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政府需要一個和諧、生態的城市環境，消費者希望在舊城中找到過往的記憶和未來的期許，開發商希望打造一個品牌和利潤兼備的成功項目，因此為了平衡多方面目標，舊城開發已然成為一個復雜的社會系統工程。
當前房地產開發市場上，越來越多的開發企業遇到土地資源瓶頸。一方面，由于城市郊區土地價格的大幅上升，企業郊區拿地的門檻越來越高；另一方面，隨著城市更新的需要，大多數大城市老城區的功能及定位亟待更新。在上海、北京、深圳等土地資源緊俏的大型城市中，舊城改造已經越來越多地成為城市新增項目的主要表現形式。
5+1五合國際(WERKHART)集團總顧問劉力博士在接受記者采訪時表示，舊城改造不是簡單的重建翻新，改造項目實施過程中，需要平衡政府、開發商、社會消費者等多方面利益。政府需要一個和諧、生態的城市環境，消費者希望在舊城中找到過往的記憶和未來的期許，開發商希望打造一個品牌和利潤兼備的成功項目，因此為了平衡多方面目標，舊城開發已然成為一個復雜的社會系統工程。總體來看，舊城改造項目面臨的困境可拆解成八大方面的問題。
拆遷補償是舊城項目中最大的難點
劉力告訴記者，拆遷補償是舊城項目中最大的難點，相信所有參與舊城改造的開發企業對此都深有體會：舊城區高密度的建筑體量與居民數量，為開發前期的拆遷安置增加了巨大的成本開銷。開發商不但要進行拆遷補償，還要承擔大量道路拓寬、市政管線更新等市政配套費用。同時，由于高企的拆遷成本導致的城市房價上漲，又反過來抬高舊城“影子地價”。在兩方面因素的共同作用下，在老城中用于拆遷補償的費用，在總建設投資中的比重飛速提高。上海世茂濱江花園項目當時僅拆遷就耗費了22億，北京平安大道改造的拆遷成本也占到總投資比重83%之巨。不論是實行貨幣補償，還是房屋產權調換，拆遷補償所占的總投資成本都高達50%以上。
“鉛筆樓”成為超強度開發典型
“由于舊城改造的拆遷費用和安置補償費逐年提高，為了實現項目開發的經濟利潤，提高建筑密度、增加容積率成為一個重要手段。”上海五合智庫(WISENOVA)總經理鄒毅表示，片面追求經濟效益，建筑密度和容積率過高，就會導致舊城環境的惡化。同時對于住宅類項目來說，日照、通風等基本指標也無法滿足。
鄒毅認為，香港的“鉛筆樓”便是超強度開發的典型。由于香港異常尖銳的人地矛盾以及高密度的居住環境，使得香港舊城改造只能依靠超高層項目才能維持利潤。由于購并大面積土地費時費力，許多開發企業選擇在小地塊上重建房屋，興建大量細長的“鉛筆樓”。這樣，在舊城區內居住密度增加的同時，更加重了交通和公建基礎設施的負擔。
中心城區居住功能將被空心化
由于中心舊城區的土地級差效應高，許多城市將市中心改造土地用來建設商貿設施，辦公樓或豪華的高層公寓，以提高區位良好的城市中心區的土地利用。如北京的王府井、上海的陸家嘴、成都的春熙路、重慶的解放碑等。
同時，國內一些中等城市、小城市也紛紛效仿。目前國內市中心舊城改造的通用做法是更新為城市的中央商務區。通過吸引高營業額的產業來使土地增值本來無可厚非，但如果過分強調城市商務功能，將造成居住生活功能缺失，導致中心城區出現衰敗現象。
