jì)公司挪用或占用客戶資金過(guò)大的話，由于實(shí)施交易資金監(jiān)管在短時(shí)間內(nèi)會(huì)改變?cè)械氖袌?chǎng)供求狀況，交易市場(chǎng)會(huì)出現(xiàn)略微的下調(diào)態(tài)勢(shì)，這樣必然會(huì)導(dǎo)致其資金鏈的斷裂，從而直接被淘汰。
有助房?jī)r(jià)相對(duì)平穩(wěn)
“資金監(jiān)管不僅從表象層面上保障了客戶交易資金的安全，規(guī)范了房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)行業(yè)操作行為，而且從更深層次上來(lái)說(shuō)，對(duì)于平抑當(dāng)前居高不下的房?jī)r(jià)、促進(jìn)交易量的上漲、推動(dòng)經(jīng)紀(jì)公司做大做強(qiáng)均有積極的作用。”金育松說(shuō)。
金育松認(rèn)為，當(dāng)房?jī)r(jià)是處于上漲的大趨勢(shì)下，市場(chǎng)操作規(guī)范的程度越低，其對(duì)價(jià)格推波助瀾的作用就越大。而從當(dāng)前北京的房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)行業(yè)來(lái)看，市場(chǎng)操作還不是很規(guī)范，交易信息的透明度很低，“暗箱操作”、“亂吃差價(jià)”等現(xiàn)象也比較嚴(yán)重，從而在一定程度上抬高了房產(chǎn)的價(jià)格。因此，實(shí)施資金監(jiān)管之后，對(duì)于抑制房產(chǎn)的投機(jī)行為以及規(guī)范市場(chǎng)操作行為起到了一個(gè)相對(duì)明顯的作用，這在一定程度上可以剔除由于市場(chǎng)不規(guī)范導(dǎo)致房?jī)r(jià)非正常上漲的空間，從而有助于房?jī)r(jià)的相對(duì)平穩(wěn)。
警惕中介變相規(guī)避資金監(jiān)管
盡管資金監(jiān)管模式有利于保障交易安全，但部分業(yè)內(nèi)人士還是提醒說(shuō)，應(yīng)警惕和堵住一些房產(chǎn)中介變相規(guī)避資金監(jiān)管的渠道。
北京房產(chǎn)中介信一天不動(dòng)產(chǎn)的董學(xué)易說(shuō)，北京登記的中介機(jī)構(gòu)有2300多家，但是真正具有資金監(jiān)管資格的企業(yè)只有幾十家。由于資金監(jiān)管模式周期長(zhǎng)、轉(zhuǎn)按揭難兩大難題，導(dǎo)致了小中介與大公司的合作陷入僵局，而更多的中型中介也在觀望，當(dāng)然這其中也不排除一些不良中介想避開資金監(jiān)管這一渠道。與此同時(shí)，一些已經(jīng)具備資金監(jiān)管資格的中介機(jī)構(gòu)，在二手房交易時(shí)真正以資金監(jiān)管形式進(jìn)行交易的也不是很多。因?yàn)榻灰纂p方大多認(rèn)為資金監(jiān)管辦理程序過(guò)于繁瑣，尤其是房主不愿意等待這么久的時(shí)間，而經(jīng)過(guò)交易雙方的協(xié)商，往往選擇自行劃轉(zhuǎn)的形式進(jìn)行交易，這些現(xiàn)象都值得警惕。
此外，還有業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，資金監(jiān)管未必能從根本上解決房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)行業(yè)的問(wèn)題，這個(gè)行業(yè)違規(guī)現(xiàn)象多發(fā)，主要還是由于缺乏專門的法律法規(guī)，對(duì)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)行業(yè)從業(yè)人員和機(jī)構(gòu)的資質(zhì)沒(méi)有強(qiáng)制性規(guī)定，行業(yè)混亂幾乎不可避免。因此，要從根本上解決房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)行業(yè)的問(wèn)題，仍需從立法上下功夫。
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房產(chǎn)中介吃差價(jià)案例回放
一套房差價(jià)近百萬(wàn)元
地點(diǎn)：北京
差價(jià)金額：94萬(wàn)多元
2007年8月15日，百富天房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)有限公司因隱瞞實(shí)價(jià)、賺取差價(jià)，被北京市建委通報(bào)批評(píng)，在整改合格之前將被限制進(jìn)行網(wǎng)上簽約。
