|
對于房地產開發企業而言，融資是一個生死攸關的問題。那么，在如今的現實環境下，政策層面呈現何種特點，房地產金融市場出現了哪種新的動向，開發商如何在新的市場融資環境中實現資金的靈活融通？上海五合智庫總經理鄒毅在接受記者采訪時表示，面對嚴格的金融政策，國內房地產開發商在融資戰略和戰術上可能會發生質的變化。而對于不同資金實力的開發商而言，目標定位的不同導致了他們的戰略和戰術將存在較大差異。
大型房產開發商：多元融資戰略改善資本結構
萬科作為中國房地產行業的領軍人物，它的多元融資走向或許將成為我國房地產行業的重要標桿。首先，萬科是首批上市的房地產開發企業，首次公開募集資金不在少數。其次，萬科在企業債券融資方面也做得非常出色。2002年和2004年，萬科通過兩次發行可轉換債券分別募集資金15億元和19.9億元。在中國資本市場上兩次發行可轉換債券的上市公司中，萬科是惟一一家。再次，在信托融資方面，萬科也不甘示弱。從2003年底到2004年底的一年間，萬科連續三次使用信托方式進行資金募集，用于不同項目的開發，每次募集的資金均在1.5億元以上。此外，萬科在銀行貸款方面的融資并沒有受到政策的影響。2004年11月，萬科企業股份有限公司與中國農業銀行簽署《銀企合作協議》，獲得農行46.9億元綜合授信額度，這是中國農業銀行有史以來對一家房地產企業的最大規模授信。
鄒毅認為，拓寬融資渠道所帶來的直接后果就是降低了房地產企業對于銀行貸款資金的依賴性，改善了資本負債結構。目前，萬科的資產負債率保持在60%左右，低于行業平均水平；而其債務結構較為分散，呈現三分天下的局面，長期債券、信托和海外資金各占1/3。國內大型開發商正是在融資的名義下，逐步實現專業投資的戰略轉型。鄒毅表示，對于國內的大型開發商而言，政策層面給他們所帶來的影響遠非中小企業那樣立竿見影，直接關系到生死存亡。但是，作為房地產行業的領先者，大型開發商對于政策的解讀和對市場的感知，在很大程度上決定了他們今后的發展戰略，從而導致了他們在融資策略出現了一些新的變化。這些變化所體現的趨勢，從多年以后來看，或許將被后來者視為我國房地產行業發展的重要轉折。
中小型房產開發商：短期融資典當先行
對于國內數量眾多的中小型房地產開發企業而言，宏觀調控之后的資金問題與大型開發商相比顯得尤為突出。在主要渠道提高門檻之后，重新開辟融資渠道成為現實的選擇。此時，房地產典當作為一種替補融資手段進入開發商的視野。另外，產權交易在當前的市場環境下也可能被開發商用作一種融資手段。
鄒毅告訴記者，房地產典當成為中小開發商融資工具的主要原因有兩個：一是操作簡單，周期較短。房地產開發商無需向典當行提供財務報表和具體的貸款用途說明，而且評估期限短，放款速度快，一般房屋不動產在一周之內能夠評估完；二是資金運用方向受限制較少。典當行不屬于金融企業，它對于當金的用途沒有具體的限制，這一點與銀行貸款資金的運用存在較大區別。但是，房地產典當也存在不利于房地產開發商融資的方面。其一，費用較高。房地產典當的月綜合費率一般在2%左右，同時還收取銀行月息0.5%。與銀行貸款相比高出不少。其二，規模較少。《典當管理辦法》規定，注冊資本不足1000萬元的，房地產抵押典當單筆當金數額不得超過100萬元。注冊資本在1000萬元以上的，房地產抵押典當單筆當金數額不得超過注冊資本的10%。因此，對于房地產開發商而言，通過典當融資的規模有限。其三，期限較短。房地產典當的當期一般為六個月，續當一次最多可以延長六個月。當然，房地產開發商可以采取滾動融資的方式，實現短期融資向中長期融資的轉變，擴大融資額。比如，房地產開發商可以將已完成開發的一期房產當掉，然后再通過向典當行融資做二期工程，以此實現公司的滾動開發。當然，如此操作的前提是開發商可以及時贖當，否則續當費用將大大增加開發商的融資成本。
針對典當融資規模太小的問題，鄒毅認為，不妨使用“抵押+典當”的方式。房地產典當的融資速度快，而抵押貸款的融資規模較大，因此，二者的結合正好可以取長補短。當然，如果能夠通過抵押貸款的方式獲取足夠的資金，房地產典當最好不用，畢竟它的資金成本較高。但是，在貸款規模較大的情況下，貸款周期往往較長，中小開發商為了贏得時間，可以降低抵押貸款的數量，從而縮短貸款周期。同時，資金缺口可以通過房地產典當的方式，快速獲取資金。因此，“抵押+典當”的組合方式完全是一種以現金成本換取時間成本的融資方式。綜合來看，房地產典當更加適合短期快速的小規模融資，一般期限在一年以內。但是，通過滾動融資和融資組合，可以更好的發揮房地產典當的融資靈活性。
新動向：REITs呼聲日盛
今年以來，隨著住宅市場的宏觀調控，內地的商用市場似乎成為眾人力捧的對象。在這其中，外資成為引人注目的一股力量。如果說去年底今年初，外資對京滬等地寫字樓的收購是一種試探性操作，那么積極參與國內商業物業的開發和收購則體現了他們對這個市場的信心。2005年7月，嘉德置地、摩根斯丹利房地產基金、美國西蒙地產集團先后與深國投下的商用置業公司簽訂合同，合作開發內地商業地產。在這些舉動的背后，房地產投資信托(REITs)的身影隱約可見。其中，嘉德置地明確表示可能會成立中國商業地產基金，將內地的商業物業打包到新加坡市場上市；而西蒙集團本身就是一家規模龐大的商業房地產投資信托機構。在國內，一些機構也開始對REITs市場表現出濃厚的興趣。其中華銀控股和越秀投資都表示，可能將已經收購的達一定規模的商業物業打包在新加坡或者香港市場上市。在此背后，香港市場對于REITs投資區域限制的取消，以及新加坡市場對REITs優惠政策的實施，是一個巨大的推動因素。盡管目前我國產業基金法缺位，但海外REITs在國內的實際性操作，將為我國的商業地產市場注入全新的運作理念。與此同時，開發商，尤其是商業地產的開發商在套現資金或再融資方面又多了一條嶄新的渠道。 |