|
寫字樓投資投入成本大，返本周期長(zhǎng)，不太適合個(gè)人投資者，是企業(yè)集團(tuán)投資保值或者自置物業(yè)的選擇之一。隨著近年經(jīng)濟(jì)開始“亢奮”，流動(dòng)性過剩的熱錢已經(jīng)開始“關(guān)注”寫字樓物業(yè)。相對(duì)于不斷創(chuàng)新高的住宅市場(chǎng)，寫字樓價(jià)格卻步伐緩慢，成為房地產(chǎn)業(yè)中的“價(jià)格洼地”。那么，對(duì)于個(gè)人投資者，到底如何投資寫字樓？以下有幾個(gè)投資法則必須謹(jǐn)記。
年回報(bào)7%才有投資前景
按照國(guó)際慣例，年回報(bào)率在7%以上，15年左右即可收回成本的寫字樓，才具有投資前景。如何得知年回報(bào)率在7%以上？調(diào)查對(duì)比周邊同類寫字樓的租金情況即可得知，例如200平方米，總價(jià)500萬(wàn)元的物業(yè)，月回報(bào)必須在28000元以上，每月每平方米租金必須在138元以上才能達(dá)到7%回報(bào)率。也即周邊租金水平如果在138元/平方米以上，即證明物業(yè)具有投資價(jià)值，買入即可賺錢。從長(zhǎng)遠(yuǎn)來(lái)說(shuō)，租金會(huì)水漲船高，收益加大，若租金水平低于138元/平方米，則投資風(fēng)險(xiǎn)較大。
租金抵月供可入市
“月租抵月供”與“年回報(bào)率7%”是投資寫字樓的“雙保險(xiǎn)”。前面說(shuō)到，200平方米總價(jià)500萬(wàn)元的物業(yè)，按五成15年按揭計(jì)算，月供要25000元左右，也即每月租金必須在25000元以上才能抵消月供款。按此計(jì)算，每平方米月租必須在125元以上，對(duì)比周邊租金水平，大于125元/平方米方可入市。
中性物業(yè)較靈活
目前的寫字樓可分為純商務(wù)型、商務(wù)公寓型兩大類。商務(wù)公寓屬于中性物業(yè)，除辦公外，帶有一定的居住功能。對(duì)于個(gè)人投資者，后者屬面積較小，總價(jià)底，組合靈活，硬件上同樣具有純商務(wù)寫字樓配套。出租方面也較大面積物業(yè)容易達(dá)成交易，是最適合個(gè)人的投資種類，風(fēng)險(xiǎn)更少。
合伙投資風(fēng)險(xiǎn)小
合伙投資在房地產(chǎn)業(yè)并非鮮見，在深圳就有很多投資公司集資炒房，如果覺得寫字樓物業(yè)投資可行，但個(gè)人資金不足，可考慮與朋友合伙投資。收益與風(fēng)險(xiǎn)共同分擔(dān)，是投資寫字樓物業(yè)的最佳辦法。 |