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 房價為何“葫蘆沒按下又起了瓢”？究竟誰是助推新一輪房價瘋漲的幕后“推手”？
在共同利益的扭結下，一些房地產商、地方政府、黨政官員、專家學者、媒體專刊構成了一個特殊利益集團。在他們的共同作用下，形成了樓市“漲價組合拳”，使普通購房者極易陷入“越漲越搶，越搶越漲”的陷阱。
發展改革委、國家統計局的調查顯示，今年5月以來，北海、蘭州等中西部省區市房價，比去年同期上漲超過10%。重慶市6月份，14天內商品房均價上漲7.8%。房價為何“葫蘆沒按下又起了瓢”？究竟誰是助推新一輪房價瘋漲的幕后“推手”？
“你調你的控，我漲我的價”
在長三角地區，5月份之后，杭州房市開始量價齊升，市中心部分樓盤每平方米平均上漲3000至5000元；珠三角地區，深圳商品房成交均價14223元/平方米，半年暴漲50%。灼熱的數據使得深圳成為新一輪房價上漲的領頭羊。
中西部省區市的房價漲幅格外引人注目。以曾經“房地產泡沫”聞名的廣西北海市，2007年以來價格一路飆升，連續3個月位居全國首位。4月份更是以23.6%的驚人漲幅遠遠超過深圳和北京。
自國家6月上旬批準重慶、成都為“全國統籌城鄉綜合配套改革試驗區”之后，重慶的房價突然向上跳躍，之后就“高燒”不退，連續5個星期，主城區商品房成交量超過5000套，成交面積同比增長251.8%。
“樓市太瘋狂了，連我們業內人士都感到害怕。”重慶一家房地產中介機構的高級管理人員陳女士說，重慶成為“試驗區”以來，樓盤漲價只需銷售經理一句話，立即就可以“漲兩三百”，一些樓盤6月以來甚至是按照一個月漲1000元的計劃在執行。為了暴利，開發商甚至不惜毀約賣高價，連對業內人士都“認錢不認人”。
記者采訪發現，一些地方政府在外出招商引資、參觀考察過程中，往往把本地房價與鄰近省份進行比較。一方面，希冀通過低廉的房價來吸引更多投資商進入本地市場；另一方面，通過默許、甚至鼓勵房價的上揚來制造“人氣”，結果形成了“你調你的控，我漲我的價”的怪現象。
五種力量助推房價猛漲
近幾個月的房價變化表明，盡管國家與地方通過戶型結構調整、供求比例調整、增加保障性住房建設、金融與稅收等一系列手段，對房地產行業不斷進行調控，但房價飆升并未得到根本遏止。
究其原因，大概有五個方面：一是炒作概念制造“搶房潮”。記者在調查中了解到，自6月中旬以來，重慶各種“房地產專刊”就將國家設立全國統籌城鄉綜合配套改革試驗區的重大戰略“解讀”為房價上漲的動力，連篇累牘地推出“試驗區將刺激重慶房價上漲”“重慶樓市迎來大漲拐點”等觀點，并發布“重慶樓市出現‘搶房潮’”“重慶今年房價再漲10%也正常”等消息，不斷向老百姓強化“房價必漲、漲價正常”的概念。
二是捂盤囤房刺激供求失衡。在制造輿論之后，部分開發商開始提高房屋售價，并“捂盤惜售”，制造房子緊俏的假象。長三角某市要求，在領取預售許可證一個月內不開盤其預售許可證將作廢，一些已經領證的開發商為了達到囤房惜售的目的，就將已建成、并符合銷售條件的房屋抵押給銀行。據這個城市房產管理局統計顯示，僅今年一季度就有33家樓盤辦理了在建工程抵押，這些樓盤都是已經拿到預售許可證的。這直接造成了市場住房供應減少，從而導致價格上漲，而價格越漲，開發商為追求高利潤就越捂盤不賣，出現惡性循環。
三是爭創“地王”，地價與房價相互推高。城市稀缺的土地資源始終是開發商爭奪的戰略重點。5月，杭州錢江新城一面積126畝的地塊拍出34.9億元的高價，創下了樓面地價11759元/平方米的新紀錄。這比去年出讓的杭州市中心“地王”樓面單價還高出近千元。隨著調控的不斷深化，一些開發商擔心自身利益受損，通過大量儲備土地來對抗調控。他們往往根據市場行情來加速或推遲開發進度，最終目的為炒高房價以獲取最大利潤。
四是大盤操控區域房價，領漲效應形成板塊拉力。二線城市房價快速上漲的背后，品牌開發商和超級大盤所發揮的作用不可低估。品牌開發商拿地后，依靠自身的經濟實力，在媒體大量投放樓盤廣告以擴大影響力，其定價通常會遠高于周邊樓盤。2007年以來，南京中心城區新開樓盤單價都在1.5萬元左右，新街口的“長江路九號”、玄武湖邊“天正湖濱”等樓盤部分房源單價更超過了兩萬元。正是在一些“大盤效應”下，不僅直接帶動了周邊樓盤紛紛漲價，也拉動該區域商品房均價的上揚。
五是流動性過剩，吹漲房價泡沫。一名主管房地產的官員告訴記者，“流動性過剩對房價的拉動作用這兩個月表現得越來越明顯。”據了解，證券市場一年來的火爆行情增加了投資者的收益，在當前股市波動增大的情況下，一些在股市賺錢的投資者在房價上漲的刺激下開始投資房地產市場，以投資為目的的購房者在今年的買樓熱潮中所占的比例加大。一些樓盤銷售人員表示，最近的消費者與前兩年相比有一個不同，就是現在買房都不問價格，一兩萬元一平方米的房子，有的人買起來就像買白菜一樣。
中央地方土地收益分配格局亟待調整
近年來，圍繞著房地產市場的宏觀調控，不同利益群體的博弈非常激烈。在共同利益的扭結下，一些房地產商、地方政府、黨政官員、專家學者、媒體專刊構成了一個特殊利益集團。在他們的共同作用下，形成了樓市“漲價組合拳”，使普通購房者極易陷入“越漲越搶，越搶越漲”的陷阱。
中央黨校研究員曾業松分析指出，房地產商一般以賺取最大利潤為核心，一些地方政府為房地產業推波助瀾，從中獲得GDP和政績；一批學術精英引導公眾預期，影響政府決策，獲得地產商的“好處費”；媒體專刊為地產商制造輿論，從中獲得其廣告回報。這些利益集團，不僅具有強大的自我保護能力，而且善于消解國家宏觀調控，扭曲國家政策“為我所用”。
江蘇省社科院院長宋林飛介紹，政策房比例偏低，這導致了很多中低收入者通過從銀行大量借貸而進入商品房市場買房，加劇了樓市供需的失衡，也在一定程度上助推了房價上漲。
專家呼吁，遏制地價房價過快上漲，關鍵在于調整中央與地方的土地收益分配格局，從根本上減少地方政府“以地生財”的沖動；土地拍賣應該從目前“價高者得”的方式，轉為“限房價、競地價”，讓誠信開發商造價廉物美的房子；打擊開發商囤地囤房必須落到實處，確保信息透明，強化監督；銀行應嚴控開發商的貸款門檻，加大對政府房保障力度，讓更多中低收入者能買到價格合理的房子。 |