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繼2006年之后，中國房地產在2007年仍然經歷著一個“政策年”。正值2007年年中，中國房地產市場經歷了上半年的種種政策調整和各種事件之后，下半年將如何走向？趨勢如何？
趨勢一：政策調控或將加強實施力度
五合國際集團總顧問劉力近日在接受本報記者采訪時表示，2007年是繼2006年后的又一個房地產“政策年”。回顧2006年的房地產形勢，這些旨在穩定房價、規范市場的政策舉措的實施效果尚未顯現。相關部門的統計數據顯示，2006年三季度全國的普通商品房價格依然同比上漲了6.1%，其中部分大中城市，第三季度房價仍以超過10%的速度快速上漲。同時住房供求結構性矛盾依然突出，普通住宅所占比例過低的問題未有根本改觀。各地政府在落實國務院房地產調控方案細則的工作力度仍然不大。
劉力認為，盡管從目前看來，政策調控的效果尚未充分得到體現，但作為穩定規范市場的政策，穩定價格、規范市場、防止泡沫、促進發展仍然將是政策出臺的核心目標。
趨勢二：房地產金融向國際化縱深挺進
2007年也是中國金融全面開放的第一年，從上半年看來，外資銀行已經進入。作為中國金融市場的一個重要組成部分，外資銀行可以在中國境內設立法人銀行，開展人民幣業務，可以預計其為境內外高端客戶提供個貸的可能性應該上升。但其它非金融業主體的外資機構在人民幣升值預期的前提下，已先一步進入國內，其在國內地產行業的投資行為已經受到監管層的重視，“限外”政策的出臺就是一個重要標志。
劉力認為，在此政策背景下，短期內境外資金供應將受到負面影響。但是，從近兩年的地產基金活躍程度來看，負面影響的長期性值得商榷。金融業的開放為外國資本進入國內地產行業打開了一扇窗，而“限外”政策對這扇窗的打開幅度進行了某種限制。但是，不可否認的是，2007年，中國房地產行業的資金國際化趨勢將進一步深化。
據記者了解，在銀行貸款門檻提高的前提下，國內眾多中小開發商面臨資金斷流的尷尬境地。尋求多渠道融資成為這些市場參與者繼續生存的現實選擇，而在中小開發商已經習慣了“土地決定一切”、“地產開發就是拿地”的思維模式下，對如何與銀行以外的資金提供者進行交流，如何評估自身擁有的項目資源等操作，表現的并非那么得心應手。劉力表示，對于進入境內的專業投資基金來說，國內房地產金融專業服務水平也決定了基金進入市場的步伐。政策風險、市場風險的評估，區域性投資策略的制定、項目資源的獲取，項目質地的詳細審查，這些金融服務技術層面的需求也直接推動了地產專業服務業的發展。
趨勢三：規模化開發模式將成為土地開發主流
劉力告訴記者，從2004年土地市場清理整頓開始，國家政策始終關注于土地市場的規范管理。2006年新近出臺的清理土地的政策措施，顯示出土地市場進一步規范的態勢。這種“地根”的進一步收緊規范，使得土地一級開發和舊區改造成為開發的熱點和難點，而新增地產項目的規模化開發將成為從2007年開始的一種土地開發主要趨勢。
其原因可以從以下兩方面探尋：其一是開發商實力為大規模一級開發提供有力保障。政府的高度關注和市場化運作的必要性促使土地一級開發由國有房地產企業壟斷的局面開始向實力派開發企業轉變。由于土地一級開發需要整體規劃，資金投入較大，而相關金融機構對一級開發的貸款限制非常嚴格，所以能夠參與一級開發的都是實力雄厚、信譽良好的大型企業；其二是隨著土地市場的日趨完善及土地政策的進一步緊縮，拿地壓力越來越大，開發商憑借一級開發的先入優勢獲得二級開發權已成為“曲線拿地”的新途徑。2006年5月份北京市國土局出臺《北京市土地一級開發項目招標投標暫行辦法》，首次公開發布一級土地開發招標公告，2007年將出臺實施細則，這一政策的實施將為土地一級開發創造更加規范的管理制度和市場空間。
趨勢四：以獲取資源為目的的并購將成為市場的一個方向
“從企業層面考察2006年中國房地產行業，兼并收購仍是一個重點。”劉力表示，政策調控、市場競爭導致的對房地產企業資源儲備的要求是并購整合的基本推動力。同時，同城開發企業通過兼并收購方式進入異地市場，以降低各自的開發風險，而中小開發企業尋求困境下生存空間，開發商之間本著不同目的聯合啟動了2006年房地產行業企業并購熱潮的引擎。
大企業之間以戰略聯盟為目的的并購也將逐漸成為市場的一個方向。劉力認為，隨著市場發展的縱深化，開發模式的精細化、專業化趨勢日漸明顯，企業的無形資產如品牌、人力資源也將在房地產企業進行整合的過程中成為重要關注點。尤其是走品牌化道路，成為房地產行業公認的發展趨勢。因此2007年的國內房地產企業的并購將不僅局限在土地、資金資源的利用上，如何整合并購企業的品牌、人力資源等企業的軟資源將逐步成為房地產市場的熱點。
趨勢五：大集團“瘦身減肥”開始收縮戰線
劉力向記者表示，前期經歷了房地產市場價格的飆升，國內外開發企業普遍擔心宏觀調控的不確定性因素，對房地產市場均比較謹慎，為了規避風險，主要集中在一、二線城市中心區域開發住宅項目用地。并且，流動性過剩問題也反映到房地產市場，導致對稀缺性土地資源的激烈爭奪，各個城市地價不斷創出新高。而國內的大型房地產企業集團多數從一線城市起家，逐步拓展到全國市場，隨著外資的進入，一線城市中心區域土地供應總量減少，競爭越發激烈，拿地門檻提高，對開發企業資質和土地出讓金的支付條件等都控制嚴格。
許多國內企業放慢了拓展的步伐，甚至收縮戰線，回到自己熟悉的城市深耕市場。而對于招拍掛市場中高達數十億的土地出讓金，國內企業聯合拿地的情況越來越多的出現，以此與資金實力強勁的外資相抗衡。土地是房地產企業生存的根本，土地儲備量是衡量房地產企業實力的標準，資本匱乏無法在土地市場上有所斬獲的房地產企業，必將步入一個惡性循環的過程，被市場所淘汰。
趨勢六：市場呼喚升級的專業服務
“新的市場環境需要新的房地產服務機構。”劉力分析后認為，2007年的中國房地產市場環境將更加復雜。當這種市場環境日益復雜多變，并從賣方市場過度到買方市場時，資本運作能力和產品技術水平日益成為未來房地產市場競爭的重點。一方面，從成熟國家房地產企業轉型的經驗可以看出，開發企業要在未來市場上做大做強，與金融資源的對接是其發展的一個必要途徑。在這一環節中的企業與專業金融服務機構的合作，將可抓住未來兩年房地產金融市場快速發展的重要時機，利用資本力量，迅速做大做強。另一方面，升級中的房地產市場，將逐步形成發達國家的產業鏈專業分化的模式，走向專業化分工協作的路徑，從而形成眾多的房地產專業服務產業鏈。 |