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面對近期國內(nèi)房地產(chǎn)巨頭紛紛轉(zhuǎn)戰(zhàn)工業(yè)園、物流園，一位開發(fā)商對此頗有微辭：“他們真是去做物流嗎？你信不信用不了多久，那些土地就能變成開發(fā)建設(shè)用地了。”
對于個中細節(jié)，這位開發(fā)商也不愿過多的向記者透露，但他堅持認為，現(xiàn)在握在各種商家和資本手中的動輒上百畝千畝甚至幾平方公里的大面積地塊，無論其用地性質(zhì)是工業(yè)、物流、倉儲、還是旅游，最終都會有一部分演變?yōu)樽≌懽謽情_發(fā)建設(shè)用地。
靈活原則成為變更用地的“遮陽傘”
去年起國內(nèi)工業(yè)用地實行“招拍掛”，讓取得此類地塊的成本大增，使得一些跑馬圈地的情況得到有效遏制，但是深諳此道的開發(fā)商早就為自己留足了后路。從2005年開始，僅僅珠三角一地，包括富力地產(chǎn)、祈福新村、珠江投資等知名的開發(fā)商，購入了大量工業(yè)用地。業(yè)內(nèi)人士表示，以工業(yè)用地名義拿得土地，建制造廠房、物流倉庫、工業(yè)研發(fā)樓宇等，然后變賣或出租。有些，在分期建設(shè)過程中，憑借配套設(shè)施等名義，靈活地處理用地性質(zhì)，以達到變更的最終目的。
盡管政策已經(jīng)將用地性質(zhì)變更的每一步都卡得很死，一位在廣州市國土規(guī)劃領(lǐng)域滾打了十余年的人士卻沒有將話說死。據(jù)透露，他以及他背后的一個團隊，已經(jīng)有過成功變更的案例，而且一直都有發(fā)展商委托他們辦理相關(guān)業(yè)務(wù)。在他看來，房地產(chǎn)開發(fā)跟其他產(chǎn)品生產(chǎn)不一樣，其他產(chǎn)品往往是一個流水線、一個模子的生產(chǎn)，沒有變更的余地，而建房子不一樣，可以有很多不同的規(guī)劃以及設(shè)計，這便注定在生產(chǎn)過程中，房地產(chǎn)比別的行業(yè)有更多自主發(fā)揮的空間。
“特別是大面積的地塊，幾千畝土地不可能都做工廠或者做倉庫，總得需要配套建設(shè)吧。”據(jù)了解，配套設(shè)施是建設(shè)工業(yè)園區(qū)必備的后勤保障，但是如果不加以合理規(guī)劃，嚴格監(jiān)管審核制度，不僅工業(yè)園區(qū)本身的土地沒有得到有效的利用，還給一些鉆營者以可乘之機，從中牟取暴利。
高收益是競相追逐的原動力
廉價土地的價格，工業(yè)地產(chǎn)投資少、租金高、回報穩(wěn)定的優(yōu)勢讓越來越多地產(chǎn)商的青睞。土地工業(yè)地產(chǎn)廠房租金收益穩(wěn)步上漲和園區(qū)內(nèi)服務(wù)業(yè)的不斷升級，確保了利潤來源，是吸引了地產(chǎn)商進行投資的重要因素。但是除此之外，一位資深業(yè)內(nèi)人士的分析，“與屢屢拍出天價的商業(yè)、辦公和住宅地塊相比，工業(yè)用地物美價廉，升值潛力大。”
以低價儲備數(shù)量可觀的工業(yè)用地，暫時征而不開，待時機成熟后，再施展手段將其部分或全部轉(zhuǎn)換為商業(yè)或住宅用地。這是很多地產(chǎn)商采取的收購土地的方法。一般來說，開發(fā)商只需按當?shù)厣虡I(yè)用地基準地價增補地價即可，而不需要參與公開市場的高價拍賣。
國土部開展工業(yè)用地大調(diào)查
7月初，國土資源部下發(fā)了《關(guān)于開展工業(yè)項目建設(shè)用地控制指標執(zhí)行情況調(diào)查的通知》(國土資廳發(fā)[2007]103號)，表示將對一些省市的工業(yè)項目建設(shè)用地控制指標執(zhí)行情況開展全面調(diào)查，以促進工業(yè)用地節(jié)約集約利用，為做好工業(yè)項目建設(shè)用地控制指標修訂工作。
國土資源部的通知目前已經(jīng)發(fā)至天津、遼寧、上海、江蘇、福建、河南、湖北、湖南、重慶、四川、陜西等省市的國土資源管理部門。根據(jù)通知，這次的調(diào)查內(nèi)容包括地區(qū)的工業(yè)項目建設(shè)用地控制指標貫徹落實情況以及實施效果，工業(yè)項目建設(shè)用地控制指標應(yīng)用及管理經(jīng)驗，工業(yè)項目建設(shè)用地控制指標應(yīng)用及管理中面臨的突出問題，對修訂全國工業(yè)項目建設(shè)用地控制指標、強化控制指標管理的意見和建議。
據(jù)了解，各相關(guān)省市的國土資源管理部門要在本月20日以前全面完成工業(yè)項目建設(shè)用地控制指標執(zhí)行情況調(diào)查任務(wù)，上報調(diào)查報告和工業(yè)項目建設(shè)用地控制指標執(zhí)行情況調(diào)查匯總表。國土資源部還將選擇部分重點地區(qū)進行實地調(diào)查。 |