國外也有許多類似的例子。比如開始于1949年的美國城市重建，30年來美國的市中心改造從戰后的居民區重建，逐漸轉變為中心商貿區的復蘇，這一舉措曾經一度帶來城市中心區的繁榮，但很快就暴露了大量的問題。由于城市中心區地價飛漲，居住人口大量外遷，商業活動減少，環境惡化，犯罪率劇增。每到周末和夜晚，大城市如曼哈頓的中心區便成了“死城”。
“推土機模式”粗暴刪除歷史人文
據國內文物界估計，中國20年來對舊城的破壞，超過了以往100年。劉力表示，在我國城市化與城市擴張初期，傳統建筑和景觀形象曾被認為是破舊、落后的標志。歷史文化建筑不但浪費建設用地，而且阻礙發展。在過去20年的城市建設中，國內大多數城市的舊區改造都是一種“推土機式”的方式進行，大規模的歷史風貌遭到破壞。當年北京城大拆城墻，定海古城毀于一旦，在一片城市更新與舊城改造工作中，濟南老火車站被拆除；杭州中國美術學院老校園全部拆光重建。
其實，戰后西方大城市，如倫敦、巴黎、慕尼黑、紐約等歷史悠久的名城，都曾走過一段大規模整容式的“城市更新”之路。由于歷史文化保護意識淡薄，只顧局部的、眼前的經濟利益，當時大量拆除被戰爭毀壞或者并未毀壞的老建筑，一棟棟摩天大樓拔地而起，但是不久人們就發現改造后的城市空間變得缺乏歷史感和人性的環境，城市變的索然無味，有學者將當時的“城市更新”喻為戰后對城市的“第二次破壞”。
工廠遷移不當增大投資風險
鄒毅表示，隨著各地政府的“退二進三”政策的推進，加之工業土地的使用成本增加，促使工廠從高地價的中心區遷出，選擇遷移到郊區。但是隨著工業企業的遷移，工業區與居住區相分離的城市功能慢慢顯露其弊端。由于郊區工業區各類公用服務設施都存在不同程度的缺失，周邊新建居住區很難在短期內吸引居民置業定居，如此便增加了員工的交通成本，造成就業減少、社會治安和生活環境趨于惡化的態勢，大大增加了園區附近項目投資風險。
遷貧引富導致城市管理新難題
“許多開發企業在未分析新居民的來源和購買力的情況下，盲目建設高端住宅，會導致區域內人口疏散，原有街區產業的衰落，人氣不復，商業利潤流失。”鄒毅認為，舊城原住戶通常為工薪階層，中心舊城區改造后，中低收入群體由于無力購買同區域的興建住宅項目，只能遷出改造后的舊城，舊城改造的目的既不是疏散人口，也不是簡單增加人口，而是提升街區吸引力。同時由于舊城原住戶的交通工具以自行車和公共電汽車為主，所以只能近域遷移，從而導致舊城的四周形成一個新的低層次生活區，大大降低改造項目的品質，反而驅逐了高端客戶，造成了遷貧引富的城市管理難題。
居住搬遷不當后果將很嚴重
鄒毅告訴記者，由舊城歷史往往可形成的良好社區鄰里關系所具有的吸引力，使得大多數人仍愿意生活在舊城，加上第三產業的迅速發展，使舊城原有的人口不斷增長。過去長期采用的大規模推倒重建的改造模式，其實踐結果是將傳統的居住文化圈被打散，取而代之的是單一化的新區，整齊劃一的居住單元樓和大型的綜合商業建筑，很難滿足不同的社會文化生活需求，從而造成了令人厭倦的城市環境。如果新的居住文化環境和文化氛圍沒有在很難的短時間建立起來，由此而來的便是社區結構衰落。
產權不明將無法上市交易
劉力向記者表示，我國不少城中村以及郊區土地屬于集體用地，目前國家只對城市國有土地上的房屋拆遷有政策規定，而對農民集體所有土地上的房屋拆遷沒有具體的政策規定。如果舊村改造未辦理土地、規劃、拆遷等有關手續，這些新建房屋從法律上講都屬于違法建筑，不能辦理土地使用權和房屋所有權的權屬登記手續，如果出售的商品房權屬如果無法登記的話，開發企業與購房者的利益都無法得到保證。 |