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長沙市新河三角洲規劃圖
(本報資料圖片) | 以92億元開創單宗土地掛牌“中國第一高價”的長沙新河三角洲地塊，一度被媒體炒得沸沸揚揚。事實上，此次“新地王”的誕生并非意味著人們所擔心的房價將再度飆升，而是標志著以土地高度集約節約利用解決城市土地供需難題的JD模式以高價為市場所接受。
揭秘地王天價之謎
“政府不但不貼資，可能還能多賺近40億元。”就在長沙新河三角洲地塊還未成為全國地王的兩周前，長沙市副市長徐湘平就在國土資源部舉辦的節地研討會上表示，“該地塊前幾年按傳統模式做過多次規劃，都需政府貼資20億元，無法實施。自從在國土資源部2005年6月召開的無錫會議上得知董國良先生的JD模式后，該地塊按JD模式規劃，既能改善環境，又無需政府貼資”。
記者了解到，JD模式是深圳維時建筑與城市研究中心主任董國良經過30年鉆研提出的城市土地高度集約節約利用新模式。新模式主要是采取人車分離的立體開發方式，優化組合空間資源，將地下、地面、地上空間劃分為地下停車庫空間、地面建筑物空間、地面機動車道空間和地面街區中心綠化空間四部分。拿交通系統來說，實現小汽車、公交車、步行、自行車等四種交通方式互不干擾，人行道多設在地面以上的長廊里。這樣可使原有道路增加兩條快速公交專用車道，徹底解決了交通擁堵問題。當然，新模式的好處不只體現在緩解交通擁堵上，還體現在節約集約用地上。由平面擴張轉到內涵挖潛、立體發展上來，是新模式的最大特點和亮點，
“新河三角洲地塊采用JD模式后，應該至少送給城市市區面積兩倍的土地。”董國良在接受本報記者專訪時表示，JD模式具有兩大優勢，一是在同樣大小的土地上可多建一倍多的建筑面積，二是可締造出綠地率達60%的真正宜居的環境。長沙三角洲試點證明，采用JD模式，建筑容積率可以提高兩倍左右，相當于市區土地的產出率從30%提高至90%，一塊土地可以當三塊用，增加了市區面積兩倍的土地資源。其次，采用JD模式的城市不會發生低密度蔓延的“攤大餅”現象，從這個意義上來講，采用JD模式可以增加的土地資源遠不只兩倍，對城市的長遠發展有重大意義。
據了解，目前長沙市已決定采用JD模式進行老城區成片改造和新城區建設，并逐步改造老城區交通。董國良表示，JD模式的技術特點是，可以通過電腦仿真準確地判斷采用JD模式的切實效果，并可認定其技術可靠和沒有風險。這正是長沙新河三角洲地塊在規劃剛一完成即以高價為市場所接受的原因。
未來城市發展的方向
記者從國土資源部有關會議上了解到，JD模式有望成為未來城市發展方向。董國良表示，采用JD模式，將形成城市發展中三個重要拐點：第一個拐點，城市發展從土地資源枯竭轉變為土地資源寬裕，特別是老城區改造，從城市的負擔轉變為可二次開發出大量新增土地資源的寶庫；第二個拐點，采用JD模式，土地出讓金收入大于城市建設投資，城市發展從資金不足轉變為資金寬裕，特別是老城區改造，將從政府貼資改造型轉變為政府長期增收型；第三個拐點，城市從不可持續發展的方向轉變到全面可持續發展的方向。
董國良認為，我國人多地少，為保護18億畝耕地，政府為城市提供的土地有限，城市的低密度蔓延必然造成城市土地資源逐漸枯竭。由于土地資源有限，按照現行城市模式，城市中能夠建造的住宅總量，滿足不了城市化基本完成后全部城市居民的需要，城市住宅供求嚴重失衡。而土地利用集約化必將是城市可持續發展問題的核心，因為城市越松散，管理的難度越大、死角越多、治安越差、交通越擁堵、污染越嚴重、人居環境越差、城市效率越低。只有通過土地利用集約化，實現城市高度緊湊，才能消除城市松散的諸多弊端，實現城市的可持續發展。
抓住城市問題“牛鼻子”
記者了解到，JD模式目前已經引起了理論界和各級政府的關注。國土資源部、國務院發展研究中心等部門先后在深圳、北京、上海召開了JD模式高層研討會。在近期國務院發研究中心舉辦的JD模式研討會上，有關專家認為，JD模式抓住了解決城市不可持續發展問題的“牛鼻子”。
中國城市規劃院總規劃師楊保軍評價，JD模式在相對較高的開發強度下，實現了人車全面分離，構筑了人性化的戶外活動場所，解決了我國多年來想解決而未解決的問題，另外，JD模式能夠大量節約土地，這是我國城市發展的一個方向，值得在全國各地推廣。
專家普遍認為，目前我國城市是第二代城市，是沿襲了馬車時代(第一代城市)的格局，一點點累積形成的無序化發展出來的城市。按照董國良的觀點，第二代城市很快就要成為過去，城市將進入JD模式開創的第三代城市。
“動作越快損失越小，當前推廣JD模式沒有大風險。”董國良表示，按每年城市人口增加1500萬、汽車增加500萬輛計算，JD模式推廣每延遲一天，城市將多占用數千畝土地，多花費數億元城市建設投資。而采用JD模式，城市從“我要擴張”的機制將轉變為“我要緊縮”。去年我國耕地為18.31億畝，今年為18.26億畝，用不了幾年就會逼近紅線，只有盡快開始推廣JD模式，才可能用三年左右的時間改變城市低密度蔓延的趨勢，守住耕地保護紅線。 |