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隨著土地供給和銀行信貸門檻提高，一些中小企業(yè)被擠出房地產(chǎn)市場，生存下來的企業(yè)向規(guī)模化發(fā)展，行業(yè)集中度提高，業(yè)內(nèi)并購不可避免。而企業(yè)規(guī)模化發(fā)展，將取決于資本融資能力，在資本市場直接融資，將成為房地產(chǎn)企業(yè)規(guī)模化擴(kuò)張的主渠道。
龐大的購房需求為規(guī)模化提供了可能
衣食住行是人的四大需求，當(dāng)多數(shù)人解決了“衣食”即“溫飽”問題之后，“住行”即成為消費的熱點。經(jīng)濟(jì)學(xué)家易憲容在“2007博鰲房地產(chǎn)論壇”上指出，我國13億人口的購房需求強(qiáng)烈，房地產(chǎn)必將成為長期發(fā)展的行業(yè)，至少孵化出100家世界第一流的房地產(chǎn)企業(yè)。
同時，貨幣供應(yīng)增速助推房地產(chǎn)發(fā)展。全球來看，貨幣供給量在持續(xù)增加，中國尤其突出。中國房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會副會長兼秘書長朱中一在“2007博鰲房地產(chǎn)論壇”上介紹，從貨幣供應(yīng)的角度看，我國經(jīng)濟(jì)體中貨幣供給遠(yuǎn)遠(yuǎn)超出了實體經(jīng)濟(jì)對貨幣的需求。今年6月末，居民存款增長8271億元，同比少增了5938億元，表明越來越多的貨幣開始進(jìn)入流通領(lǐng)域，潛在購買力在向?qū)嶋H的購買力轉(zhuǎn)變。
我國房產(chǎn)投資理念正在形成。房地產(chǎn)具有使用價值與投資價值雙重性。按照一般規(guī)律，我國GDP以10%的速度增長，銀行存款利率在3%、CPI增幅在3%的背景下，儲蓄存款要保值增值，只能拿去投資。由于受到投資品種限制，決定了儲戶選擇配置更多的房地產(chǎn)資產(chǎn)。目前這種意識剛剛形成，一旦形成趨勢，未來的投資量還會非常大。中信證券股份有限公司研究咨詢部總監(jiān)王德勇預(yù)測，我國房地產(chǎn)業(yè)將迎來10年的健康發(fā)展期。在強(qiáng)大的需求面前，未來中國的一線房地產(chǎn)公司，可能發(fā)展成為全球化房地產(chǎn)公司。
房地產(chǎn)將成為百億企業(yè)的游戲
龐大的市場需求，使得房地產(chǎn)企業(yè)對資金和土地的需求更加迫切。而我國政府為了保持房地產(chǎn)健康發(fā)展，采取了新一輪宏觀調(diào)控政策，提高了土地供給和銀行信貸的門檻。
朱中一介紹，土地實行“招拍掛”之后，地價上升較快，北京、上海、杭州等地近期出讓地塊的樓面地價，加上當(dāng)?shù)亟ò渤杀竞蟮膬r格，已經(jīng)超過了同地段在售商品住房項目的銷售價格。一些中小企業(yè)因此被擠出房地產(chǎn)市場，只有上了規(guī)模的房地產(chǎn)企業(yè)，才有可能拿到土地。
與此同時，銀行貸款比例在房地產(chǎn)投資中所占比例呈下降趨勢。聯(lián)華國際信托投資有限公司總裁李曉東說，以前房地產(chǎn)企業(yè)大多數(shù)資金來源主要是靠銀行的資金供給。幾年下來，宏觀調(diào)控的銀行貸款，對房地產(chǎn)企業(yè)銀行貸款的門檻越來越高。而規(guī)模化發(fā)展，使房地產(chǎn)開發(fā)對資本金的需求更加迫切，以每五年10倍的速度增長。加拿大寶佳國際建筑師有限公司北京首席代表高志在“2007博鰲房地產(chǎn)論壇”上指出，我國的房地產(chǎn)企業(yè)太多，香港只有10多家大開發(fā)商，而北京就1000多個開發(fā)商，需要進(jìn)一步整合。王德勇認(rèn)為，適當(dāng)?shù)恼{(diào)控有助于行業(yè)的優(yōu)勝劣汰，涅槃重生，一線的房地產(chǎn)公司前景更優(yōu)。2010年，房地產(chǎn)將成為百億企業(yè)的游戲。
