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上海陸家嘴地區的高檔住宅樓盤。裴鑫
攝 | 上海房地產市場一向是全國樓市的風向標，如果上海樓市進入新一輪上升通道，那對全國樓市而言，意味著調控更加任重道遠。
漲價、放量、排隊、惜售，種種跡象顯示，全國樓市調控中率先回調的“風向標”——上海房地產市場正在重新回到賣方市場。上海樓市是否已經終結回調態勢，再次進入快速上升通道？市場分析人士認為，如果6月淡季漲勢依舊，那將意味著上海樓市徹底結束調整，進入又一輪上升期。
上海樓市再度“發燒”
3月份以來，上海新建商品住宅成交逐月放量，5月份總成交超過272萬平方米，同比增加了17萬余平方米；比4月份增加了66萬平方米，增幅達30%。日均銷售房屋800余套。與成交放量相伴隨，上海的可售房源在不斷下降。截至6月11日，上海市一手住宅房源只有811萬平方米，其中普通住宅僅377萬平方米。業界普遍認為，相對于城市人口，上海可售一手房源的合理數值應不低于1000萬平方米，市場才會供略大于求。
活躍的交投帶動了房價的上漲，5月份上海一手房均價達到10439元/平方米。開發商開始集體漲價。天天房展網對月成交至少在五套以上的樓盤進行連續兩個月的跟蹤后發現，189個樓盤漲幅超過了3%，最高的達到27%。位于中環附近、有地鐵出行的樓盤，出現一開盤就被搶光的熱銷景象。
不僅新房價量齊升，二手房市場同樣“回熱”。上海二手房指數辦公室最新公布的數據顯示，5月份，上海二手房價格出現普漲，各控制點漲幅均超過1%，其中南京西路板塊的漲幅更是達到4.42%。不少區域出現半個月內掛牌房源多次“變臉”提價的現象，一些自住客迫于市場壓力，順應房東行為追價購房。上海二手房指數辦公室判斷，市場的買方特征已失去。
房價上行兩因素
市場狀況顯示，導致上海房價快速上升的原因有兩方面：
一是整體供給有余，有效供給相對不足。上海市政府部門認為，“上海樓市供求比連續幾個月保持在1.5：1，供應充足，供需基本平衡”。這一判斷適合于整體，但有效供給結構性不平衡的情況也確實存在。受市場青睞的新增優質房源——如位于外環線以內、地鐵附近交通便捷、低總價的中小戶型房供應不足。天天房展網分析師江水指出，剔除配套商品房，今年前五個月上海樓市有效供需比僅為0.7：1，而春節這一數據還是0.9：1。隨后，因為自主剛性需求的放量，有效供求關系逐漸逆轉。一些開發商乘機開始放慢上市節奏甚至捂盤，在5月拿到預售許可證后仍遲遲不開盤。這在一定程度上烘托、放大了供求緊張。
天天房展網分析師薛建雄指出，上海樓市的重新“發燒”源于內外環區域新房供應不足，特別是市場對該區域優質新房的剛性需求，使優質樓盤時常出現排隊搶房，瘋狂的漲價行為也主要出現在這一區域。隨著5月樓市的趨熱，這股漲價風甚至向供應量一直比較充足的外環外區域蔓延。
二是頂級樓盤制造漲價風，標桿效應帶動整體房價攀升。市場信息顯示，今年上海房價的上升，頂級樓盤引領作用明顯。“華府天地”、“翠湖天地御苑”、“九間堂”等豪宅今年以來的售價漲幅明顯，每平方米在五萬元以上。薛建雄指出，盡管5月份上海房價加速上漲的內因是有效供給不足，豪宅攀價強銷風無疑也起了煽風點火的作用，豪宅漲價對其周邊住宅的價格示范、傳導是客觀存在的。
股市獲利資金回流樓市