今年2月份，百富天房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)公司在從事一套存量房買賣業(yè)務(wù)過(guò)程中，對(duì)交易雙方隱瞞真實(shí)的房屋成交價(jià)格，向買方收取購(gòu)房款634.6萬(wàn)余元，交給賣方540萬(wàn)元，且虛擬合同按照160萬(wàn)元的房屋價(jià)格，向稅務(wù)等部門僅繳納相關(guān)稅費(fèi)13.6萬(wàn)元。里外里百富天公司吃了94萬(wàn)多元的差價(jià)。北京市建委經(jīng)調(diào)查認(rèn)定，百富天公司和相關(guān)責(zé)任房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人員陳琳、劉俊山、焦志疆存在對(duì)交易雙方隱瞞真實(shí)的房屋成交價(jià)格等交易信息，違規(guī)賺取差價(jià)的行為。
據(jù)悉，北京市建委已將該公司違規(guī)行為記入房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)信用檔案警示信息系統(tǒng)，整改復(fù)查合格前限制網(wǎng)上簽約資格。陳琳、劉俊山、焦志疆的違規(guī)行為已通報(bào)工商主管部門查處。
賣一套房賺多半套房
地點(diǎn)：南京
差價(jià)金額：37萬(wàn)元
周女士家住新模范馬路26號(hào)，2006年年底周女士將自己一套面積77平方米的房子通過(guò)某中介公司對(duì)外出讓。在中介公司的“幫忙”和“指導(dǎo)”下，周女士的房子很快就“賣”了出去，一位黃先生買了她的房。在《房地產(chǎn)買賣中介合同》中，周女士以55萬(wàn)元的價(jià)格將房子賣給了黃先生。但也就是在簽訂買賣合同的當(dāng)日，黃先生又要求周女士簽訂了一份《委托書》。
“我就覺(jué)得奇怪，既然都賣給他了，為什么還要委托他賣房。”周女士當(dāng)時(shí)很是不解。一段時(shí)間后，黃先生叫周女士一起去過(guò)戶。“但過(guò)戶不是過(guò)到黃名下啊，而是另外一個(gè)人，并且房屋價(jià)格一下變成了92萬(wàn)元。”周女士說(shuō)，直到那時(shí)她才明白，原來(lái)是中介在吃差價(jià)。
“黑啊！跟我們簽的是55萬(wàn)元，中介對(duì)外卻賣了92萬(wàn)元。這我肯定不過(guò)戶了。”周女士說(shuō)，糾紛由此而起，而隨后她也被買受方訴至法庭。據(jù)了解，該案今年年中已在鼓樓區(qū)法院開庭。
60萬(wàn)元房款中介吞10萬(wàn)元
地點(diǎn)：深圳
差價(jià)金額：10萬(wàn)元
2004年10月，李先生找到了一家房地產(chǎn)中介公司，要求購(gòu)買一套二手房。經(jīng)協(xié)商，該中介公司的工作人員趙某以賣房方委托代理人的身份將一套120平方米的二手房以60萬(wàn)元的價(jià)格賣給了李先生，并收取了中介費(fèi)9000元。2004年12月24日，李先生拿到房產(chǎn)證并搬入新買的房屋。
2005年元旦，李先生偶然之間從鄰居口中得知原房主黃先生是以50萬(wàn)元的價(jià)格出售該房的。經(jīng)調(diào)查取證并得到多方證實(shí)。李先生認(rèn)為該中介公司在價(jià)格上存在欺詐，要求中介公司退還10萬(wàn)元房?jī)r(jià)款，多次交涉未果后，李先生起訴至法院。
法院經(jīng)審理認(rèn)為，中介公司先以其工作人員的名義買下原業(yè)主黃先生的房屋，后又以其另一工作人員的名義與李先生簽訂《房屋買賣合同》，以60萬(wàn)元的價(jià)格將該房屋賣與李先生，令該中介公司從中非法牟取了10萬(wàn)元的利益。故該中介公司非法所得的10萬(wàn)元房款差價(jià)應(yīng)當(dāng)沒(méi)收。
貪心中介吃差價(jià)被判返還
地點(diǎn)：上海
差價(jià)金額：10萬(wàn)元
2005年年初，張小姐通過(guò)某中介公司購(gòu)買江寧路某號(hào)房產(chǎn)。簽訂合同當(dāng)天，中介公司向張小姐收取定金10萬(wàn)元，并出示一份房屋價(jià)格為207萬(wàn)元的房屋買賣合同，隨后拿出六份合同叫張小姐逐一簽字，而對(duì)表明有買受價(jià)格為197萬(wàn)元的合同內(nèi)容不做任何解釋。該房產(chǎn)中介公司還告訴出售人陳先生，買房人張小姐要求提高房?jī)r(jià)至207萬(wàn)元，為的是獲得高額貸款。
2005年3月，張小姐向陳先生索要由中介公司代收10萬(wàn)元房款收據(jù)時(shí)，陳先生表示從未收過(guò)該筆錢款。這引起張小姐警覺(jué)，并于4月5日把中介公司告上法院，認(rèn)為中介公司是在用不正當(dāng)手段騙取差價(jià)。靜安區(qū)法院認(rèn)為，在交易過(guò)程中中介公司不但積極辦理不同價(jià)格的合同，還對(duì)張小姐隱瞞真實(shí)的買賣價(jià)格，與通常操作規(guī)則不符。張小姐要求返還10萬(wàn)元的差價(jià)可予支持。鑒此，法院遂判決由該中介公司返還張小姐多收房?jī)r(jià)10萬(wàn)元和中介服務(wù)費(fèi)一萬(wàn)元。 |