房地產(chǎn)企業(yè)依靠資本市場取得較大成就
面對間接融資受限，一些房地產(chǎn)企業(yè)選擇了資本市場的直接融資渠道。近一年來，有上市潛力的房地產(chǎn)企業(yè)紛紛登陸資本市場，境內(nèi)上市、境外上市、IPO、借殼、資產(chǎn)注入、整體上市等等，一個個融資渠道被挖掘出來。
資本市場的迅猛發(fā)展也為有實力的房地產(chǎn)企業(yè)打開了機(jī)會之門，萬科、富力、雅居樂、碧桂園、龍湖等企業(yè)，一個個財富傳奇在上演。今年4月，廣東順德地產(chǎn)商碧桂園在香港聯(lián)交所掛牌上市，25歲的大股東楊惠妍以667億港元的身價，成為新一代內(nèi)地女首富。李曉東認(rèn)為，房地產(chǎn)行業(yè)的并購整合是行業(yè)趨勢，房地產(chǎn)企業(yè)通過資本市場規(guī)模化發(fā)展，將產(chǎn)生新的機(jī)會和利潤增長點。
上海中銳控股集團(tuán)有限公司常務(wù)副總裁毛恩在“2007博鰲房地產(chǎn)論壇”上說，中小企業(yè)抓緊時機(jī)壯大自己，只有上市房地產(chǎn)才能生存下去，如果有創(chuàng)新，仍然可以拿到地。
北京華遠(yuǎn)集團(tuán)董事長任志強(qiáng)在“2007博鰲房地產(chǎn)論壇”上地說，“如果我們上市以后，未來的10年20年我們就發(fā)展得更好。”李曉東認(rèn)為，資本與房地產(chǎn)行業(yè)緊密結(jié)合之后，將形成中國特色的房地產(chǎn)金融。鼓勵一些優(yōu)秀的房地產(chǎn)企業(yè)去上市，對減少股市的泡沫也是有好處的。站在房地產(chǎn)角度來說，中國A股市場能夠上市一定是非常好的時機(jī)。
借助資本市場或?qū)l(fā)展成萬億元房企
北京師范大學(xué)金融研究中心主任鐘偉分析指出，假定中國的房地產(chǎn)業(yè)還有20年的黃金發(fā)展時期，假定未來每年的市凈率、凈利潤率、股利支付率、外部股權(quán)融資率、資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率等指標(biāo)在未來20年保持不變，或者波動較小，其均值等于過去五年的均值，則“萬科”、“陸家嘴”、“北辰實業(yè)”等A股上市公司，將分別在2018年、2024年、2025年，市值達(dá)到萬億元。
目前來看，我國上市的房地產(chǎn)公司，其資產(chǎn)規(guī)模、收入規(guī)模、利潤規(guī)模，與美國相比，差距還是比較大的，我國上市房企還有較大的發(fā)展空間。但是，房地產(chǎn)企業(yè)要不要規(guī)模化？規(guī)模化發(fā)展，必然導(dǎo)致寡頭經(jīng)濟(jì)。我國房地產(chǎn)業(yè)已經(jīng)出現(xiàn)十分明顯的寡頭現(xiàn)象。
海潤國際董事局主席林勇說：“我今天感覺到中國地產(chǎn)是向壟斷趨勢發(fā)展，大的地產(chǎn)商，以追求高額的利潤，占用了大量的土地資源”。目前，囤積居奇、圈地待漲、捂盤惜售現(xiàn)象已經(jīng)出現(xiàn)。長此以往，必將造成尖銳的社會對立，埋下不安定的種子。東歐國家和俄羅斯的教訓(xùn)證明，巨大的資金在少數(shù)寡頭手里，一遇危機(jī)或其他風(fēng)吹草動，資本將立即外逃，導(dǎo)致金融危機(jī)，貽害整個社會。 |