“我已經減倉一半，拿出一年來的利潤準備買房。”孫敬誠是一位入市一年的業余股民，他不屬于急需房屋結婚生子的那一類年輕“房奴”，但在上海內環以內購房仍是業已“中產”的他的資產配置計劃，“一則可以改善居住，二來可以分散風險”。
眼下，有多少類似孫敬誠的購房人尚無專門統計數據。但市場上已在流傳，隨著今年以來股市的幾次調整，部分股市獲利資金開始悄然回流樓市。
上海二手房指數辦公室分析認為，5月份上海二手房成交價和成交量明顯上升，除了前期受抑制的需求在節后逐步釋放、市場自身回暖因素外，一個重要原因是“證券投資的火爆帶動相當部分獲利資金回流至樓市”。
這一判斷在新房和二手房市場均可獲得支撐。上海長寧區古北板塊一向受投資者青睞，在一個新開樓盤現場，銷售人員介紹，確有購房者說資金來源于前段時間的股市收益。中原地產上海虹口店的毛瑞說：“有不少客戶提到，前段時間做股票賺了錢，近期股市波動，想想還是落袋為安，買套房子比較保險。”
“考慮到分散風險，先退出部分資金，積攢起來準備買房，將來可以改善居住，也可以長期出租。但還是會保留部分錢在股市里。”股民章威的做法很具有代表性，即便在牛市里，不動產仍是保值的安全方式。
此前，人們普遍認為，股市、樓市之間存在“蹺蹺板效應”。但眼下，二者之間的關系更多的是“互補”。央行上海總部最新報告顯示，5月份上海中資金融機構人民幣儲蓄創八年來單月最大跌幅，減少258.9億元，同比多減少226.5億元。股市分流銀行資金規模有擴大跡象。盡管購房款入市、借貸入市甚至房產抵押入市的現象屢見不鮮，但總體上個人買房熱情依然不減，購房貸款增速加快。4月份上海新房成交量環比增幅還是超25%，新房價格同比漲4.4%。充沛的流動性填充了樓市、股市之間的消長。國務院發展研究中心研究員巴曙松判斷，“股市不會給樓市降溫”。
未來走勢關鍵看6月份
上海樓市是否已經終結回調態勢，重新進入快速上升通道？市場認為，單看3月份到5月份的旺季數據，還難下定論，關鍵還要看6月份數據。按照慣例，6月份開始，樓市進入淡季。如果淡季漲勢依舊，那將意味著上海樓市徹底結束調整，進入又一輪上升期。
天天房展網研究中心數據顯示，因為新增房源銳減，6月份的第一周(6月1日至7日)，成交量有所下降。全上海只有17個樓盤推出新房源，新增供應面積33.26萬平方米，比5月份最后一周35個樓盤、58.05萬平方米的新增供應量減少了42.7%。其中，公寓房源的新增供應量不足30萬平方米。但供給減少需求卻并未下降，有效供求關系偏緊導致房價繼續上行的跡象明顯。6月前7日，商品住宅(剔除動遷、配套房)成交量下降到56萬平方米以下，但每平方米均價還是上升了50元以上。
不過，薛建雄也指出，抑制6月份房價上升的因素也存在。其一，上海市主管部門已經啟動新一輪房地產市場秩序專項整治，以“湯臣一品”為代表的豪宅，但凡銷售環節出現問題，都將受查處。市場上少數伺機囤房抬價的開發商，受到政府整頓市場的威懾，將有所收斂。人為制造的漲價風可能有所降溫。
其二，供求可能逐步緩和。有關部門為了加快新增房源的供應速度，要求開發商拿到預售許可證后半個月內必須開盤。6月、7月、8月歷來是樓市淡季，進入第三季度，“90/70”政策落實后的房源將逐步上市，會對供應量不足起到一定的緩解作用，而這類中小戶型恰是自住需求的主流。
房地產研究者顧海波指出，由于上海的房地產市場一向是全國樓市的風向標，如果上海樓市進入新一輪上升通道，那對全國樓市而言，意味著調控更加任重道遠。 |