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聶梅生：房地產兩難境地不能"一帖藥"解決
    2007-07-16    本報記者:洛濤    來源:經濟參考報
　　股市大起大落，房價卻在穩步上漲。簡單的非理性介入，并不能阻止房價“且調且漲”。以市場化手段加強調控，以住房保障體系建設強化扶助，這才是后調控時代結構性調控的真諦。
　　在7月6日開幕的博鰲21世紀房地產論壇上，全國工商聯房地產商會會長聶梅生以題為“中國房地產的兩難境地”的主題演講迎得了眾多房地產資深人士的喝彩。
　　聶梅生認為中國房地產業迎來了市場化的20年，跟中國的改革開放是同行的，20年成績斐然，不容置疑。但是現在目前中國房地產業也遇到了兩難境地。
　　主要體現在四個方面，第一是環境成本和房地產增長的兩難；第二是城市化的過程中和自身產業平臺需要提升的產業化進程的兩難；第三個是房價上漲和和諧社會的兩難；第四是樓市、股市、匯市的兩難。
　　聶梅生稱，根據國家環保局的估計，2004年的環境成本相當于當年GDP增長的3.5%，如果扣除3.5%以后，實際上這幾年GDP的凈增長率只有6.6%。雖然中國的GDP的增速連續幾年都高于10%，但是GDP資產的總收益率卻僅僅是1%。而美國的GDP增速是3.5%，資產總收益率是10%。房地產的增長受制于整個的環境資源因素，在這個前提之下，提出的各種各樣的政策是可以理解的。
　　“至于城市化和產業化的進程。”聶梅生認為，目前，這兩方面都沒有很大的競爭優勢，不能大幅度地降低成本，又不能大幅度的提高質量，所以在市場中的競爭處于漸進式的。我國今后還要有一億以上的農民要轉為城市的工人，在這種形勢壓力下，農民工的工資不能迅速提高，就要跟產業化競爭。如果農民工不斷的提高素質，那么勞動力密集的建筑業和產業化就是一種博弈，只有農民工的工資大幅度地提高，產業化才可以廣泛地增長，而從全國來講，農民工的工資不可能大幅度地提高，城市居民的就業也面臨困難，所以在此過程中，住宅產業仍然是勞動力密集的狀況，是短期內無法改變的。
　　另外，城市化分兩部分，一部分是農民轉為城市勞動力的問題，第二個是關于城鎮化構建過程當中涉及到協調發展的問題，這就涉及到更加復雜的土地、宅基地的問題，非農用地轉為建設用地的問題，這里有很多的體制和機制的問題。在今后城市化的進程中，一個是勞動力的問題，一個是農村的土地問題，都將影響到中國房地產的開發模式。
　　聶梅生稱兩難之三就是房價上漲對和諧社會房地產的負面影響，當務之急是各級政府需要拿出一部分的財政和稅收收入來補償低收入階層，就是買不起商品房的家庭，為他們建立經濟適用房和廉租房，這是穩定社會的措施，要將低端保護起來。同時，經濟層面的問題，商品房市場毫無疑問地可以看到，經過四年曠日持久的宏觀調控，房價基本上還是上漲，近期上漲的幅度是很大的。房價上漲從根本上是供需關系，不得不承認需求大于供給，需求包括三種：1、使用型、2、投資型、3、二者兼有的混合型。這三種是客觀存在，只要購買房屋就是資產型的投資，不能說買房屋就不存在投資。混合型是大部分的，這就是需求，因為當前的流動性過剩，大量的資金進入樓市，如果供給不足，房價必然要上漲。
　　“房價下跌將會比股災還要慘。”聶梅生表示，中國只有8%的股民，但卻有80%的人擁有房產。因此供需關系要調整，可以調整供給也可以調整需求，可以采取壓縮需求的辦法，也可以采取放大供給的辦法，這是對整個地產政策的考驗和博弈，應該從雙方面加以考慮。聶梅生認為，現在是流動性過剩，加上投資熱，在這種情況下，房價不斷地上漲。無論是政府的文件和法令還是市場都不能完全解決這個問題。因為房地產是跨在兩邊的，需要放在宏觀經濟大背景下解決，需要不斷的調控，中國的房地產問題決不是“一帖藥”就可以解決的，應該慢慢地調控。
　　最后聶梅生表示，外貿順差會使流動性增強，因此，樓市和股市不斷地互動，這種互動的能量是很大的，無論流動到哪里，那里的價格都會上升。從投資的選擇來講，投資者是聰明的，房地產流動性差，但是保值的效果是很好的，值得中長期的投資。股票相反，流動性很好，波動性比較強，所以投資者肯定是在兩者之間流動。
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