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五合國際總顧問劉力日前表示，房地產市場發展依靠兩要素：生產能力和發展能力，一線城市前者優越，二線城市后者優越，但目前對于市場而言，后者最為重要。二線城市的要素獲得較為容易，那么它獲得了要素就能獲得生存發展空間。而房地產商需要擴大規模，擴張領土，實現品牌戰略化，勢必要將二線城市考慮在內。即房地產商的梯度轉移也是城市發展需要的戰略轉移，第一級房產開發(一線城市)已經完成，需要進取下一個堡壘，第二級房產開發熱潮即將展開。
“進入二線城市是一個戰略問題”
二線城市在城市化推進的過程中，蘊含著巨大的發展機會——對全國而言，依靠市場動力解決了城市化進程中的資金資源問題；對地方政府而言，政府與大開發商合作，可以出政績；對房地產開發商而言，城市擁有龐大的市場需求空間，正適合擴張。二線城市在城市推進過程中，要從運營城市、進行資源全面整合角度考慮——開發商必須站在運營城市的角度進行思考，二線城市正值舊城改造、商圈再造時期，此時的開發商進入，實際上是在再造一個城市，將關系到長久的將來。因此二線開發的不只是一個住宅或是寫字樓，更像是一個帶有經濟功能的城區的開發。否則，將出現快速的城市化推進進程中常常會出現的很多棘手問題，如居民收入水平與房價之間的差距；外資涌入改變二線市場格局，拉高樓價，透支購買力；外來開發商大力開發中高檔樓盤，帶動周邊低素質樓盤虛高，無形中，為投資炒房者推波助瀾。這些問題實際上都是二線城市城市化進程中，以非運營城市戰略開發城市所埋下的隱性泡沫。
“二線城市市場回報率可達到30%左右”
劉力表示，一線城市日益昂貴的土地價格，使得資金薄弱者無法涉足期間。因此資金有壓力的開發商，或資金約束比較大的開發商，都會更關注二線城市，會考慮到二線城市去。因為在房產開發中，如果土地資金的占用可能會占到整個開發資金的60%，那么在二線城市只要20%就夠了。大型房地產商可通過二線城市擴張規模，擴大影響，且到二線城市去做大規模開發，可發揮成本競爭的優勢；中小企業可通過二線城市獲得生存空間，賺取實力以形成規模。劉力告訴記者，現在一線城市的市場回報率只有7%至8%，而二線城市可達到30%左右，與一線城市剛發展起來的水平相當。為一些開發商的多項目、多層次的管理水平落后爭取時間改善。在一線城市，對于管理水平較差的房地產商，一旦資金有壓力，所有項目整體將陷于癱瘓。而在二線城市，由于資金約束并不大，可給開發商一定喘息時間提高和完善管理水平及制度。另外，二線城市正處于城市發展階段。從地方的角度來講，地區政府通過與大開發商合作，一來改造基礎建設環境，二來可以增加公建配套，提升地區價值，三來帶動就業機會，這些因素使得二線城市的發展極具空間，誰及早進入了這些二線城市，誰就擁有了更大的成長空間和未來發展潛力。
“二線城市的發展機會”
劉力認為，以前區域經濟發展模式被定義為以大城市和大城市群帶動中國城市化進程為主的模式，“十一五規劃”以后將逐步從原來的區域發展模式中走出來，向以中小城市帶動中國城鎮化進程的模式轉變。這一點將對中國城市(鎮)化進程和房地產的發展發生重大影響。而從政策及以上分析的一、二線城市分化情況來看，中小城市的真實價值及潛在優勢已逐漸被挖掘出來，未來區域經濟發展模式主要以中小城市帶動區域經濟發展，其城鎮發展核心及主體為中小城市。在新一輪的經濟增長過程中，起推動器作用的不再是一線城市，而是那些二線城市，目前一大批二線城市的經濟增長率已經快于北京、上海、廣州等一線城市。盡管東部沿海地區的大型城市的經濟總量仍高于大部分二線城市，但其帶動全國經濟發展的龍頭作用已逐漸降低，中西部和東北部等原先落后的一些地區后來居上，這些帶動經濟的巨大引擎在發展中曾經遭遇嚴重的兩極分化，經濟增長速度可能封頂。增速的逐漸趨緩，也正是其逐漸成熟、市場飽滿的標志。正是這個原因，才帶來了大批二線城市的發展機會。在一線城市，房地產業正逐漸退出主力型產業，而在二線城市大當其道，這種此消彼長的態勢，正是未來區域經濟發展模式的一種體現。 |